PRIKAZ PRAVNE UREDITVE GRADITVE IN DOVOLJENJ ZA GRADNJO V DRUGIH

V okviru primerjalnih ureditev je prikazana ureditev sistema graditve objektov v Nemčiji, Avstriji, Italiji in Hrvaški. Te države sem izpostavil, saj jih zmeraj primerjamo z našo zakonodajo.

Nemčija

Področje graditve objektov je v pristojnosti posameznih dežel, to so gradbeni redi dežel. Na zvezni ravni je sprejet Vzorčni gradbeni red (Musterbauordnung, MBO), ki ni predpis; služi kot podlaga za poenotenje deželnih gradbenih redov. Čeprav ne gre za predpis in ima zgolj naravo priporočila, vse deželne ureditve vsebujejo večinoma enake določbe kot Vzorčni gradbeni red. Gradbeno dovoljenje (Baugenehmigung) je kombinacija prostorskega in gradbenega dovoljenja in se zahteva za večino gradenj (novogradnje, rekonstrukcije in spremembe namembnosti), razen za izjeme, kar podrobneje določajo deželne zakonodaje.

Vzorčni gradbeni red razlikuje med preprostim (poenostavljenim) postopkom pridobivanja gradbenih dovoljenj (Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren) in celovitim postopkom pridobivanja gradbenega dovoljenja (Baugenehmigungsverfahren). Za nekatere gradnje postopek ni potreben (Verfahrensfreie Bauvorhaben) (Zeilhofer, 2019, str. 20).

Ker se v določenih primerih investitorju lahko pogosto pojavi dvom glede dopustnosti izdaje gradbenega dovoljenja za nameravano gradnjo, zlasti glede zazidljivosti zemljišča, je zakonodajalec investitorju omogočil pridobitev predodločbe. S predodločbo je pristojni upravni organ na zahtevo investitorja dolžan odločiti o posameznem vprašanju, ki se nanaša na nameravano gradnjo, pri čemer ni pogoj, da je prosilec izdaje predodločbe sploh že lastnik zemljišča oziroma da na zemljišču izkazuje pravico graditi. Dokumenti, ki se prilagajo vlogi za izdajo predodločbe, so odvisni od vprašanja, ki naj bi se s predodločbo reševalo. Postopek se sicer vodi po enakih procesnih določbah kot sam postopek izdaje gradbenega dovoljenja, kar pomeni tudi vključevanje stranskih udeležencev, razen če investitor izrecno in na lastno tveganje, da se v morebitnem kasnejšem postopku izdaje gradbenega dovoljenja zaradi ugovora stranskih udeležencev, pristojni upravni organ glede določenega vprašanja odloči drugače, zahteva, da se stranski udeleženci iz postopka izključijo. Predodločba velja tri leta, lahko pa se na zahtevo podaljša še za leto dni (MOP, 2017).

Postopek izdaje gradbenega dovoljenja urejajo določbe 57. do 77. člena vzorčnega gradbenega reda. Z gradbenim dovoljenjem se preverja zlasti skladnost nameravane gradnje s predpisi s področja prostorskega urejanja (skladnost s prostorskimi akti – zazidljivost zemljišča) ter z gradbenotehničnimi predpisi, pa tudi z drugimi javnopravnimi predpisi, ki se nanašajo na konkretno gradnjo. Pisna vloga za izdajo gradbenega dovoljenja mora vsebovati s strani izdelovalca in investitorja podpisan situacijski načrt ter enostaven investicijski načrt,

86

pri čemer zakon natančno določa pogoje za izdelovalce teh načrtov, pristojni organ (občina) pa ima po zakonu naknadno v postopku pravico zahtevati še druge dokumente, ki so potrebni za odločanje v zadevi. V postopku se preverja tudi pravica graditi, zato se ob vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja zahteva tudi soglasje lastnika zemljišča, če investitor ni njegov lastnik. O nameravani gradnji se pristojni organ posvetuje z občino, če je s predpisi določeno, da je pridobitev njenega mnenja obvezna, razen če je občina predhodno že izkazala svoje strinjanje z nameravano gradnjo, pri čemer se mora glede gradnje izreči v enem mesecu, v primeru molka pa se šteje, da se z nameravano gradnjo strinja. Pristojni organ o nameravani gradnji obvesti tudi lastnike sosednjih zemljišč, če se pričakuje, da bo gradnja vplivala na njihova javnopravno zavarovana sosedska upravičenja. Ugovore lahko vložijo v dveh tednih po prejemu obvestila. Obveščanje sosedov pa ni potrebno, če so podpisali situacijski načrt in opisne gradnje ali če so na kakršenkoli drug način izkazali strinjanje z nameravano gradnjo.

