DOKAZILO O PRAVICI GRADITI

Pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja ostaja tudi dokazovanje pravice graditi, ki jo je poznal ZGO-1 oziroma po GZ dokazanost stvarnega upravičenja za izvedbo gradnje. Po novem pridobitev gradbenega dovoljenja namreč omogoča le še stvarna pravica, torej lastninska pravica, služnost ali stavbna pravica. Razen za začasne ureditve za potrebe gradnje, kot sta gradbišče in podobna začasna ureditev v času gradnje, na podlagi obligacijske pravice ne bo več mogoče dobiti gradbenega dovoljenja (Jereb, 2018, str. 67).

To pomeni, da bo investitor lahko le lastnik ali imetnik stavbne pravice ali služnostni upravičenec, ne pa tudi najemnik ali zakupnik, kar je veljalo do sedaj. Če bo takšna stvarna pravica vpisana v zemljiški knjigi, te pravice ni potrebno posebej dokazovati. V primeru, če investitor ene od navedenih stvarnih pravic nima vpisanih v zemljiški knjigi, bo mogoče pravico graditi dokazovati z notarsko overjeno pogodbo o pridobitvi le stvarne pravice (ene od navedenih), ki mora biti predlagana za vpis. Prav tako bo mogoče obstoj potrebne stavbne pravice za gradnjo dokazovati s sodno ali upravno odločbo, ki omogoča gradnjo. V primeru, če bo šlo za investitorja, ki bo hkrati upravljalec nepremičnine, bo lahko dokazoval pravico graditi s sklepom o njegovi določitvi za upravljalca, če bo šlo za nepremičnino v lasti njegovega ustanovitelja. V primeru, če bo iz uradnih evidenc razvidno, da je investitor zakoniti upravljalec, takšen sklep ne bo potreben. Dokazilo o pravici graditi bo mogoče izkazati tudi z drugo listino, ki v skladu s kakšnim posameznim zakonom omogoča gradnjo oziroma izvajanje del (Ljubič, 2018, str. 191).Dokazilo o pravici graditi je tako kot do sedaj, če gre za gradnjo objektov gospodarske infrastrukture v cestnem telesu javne ceste, kar izrecno vključuje tudi priključke, zgolj soglasje upravljalca javne ceste. S tem je ohranjena dobra praksa, ki je bila vzpostavljena s spremembo ZGO-1. To sicer ne vključuje zahtevo posameznega upravljalca, da zahteva pogodbo, kar je potrebno upoštevati, vendar za samo

17

izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo gospodarske javne infrastrukture v cestnem telesu javne ceste zadostuje tudi le soglasje upravljalca. Opozoriti pa je treba, da če bo upravljalec v postopku tudi mnenjedajalec, njegovo mnenje ne zajema soglasja, saj je soglasje višje po stopnji, ki zavezuje, poleg tega pa gre za poseg v lastnino. Tako bosta potrebna mnenje in soglasje, ki bo dano v smislu pravice graditi (Ljubič idr., 2018, str. 191).

Izkazana pravica graditi je formalni pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja (peti odstavek 35.

člena GZ). V 35. členu GZ določa vrste listin, na podlagi katerih je mogoče šteti, da je pravica graditi izkazana. Najpomembnejša od listin, s katerimi se izkazuje ta pravica, je izpisek iz zemljiške knjige. V zemljiško knjigo se vpisujejo izmed stvarnih pravic, ki so relevantne za izdajo gradbenega dovoljenja, zlasti lastninska pravica (izključna lastnina, solastnina, skupna lastnina oziroma etažna lastnina), kot druga stvarna pravica pa stavbna pravica, v povezavi z njima pa stvarna služnost (poti oziroma napeljava komunalnih vodov). Služnostna pravica, ki lahko vsebuje pravico graditi, je predvsem v javno korist (Breznik & Duhovnik, 2005, str.

139).

Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon (37. člen Stvarnopravni zakonik (SPZ, Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20)).

Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari (condominium pro indiviso), pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen delež te stvari (Juhart, Tratnik & Vrenčur, 2007, str. 309). Poudariti velja, da je pri solastnini razdeljena pravica in ne stvar. Idealni deleži se vedno nanašajo na celotno nepremičnino in ne na dele nepremičnine v naravi, ki po svojem obsegu ustrezajo višini idealnih deležev. Če narava stvari dopušča, se solastniki lahko dogovorijo, da bo vsak od njih izključno uporabljal del stvari. Tipičen primer so posamezna stanovanja v večstanovanjskih stavbah, ki so v solastnini in kjer ni vzpostavljena etažna lastnina. V teh primerih pride do tako imenovane delne posesti, ki ima za objekt posamezna stanovanja kot dele stvari (nepremičnine). Vendar preostali solastniki še vedno ohranijo solastnino tudi na delih, za katere se dogovorijo, da so v izključni uporabi, pa uporabnik seveda ohrani solastninsko pravico glede delov, ki jih imajo v izključni uporabi drugi solastniki (Tratnik, 2004, str. 69).