Če pa se niti med postopkom niso strinjali z nameravano gradnjo, jim mora pristojni organ gradbeno dovoljenje vročiti in jim s tem omogočiti njegovo izpodbijanje. Možnost izpodbijanja s pritožbo je strogo omejena na sosedska upravičenja, ki so izrecno določena v gradbeni oziroma prostorski zakonodaji, ki so torej javnopravno varovana. Investitor lahko začne z gradnjo, ko razpolaga z gradbenim dovoljenjem, poleg tega pa pri nekaterih vrstah stavb tudi z dokazilom o preveritvi mehanske odpornosti in stabilnosti in/ali požarne varnosti s strani preizkusnega inženirja, in po tem, ko je prijavil začetek gradnje pri pristojnem organu. Na pisno zahtevo investitorja pa se lahko začne z izkopom oziroma gradbenimi deli v zvezi z gradbeno jamo še pred izdajo gradbenega dovoljenja. Gradbeno dovoljenje preneha veljati, če se gradnja ne začne v treh letih po njegovi izdaji ali če se je gradnja prekinila za več kot leto dni (investitor preneha z gradnjo). Veljavnost gradbenega dovoljenja se lahko podaljša za leto dni (Koselj idr., 2012, str. 84–85).

Primer ureditve v deželi Brandenburg

Gradnja je urejena v deželnem gradbenem redu (Brandenburgische Bauordnung, BbgBO).

Gradbeno dovoljenje se zahteva za gradnjo, spremembe zgradb in spremembe namembnosti uporabe, razen če ni drugače določeno v členih 60 do 62 (opis v nadaljevanju), ter členih 76 in 77, ki opredeljujeta premične začasne objekte 16 (59. člen BbgBO). Gradnje, za katere ni potreben postopek (Genehmigungsfreie Vorhaben) (61. člen BbgBO) velja za določene primere, ki jih zakon izrecno navaja: na primer majhne stavbe brez bivalnih prostorov in toalet do 75 m³ prostora, majhne garaže do površine 100 m² ali 50 m², če pripadajo hiši, majhne počitniške hiše do 50 m² površine in največ 4 m višine idr. Postopek za gradnje, ki jih je treba priglasiti (Bauanzeigeverfahren, 62. člen BbgBO) je možen za gradnjo in spreminjanje stavb gradbenih razredov 1 in 2 (zgradbe so opredeljene v 2. členu BbgBO), vključno s pripadajočimi potrebnimi parkirnimi mesti, prostori za kolesa, garažami, gospodarskimi objekti in pomožnimi objekti, če so v okviru zavezujočega zazidalnega načrta. Stavbe gradbenega razreda 1 so samostojne stavbe, visoke do 7 metrov, in z največ dvema uporabnima enotama, ki ne presegajo 400 m² površine in samostojne kmetijske ali gozdarske

87

stavbe. Stavbe razreda 2 so stavbe, visoke do 7 metrov in največ dvema uporabnima enotama, ki ne presegajo 400 m² površine (62. člen BbgBO). Poenostavljen postopek gradbenega dovoljenja (Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, 63. člen BbgBO) se izvede na zahtevo lastnika ali graditelja za gradnjo in spreminjanje stanovanjskih stavb gradbenega razreda 1 do 3, vključno s pripadajočimi parkirnimi mesti, prostori za kolesa, garažami, gospodarskimi objekti in pomožnimi objekti (če projekt ne nasprotuje določilom zazidalnega načrta). Stavbe razreda 3 so druge stavbe, visoke do 7 metrov (2. člen BbgBO) (Zeilhofer, 2019, str. 22).

Primer ureditve v deželi Bavarska

Gradnja je urejena v deželnem gradbenem redu, to je Bavarski zakon o graditvi (Bayerische Bauordnung, BayBO). Za postavitev, spremembo ali spremembo namembnosti gradbenih objektov je treba pridobiti dovoljenje, razen če ni drugače določeno v samem zakonu.

Gradnje, za katere ni potreben postopek (Verfahrensfreie Bauvorhaben) (57. člen BayBO).

Dovoljenje za postavitev, spremembo, rušenje ni potrebno za določene primere, ki jih zakon izrecno navaja: npr. za stavbe s prostornino do 75 m³; stavbe, ki so le enonadstropne in niso podkletene, imajo največ 100 m² osnovne površine in največ 140 m² prekrite površine in so namenjene le za spravljanje stvari ali za začasno zaščito živali; manjše garaže in prekrita parkirna mesta do 50 m²; naprave za proizvajanje energije (npr. sončni zbiralniki in fotovoltaične naprave); drogovi in antene; zidovi in ograje do 2 m višine, vrtne ute, reklamni panoji do določene velikosti itd. Oprostitev dovoljenja (Genehmigungsfreistellung) je dovoljen za vse gradbene projekte, kjer ne gre za posebne gradnje (Sonderbau) (58. člen BayBO).

Poenostavljen postopek gradbenega dovoljenja (Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren) (59. člen BayBO) je praviloma dovoljen za vse gradbene projekte, kjer ne gre za posebne gradnje (Sonderbau). V postopku se preverja ujemanje projekta s predpisi o dopustnosti gradbenih objektov, s predpisi o razmikih ter s krajevnimi gradbenimi predpisi (Zeilhofer, 2019, str. 22–23).

Avstrija

Na zvezni ravni na področju graditve obstaja več posebnih zakonov, ki se predvsem ukvarjajo z urejanjem naselij, graditvijo stanovanjskih objektov in gradnjo nasploh ter posamezni posebni zakoni (npr. s področja telekomunikacij, rudarstva, železnic in podobno). Sicer pa je podrobnejše urejanje prepuščeno zakonodaji posameznih dežel. V avstrijski deželi Steiermark na področju graditve in prostora na primer veljata dva zakona, in sicer štajerski gradbeni zakon (Steiermarkische Baugesetz) in zakon o urejanju prostora (Steiermarkisches Raumordnungsgesetz). Občine sprejemajo načrte rabe zemljišč, ki opredelijo zazidljiva območja, prometna območja in nezazidana območja in zazidalne načrte, ki morajo dosledno upoštevati vsebino načrtov rabe zemljišč, ko konkretneje določajo razvoj na posameznem

88

zazidalnem območju, z njimi pa tudi opredelijo konkretne pogoje, ki morajo biti pri gradnjah izpolnjeni. Zakon o graditvi pozna gradbeno dovoljenje, dovoljenje za rušenje in uporabno dovoljenje. Pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja (Baubewilligung) lahko vlagatelj pri pristojnem organu pridobi predhodno informacijo o zazidljivosti zemljišča ter podlage za zazidavo v določenem območju za konkreten primer. Prvostopenjski organ za izdajo dovoljenja je v občinah župan oziroma v mestih mestni svet, na drugi stopnji pa občinski svet v občinah, v mestih pa prizivna komisija. Gradbeno dovoljenje se zahteva za vse nove gradnje, prizidave in prezidave, spremembo namembnosti objekta, ograje med sosednjimi zemljišči ali javnimi površinami do določene višine, postavitev naprav za kurjavo z oljem, za parkirišča avtodomov, prikolic za daljši čas zunaj javnih parkirišč in podobno. Dovoljenje za rušenje se zahteva za vsako rušenje stavb, razen prizidkov. Izjeme, za katere zadostuje zgolj prijava del, pa so predvidene za novogradnje manjših hiš z določeno površino, če so izpolnjeni vsi pogoji za gradnjo. Gradbeno dovoljenje se izda, če so izpolnjeni vsi pogoji za izdajo po zakonu in če bo predlagana oziroma nameravana graditev predvidena v načrtu rabe zemljišč oziroma če ne nasprotuje zazidalnemu načrtu, zazidalnim smernicam in značilnostim naselja ter drugim krajinskim značilnostim. Ko prejme pristojni organ prošnjo za gradbeno dovoljenje, mora najprej opraviti (v določenem roku) komisijski ogled na kraju samem, zaslišati vse interesente, zlasti vse sosede, in poslati predmet v mnenje pristojnemu svetu, po navadi je to pristojni gradbeni odbor. Na razpravi oziroma komisijskem ogledu poskuša rešiti pristojna komisija pripombe zasebnopravnega značaja s poravnavo, in če ne uspe, napoti prizadete stranke na redno sodišče, nato pa na podlagi zaključkov razprave in mnenja pristojnega sveta tudi izda pristojni organ ustrezno odločbo (Vlada Republike Slovenije, 2007).