Etažna lastnina je posebna lastninska pravica na posameznem delu zgradbe v kombinaciji s solastninsko pravico na skupnih delih (Tratnik, 2004, str. 77). Etažna lastnina je posebna oblika lastnine, ki jo ima ena ali več oseb na posameznem delu zgradbe, če je ta del kot funkcionalna celota ločen od preostalih delov in primeren za samostojno uporabo (kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor). Lastnina posameznega dela pa ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje, ker je z njo neločljivo povezana solastnina na skupnih delih zgradbe in na zemljišču. Šele oboje skupaj tvori etažno lastnino, ki je prenosljiva samo kot celota (Juhart idr., 2004, str. 520). Samostojne prostore lahko na

18

primer predstavljajo tudi balkoni, terase, kleti podstrešje, skladišča, garaže itd. Ni potrebno, da bi ti pomožni prostori bili neposredno ob samostojnem delu. Lahko so tudi v drugi zgradbi na drugi parceli, vendar mora ta nepremičnina spadati med skupne dele v solastnini etažnih lastnikov v glavni zgradbi, v kateri je konkretni posamezni del (Juhart idr., 2004, str. 521).

Kot druge stvarne pravice poznamo stavbno pravico in stvarno služnost. Stavbna pravica je v prvem odstavku 256. člena SPZ opredeljena kot stvarna pravica, ki daje upravičencu pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Posebna lastninska pravica se lahko nanaša tudi na zgradbo, ki stoji na obremenjenem zemljišču (Tratnik, 2020, str. 403).

Bistvo stavbne pravice je, da omogoča postavitev stavbe na tujem zemljišču, zato je lahko predmet stavbne pravice samo nepremičnina. To predvsem pomeni, da mora lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice dopustiti rabo svojega zemljišča. To kaže na podobnost stavbne pravice in služnosti. Vendar je med njima bistvena razlika. Tudi služnost lahko upravičuje imetnika, da ima na tujem zemljišču postavljeno zgradbo, vendar je ta objekt sestavni del služeče nepremičnine in lastnik gospodujoče nepremičnine na takšnem objektu nima lastninske pravice (Juhart idr., 2007, str. 665). Pogodba praviloma natančneje določa vsebino in obseg stavbne pravice, na primer lastnosti zgradbe in upravičenja imetnika stavbne pravice glede preostalega dela zemljišča (Tratnik, 2020, str. 405). Pogodba se lahko po drugem odstavku 256. člena SPZ, sklene za določen ali nedoločen čas. V skladu z 265.

členom SPZ se lahko ustanovi tudi posebna pravica uporabe na javnem dobru, ki pa ne sme ovirati splošne rabe javnega dobrega. Tako se na primer pod mestnim parkom, ki je javno dobro, na podlagi stavbne pravice lahko na primer zgradi skladišče ali garaža. Na ta način se razširijo možnosti uporabe zemljišč, ki so javno dobro (Tratnik, 2020, str. 403).

Služnosti so omejene stvarne pravice, ki dajejo pravico do uporabe tuje stvari oziroma izkoriščanja tuje stvari oziroma izkoriščanja tuje pravice. Vsebina služnosti je, da mora lastnik obremenjene stvari nekaj dopustiti ali nekaj opustiti, česar mu sicer kot lastniku ne bi bilo treba (210. člen SPZ). Služnosti praviloma ne zavezujemo k pozitivnim ravnanjem. Služnost na primer obstaja v tem, da mora lastnik dopustiti, da upravičenec vozi preko njegovega zemljišča ali da ima pravico do pobiranja sadja iz njegovega sadovnjaka. Ne more pa lastnika zavezovati k temu, da vzdržuje pot, ki jo služnostni upravičenec uporablja, ali da sam obira sadje, do katerega ima pravico služnostni upravičenec (Tratnik, 2020, str. 363). Takšna dolžnost pa se mu lahko naloži s stvarnim bremenom. Služnost se mora izvrševati tako, da najmanj obremenjuje služno stvar oziroma lastnika obremenjene nepremičnine (prvi odstavek 219. člena SPZ). Po načinu določitve imetnika služnostne pravice oziroma služnostnega upravičenca pa ločujemo stvarne in osebne služnosti. Za prve je značilnosti, da služeča nepremičnina služi drugi nepremičnini, ki jo imenujemo gospodujoča nepremičnina.