Italija

Področje graditve objektov celovito ureja predsedniška uredba iz leta 2001 (Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380; Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)). V 10. členu in naslednjih je opredeljeno gradbeno dovoljenje (permesso di costruire). V 22. členu in naslednjih pa je opredeljeno potrjeno obvestilo o začetku dejavnosti (segnalazione certificata di inizio attivita (S.C.I.A.)), ki je v precejšnji meri nadomestilo prejšnjo priglasitev začetka del (Denuncia di inizio attivita in edilizia (D.I.A)); v obeh primerih gre za dokumenta v zvezi z izvajanjem manj pomembnih gradbenih del. Vsaka dežela ima poseben zakon s področja prostorskega urejanja, ki med drugim vsebuje določbe glede dovoljenj v zvezi z gradnjami. Sicer pa je to področje urejeno tudi z občinskimi predpisi, in tudi dovoljenja izdajajo lokalni oblastni organi (Zeilhofer, 2016, str. 10–11).

Za začetek vsake graditve, razširitve (prizidave) in spreminjanje zunanjega videza objekta je potrebno dovoljenje (t. i. concessione), za izdajo katerega mora zahtevo podpisati inženir ali arhitekt, za manjša dela pa usposobljen tehnik, ki je registriran za opravljanje takšne

89

dejavnosti. Izjemoma zadostuje izjava (asseverazione), ki jo poda usposobljeni strokovnjak in v kateri izjavi, da bodo izvedena dela v skladu z gradbenimi pravili ter občini predloži opis del. Ta izjema je dopustna za redna vzdrževalna dela v stanovanju, kot so zamenjava poda, pleskanje, zamenjava sanitarne opreme in podobno. Zahteva za izdajo dovoljenja se poda pri pristojni občini, kjer se nato preveri, ali je predvidena gradnja skladna z ustreznim splošnim občinskim planom, ter z gradbenimi in drugimi predpisi. Dovoljenje izda župan občine, ki mora pridobiti tudi potrebna soglasja drugih organov v zvezi s požarno varnostjo, varstvom kulturne dediščine in podobno, hkrati pa župan preverja tudi, ali je opravljena revizija vseh gradbenih projektov. Dovoljenja se izdajo, če je nameravana gradnja predvidena v območju, namenjenem gradnji in kjer je v skladu z zahtevami v splošnem občinskem planu. V ruralnih območjih pa je dovoljena gradnja kmetijskih objektov, ki sovpadajo z regionalno prostorsko zakonodajo. V vseh primerih je treba pridobiti prostorsko plansko dovoljenje oziroma odobritev. Nameravana gradnja pa ne sme nasprotovati nobenim prisilnim predpisom, vključno s sprejetimi prostorskimi plani, regionalno zakonodajo in gradbenimi predpisi.

Sosedi se o postopku izdaje dovoljenja ne obveščajo po uradni dolžnosti, ampak se dovoljenje javno objavi na oglasni deski občine. Občina pa lahko v izjemnih primerih, določenih z zakonom, za izdajo dovoljenja zahteva pridobitev predhodnega soglasja sosedov.

V primeru zavrnitve zahteve za izdajo dovoljenja je v 60 dneh možna pritožba neposredno na regionalno upravno sodišče (Vlada Republike Slovenije, 2007).

Hrvaška

V Republiki Hrvaški od 1. 1. 2014 veljata nova zakona, in sicer Zakon o gradnji (Narodne novice, št. 153/13, 20/17, 39/19 in 125/19) in Zakon o urejanju prostora (Narodne novice, št.

153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19), ki sta nadomestila dotlej enotno kodifikacijo, to je Zakon o prostorskem urejanju in gradnji. Namen nove gradbeno prostorske zakonodaje je poenostaviti in skrajšati postopke pridobivanja dovoljenj. V skladu z novo zakonodajo je za gradnjo objekta potrebno samo eno gradbeno dovoljenje. Z vzpostavitvijo sistema e-dovoljenje in nadgradnjo Informacijskega sistema prostorskega urejanja je izboljšan sistem izdajanja dovoljenj na področju celotne Hrvaške (MOP, 2017).

Gradnja je možna na podlagi veljavnega gradbenega dovoljenja in mora biti zgrajena v skladu s tem dovoljenjem (106. člen Zakona o gradnji). Vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja vloži investitor (108. člen Zakona o gradnji). Gradbeno dovoljenje izda pristojni upravni organ (občina), če poleg formalne popolnosti vloge ugotovi skladnost glavnega projekta z lokacijskim dovoljenjem, z določbami zakona in posebnih predpisov, ustrezno opremljenost gradbene parcele, ter da so pridobljena vsa predpisana soglasja (110. in 111. člen Zakona o gradnji). Ko pristojni upravni organ ugotovi skladnost nameravane gradnje z vsemi predpisi, izda dovoljenje, če pa ugotovi, da pogoji za izdajo niso izpolnjeni, investitorju določi rok, v katerem lahko te pomanjkljivosti odpravi. Če investitor ne odpravi ugotovljenih pomanjkljivosti oziroma ne izpolni pogojev, pristojni upravni organ izda zavrnilno odločbo.

90

Gradbeno dovoljenje preneha veljati tri leta od pravnomočnosti, če investitor v tem roku ne začne graditi, in se lahko podaljša za tri leta. Spremembe zakona iz leta 2017 vnašajo v zakon rok dokončanja gradenj (od pet do deset let, odvisno od skupine) (124. člen Zakona o gradnji) (Zeilhofer, 2019, str. 14).

Gradnja se lahko začne na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in se mora izvajati v skladu z dovoljenjem, zakonom in predpisi, izdanimi na podlagi zakona. Objekt brez gradbenega dovoljenja se ne sme priključiti na komunalne vodne objekte. Dovoljenje lahko zahteva investitor. Če za gradbeno dovoljenje ni potrebno lokacijsko dovoljenje, investitor priloži:

- tri izvode glavnega projekta,

- izjavo projektanta, da je glavni projekt v skladu s prostorskim načrtom, - pisno poročilo o kontroli glavnega projekta, če je ta predpisana,

- potrdilo o nostrifikaciji glavnega projekta, če je ta izdelan po tujih predpisih

- potrdilo upravnega organa, da je glavni projekt izdelan v skladu z odločbo o sprejemljivosti objekta za okolje, če gre za objekt, za katerega je treba izvesti postopek vplivov na okolje,

- dokazilo o pravnem interesu za gradbeno dovoljenje in – dokazilo, da je lahko investitor, če je z zakonom določeno, kdo je lahko investitor (MOP, 2017).

Za objekte, za katere se zahteva lokacijsko dovoljenje, mora investitor priložiti še lokacijsko dovoljenje, izjavo projektanta, da je glavni projekt izdelan v skladu z lokacijskim dovoljenjem, potrdila upravnih organov, da je glavni projekt izdelan v skladu s posebnimi pogoji, določenimi v lokacijskem dovoljenju in/ali dokazilo, da je dal vlogo za izdajo teh dokazil. Če se za objekt zahteva, da mora objekt izpolnjevati pogoje energetske učinkovitosti, investitor priloži še elaborat o alternativnih sistemih oskrbe z energijo. Postopek izdaje lokacijskega dovoljenja je podoben postopku izdaje gradbenega dovoljenja (MOP, 2017).