Zato imetnik stvarne služnosti lahko samo vsakokratni lastnik gospodujoče nepremičnine in stvarna služnost prehaja na njegove pravne naslednike skupaj z lastninsko pravico. Osebne služnosti pa so ustanovljene v korist določene osebe in so časovno omejene. Gre za osebne

19

premoženjske pravice stvarnega prava, ki jih upravičenec ne more prenesti s pravnim poslom in ugasnejo z njegovo smrtjo ali potekom časa, za katerega so bile ustanovljene (Juhart idr., 2007, str. 589). Stvarne služnosti se lahko ustanavljajo samo na nepremičninah. Že iz same opredelitve pojma stvarne služnosti v 213. členu SPZ izhaja, da gre pri stvarni služnosti za razmerje dveh nepremičnin. Služeča nepremičnina bo največkrat zemljišče, lahko pa tudi posamezni del stavbe ali stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice (Reich, 2006, str. 17 in 18).

Služnostna pravica, ki lahko vsebuje pravico graditi, je predvsem služnost v javno korist.

Služnost v javno korist je druga vrsta omejitve lastninske pravice na nepremičnini, ki jo obravnava 211. člen Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 61/17: ZUreP-2).

Lastninska pravica na nepremičnini se lahko začasno ali trajno obremeni s služnostjo v javno korist. S služnostjo se lastninska pravica na nepremičnini lahko omeji, če je to nujno potrebno za gradnjo omrežij in objektov gospodarske javne infrastrukture ali njihovo nemoteno delovanje. Ustanovitev služnosti lahko predlaga država, občina oziroma izvajalec javne službe. Če tako določa poseben zakon, se lahko služnost ustanovi tudi za gradnjo ali nemoteno delovanje omrežij in objektov druge javne infrastrukture. V tem primeru je upravičenec investitor javne infrastrukture.

Kot dokazilo o pravici graditi se šteje tudi sodna ali upravna odločba (35. člen GZ), ki investitorju omogoča gradnjo oziroma izvajanje del. Tako dokazilo je npr. pravnomočna odločba o denacionalizaciji, sklep o dedovanju, odločba o izbiri koncesionarja ali vodno dovoljenje. V primerih, če kot investitor nastopa država oziroma njen organ, zemljišče pa je tudi v lasti države, je potreben sklep vlade o prenosu pravice upravljanja (npr. na vodnih zemljiščih iz ARSO na npr. Ministrstvo za javno upravo, Direkcijo za ceste itd.) (Ljubič idr., 2008, str. 62).

Notarsko overjena pogodba mora po svoji vsebini ustrezati zahtevam za zemljiškoknjižni vpis in se mora nanašati na točno določeno nepremičnino v pravnem prometu. Tako predmet prometa ne more biti javno dobro, nepremičnina, za katero velja (pogodbena) prepoved odsvojitve ali obremenitve, nepremičnina, ki je v postopku denacionalizacije ali razlastitve (razen med upravičencem in zavezancem), promet z nepremičnino na območju, kjer velja prepoved prometa ali obremenitve (npr. na podlagi občinskega odloka po ZUreP-2) itd.

overjeni pogodbi, ki izkazujejo pravico graditi, mora biti predložena kopija predloga za vpis v zemljiško knjigo s podatkom o zemljiškoknjižni plombi, pod katero se vodi predlog. Listina, ki v skladu z zakonom izkazuje pravico graditi, je npr. vodno dovoljenje po Zakonu o vodah (ZV-1, Uradni list RS, št. 67/02, 2/04 – ZZdrl-A, 41/04 – ZVO-1, 57/08, 57/12, 100/13, 40/14, 56/15, in 65/20), soglasje solastnika, če gre za gradnjo v solastnini, soglasje etažnih lastnikov, če gre za poseg v skupne dele in naprave (Ljubič idr., 2008, str. 62 in 63).

20

Kot primer dokazila o pravici graditi, ki po samem zakonu pomeni to pravico, je npr. soglasje solastnika po SPZ, kar ugotavlja tudi sodba Upravnega sodišča RS, št. U 293/2004-8 z dne 21. 12. 2004, ki navaja:

»Po pregledu izpodbijane odločbe, prvostopne odločbe in upravnih spisov v obravnavani zadevi sodišče ugotavlja, da je odločba tožene stranke pravilna in zakonita ter da je tožena stranka za svojo odločitev navedla tudi utemeljene razloge, na katere se sodišče v izogib ponavljanju v celoti sklicuje (drugi odstavek 67. člena Zakona o upravnem sporu – Uradni list RS, št. 50/97 in 70/00-v nadaljevanju ZUS), glede tožbenih navedb pa še dodaja:

V skladu z določbo 54. člena ZGO-1 je eden izmed pogojev za pridobitev gradbenega dovoljenja tudi izkazano dokazilo o pravici graditi, ki ga mora investitor priložiti zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja (četrti odstavek 54. člena ZGO-1), določba 56. člena istega zakona pa pojasnjuje, s katerimi dokazili se lahko izkazuje pravica graditi. Tožnica je kot dokazilo, s katerim je dokazovala pravico graditi, predložila zemljiškoknjižni izpisek Okrajnega sodišča v Mariboru, št. 8065/03 z dne 24. 6. 2003, iz katerega izhaja, da sta solastnici parcelnih št. k. o. tožnica in A. A. vsaka do ½. Ker tožnica soglasja solastnice k nameravani legalizaciji gradnje ni predložila, bi glede na prej navedeno določbo 56. člena ZGO-1 lahko upravnemu organu kot dokazilo, s katerim bi izkazovala pravico graditi, predložila tudi drugo v tem členu navedeno listino, s katero bi izkazala pridobitev lastninske pravice tudi na delu nepremične, katere solastnica je na podlagi prej navedenega zemljiškoknjižnega izpiska oziroma naknadno upravnemu organu predložila soglasje nečakinje, ki je postala dedinja po Sklepu o dedovanju št. II. D z dne 26. 8. 2003. Podatki upravnega spisa predložitve takšnih dokazil ne izkazujejo, zato je po presoji sodišča upravni organ zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja iz razloga neizkazane pravice do gradnje pravilno zavrnil, saj tožnica pogoja, določenega v določbi 54. Člena ZGO-1, ni izpolnila. Po presoji sodišča pa na drugačno odločitev upravnega organa ne more vplivati tožničino zatrjevanje, da podatki zemljiškoknjižnega izpiska izkazujejo staro stanje, saj se ti podatki nanašajo na površino objekta in ne na njegovo lastništvo, prav tako pa odločitev ne more spremeniti pri pristojnem sodišču vložen spor v zvezi z ugotovitvijo solastnega deleža na sporni nepremičnini in s tem povezana razdružitev premoženja. Na podlagi navedenega je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 59. člena ZUS kot neutemeljeno zavrnilo.«

V primeru gradnje objektov gospodarske javne infrastrukture v cestnem telesu javne ceste, kar izrecno vključuje tudi priključke, bo zadostovalo zgolj soglasje upravljavca javne ceste.

Odstop od zahteve po izkazani stvarni pravici za gradnjo objekta oziroma izvajanje gradnje pomeni zahteva, da v primeru začasne ureditve za potrebe gradnje se lahko pravica izkazuje tudi z notarsko overjeno pogodbo o pridobljeni obligacijski pravici. Zakon neposrečeno kar za vsa ta dokazila zahteva plombo za vpis te pravice v zemljiški knjigi, vendar je to treba tolmačiti na način, da se takšna plomba zahteva le v primeru, če listini sledi vpis. Soglasja

21

upravljavca npr. ne vpisuje v zemljiško knjigo, sklep o določitvi upravljavca tudi ne, pa druga listina, ki v skladu z zakonom omogoča gradnjo, tudi ne. Enako bi veljalo šteti tudi za notarsko overjeno pogodbo o obligacijski pravici za začasno rabo, saj se vpisujejo le obligacijske pravice, ki trajajo več kot eno leto, pri začasni rabi za gradnjo pa se predvideva, da ta čas ne bo tako dolg (Ljubič idr., 2018, str. 204).

Z vprašanjem pravice graditi in v zvezi s tem tudi z vprašanjem dokazila o pravici graditi je povezano tudi vprašanje, ali je pravica graditi pri določenih objektih, predvsem stavbah, podana, če ni izkazana tudi pravica dostopa do stavbnega zemljišča (prej gradbene parcele) iz javnega cestnega omrežja. ZGO-1 (sedaj GZ) tega vprašanja izrecno ne ureja, kot ga ureja bavarski gradbeni zakon (BayBO). Naš zakon za parcelo, na kateri se bo gradilo, ne določa pogojev, kot jih določa bavarski gradbeni zakon (lega, oblika, velikost in ustreznost za določeno vrsto pozidave – 1. točka 4. člena BayBO), med katere spada tudi zahteva, da mora gradbena parcela ležati ob javni prometni površini ali pa da mora biti zanjo zagotovljena ustrezna potna zveza z javno prometno površino na podlagi stvarne pravice (2. točka prvega odstavka ter drugi in tretji odstavek 4. člena BayBO). ZGO-1 se tega vprašanja dotika le posredno (zlasti za stanovanjske stavbe, drugi odstavek 66. člena) v zvezi z zahtevami glede minimalne komunalne oskrbe, vendar ga vsebinsko ne rešuje. Prav tako ga v zvezi z gradnjo posameznega objekta ne rešujejo določbe 72. člena v zvezi s 3. točko prvega odstavka 71.

člena ZPNačrt, ki urejajo pojem opremljenega stavbnega zemljišča (Breznik, Duhovnik, Kmecl, 2010, str. 170).