Stranka v postopku pridobitve gradbenega dovoljenja je investitor, lastnik nepremičnine, za katero se izdaja dovoljenje in nosilec drugih stvarnih pravic na tej nepremičnini in lastnik ter nosilec drugih stvarnih pravic na nepremičnini, ki neposredno meji na nepremičnino, za katero se izdaja dovoljenje. Pristojni organ mora stranki pred izdajo dovoljenja dati možnost vpogleda v spis, da se ta lahko opredeli do zadeve. Če se gradbeno dovoljenje izdaja za graditev objekta, ki neposredno meji na več kot deset nepremičnin, se stranke z javnim pozivom povabijo na vpogled zadeve. Poziv se objavi na oglasni deski pristojnega organa in na njegovih spletnih straneh. Za objekt, ki meji na deset ali manj nepremičnin, se poziv osebno vroči strankam. Šteje se, da je poziv dostavljen z iztekom osmega dneva, ko je bil objavljen na oglasni deski. Javni poziv vsebuje naziv pristojnega organa, ime in naslov investitorja, oznako, da gre zadevo izdaje gradbenega dovoljenja, naziv in vrsto objekta, za katerega se izdaja dovoljenje, kraj in čas, ko stranka lahko vpogleda v zadevo, in da se do

91

njega opredeli, obvestilo, da v spis vpogleda osebno ali po pooblaščencu ter obvestilo o tem, da se dovoljenje lahko izda, tudi če se stranka ne odzove na dopis. Stranki, ki se je odzvala na poziv, pristojni organ lahko na njeno zahtevo določi rok, ki ni daljši od 8 dni, v katerem se je stranka dolžna pisno opredeliti o nameravani graditvi. Gradbeno dovoljenje za objekt, za katerega je bila zahtevana ocena vpliva na okolje, se zaradi seznanitve zainteresirane javnosti objavi na spletnih straneh pristojnega organa (MOP, 2017).

Zoper odločbo oz. dovoljenje in sklep o spremembi, dopolnitvi in razveljavitvi dovoljenja, sklepa o zavrnitvi in zadržanju zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja in sklepa o ustavitvi postopka, ki jih izda upravni organ, je možna pritožba, o kateri odloča ministrstvo. Zoper odločbo ministrstva je mogoč upravni spor. Glede dovoljenja, ki ga izda ministrstvo ni možna pritožba, je pa možen upravni spor (MOP, 2017).

Za gradnjo nekaterih preprostih gradenj in izvajanje enostavnih del ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, oziroma gradbeno dovoljenje ni potrebno, a graditi je treba v skladu z glavnim projektom. Te zgradbe in dela so navedeni v Pravilniku o enostavnih in drugih gradnjah in gradbenih delih (128. člen Zakona o gradnji in spletna stran Gov.hr. Gradnja bez gradjevinske dozvole). Pravilnik našteva, za katere objekte ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, kot na primer:

- brez gradbenega dovoljenja in brez glavnega projekta se lahko gradijo določeni objekti, kot na primer pomožna zgradba na gradbeni parceli, kot je nadstrešek in terasa do 20 m2, cisterna za vodo do 27 m3, ograja do višine 2,2 m, zid do višine 1,6 m, reklamni panoji do 12 m2 idr.,

- ter izvajajo določena gradbena dela kot npr. vzdrževanje stavbe, dela na priključkih, s katerimi se obstoječe zgradbe priklopijo na infrastrukturo, določena dela na obstoječih zgradbah, ki nimajo več kot tri stanovanja in stanovanjsko površino do 600 m2 (dela za grelno-hladilne inštalacije, inštalacije za pripravo tople vode, sončni kolektorji ipd.);

- brez gradbenega, vendar v skladu z glavnim projektom, se lahko gradi npr.:

pomožne zgradbe z največ eno etažo in do 50 m2 površine, bazen do 100 m3, prostore za pridelavo rastlin (steklenjaki) in vzrejo živine in podobne zgradbe, in se lahko izvajajo določena gradbena dela (Pravilnik) (Zeilhofer, 2019, str. 14–15).

8.8 PRIMERJAVA SLOVENSKEGA SISTEMA NA PODROČJU GRADITVE S TUJIMI