OMEJITVE PRAVNIH POSLOV S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI IN NJIHOV VPLIV NA PRAVNI PROMET

(1)

UNIVERZA V LJUBLJANI PRAVNA FAKULTETA

OMEJITVE PRAVNIH POSLOV S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI IN NJIHOV VPLIV NA PRAVNI PROMET

(Magistrsko diplomsko delo)

Avtor: Matej Marčun Mentor: prof. dr. Miha Juhart

Ljubljana, avgust 2021

(2)

Zahvala:

Zahvaljujem se mentorju prof. dr. Mihi Juhartu za vse strokovne nasvete pri pisanju te magistrske naloge.

Zahvaljujem se tudi družini, ki mi je stala ob strani in me podpirala tekom študija.

Prav posebno pa se zahvaljujem Boštjanu Valenčiču, ki mi je s svojimi nasveti pomagal, da sem kljub začetnim »padcem« uspešno končal študij.

(3)

POVZETEK

OMEJITVE PRAVNIH POSLOV S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI IN NJIHOV VPLIV NA PRAVNI PROMET

KLJUČNE BESEDE: kmetijsko zemljišče, promet s kmetijskimi zemljišči, zakup kmetijskih zemljišč, status kmeta, odobritev pravnega posla, predkupni upravičenci

Kmetijska zemljišča so dobrine, ki so izjemnega pomena za družbo, zato so posledično omejeni tudi pravni posli, katerih predmet so. Omejitve se v največji meri nanašajo na svobodno izbiro pogodbenega partnerja s strani lastnika zemljišča in na upravno kontrolo teh poslov, kar se v Republiki Sloveniji kaže v obliki instituta predkupnih upravičencev in kontrole pravnih poslov s strani upravnih enot. V skladu z evropskim pravnim redom pa morajo biti te omejitve sorazmerne in ne smejo biti diskriminatorne, saj evropsko pravo v povezavi s kmetijskimi zemljišči varuje tudi dve temeljni svoboščini, in sicer: prost pretok kapitala in posredno tudi svobodo ustanavljanja sedeža.

V ospredju naloge so predstavljene določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči, vključno z osnovnima pojmoma, ki ključno vplivata na to ali, in na kakšen način se bo uporabljal Zakon o kmetijskih zemljiščih. Ta dva pojma sta kmetijsko zemljišče in status kmeta.

Prodajna pogodba je najbolj tipičen in najbolj pogost pravni posel, zato mu je v nalogi namenjena osrednja pozornost, vključno z omejitvami, ki jih določa zakon in postopkom odobritve oz. neodobritve pravnega posla s strani upravne enote. Omejitev, ki je za prodajalce in potencialne kupce najbolj problematična, je institut predkupnih upravičencev. Zaradi tega se prodajalci in kupci poslužujejo različnih načinov, kako bi zaobšli uporabo kogentnih določb Zakona o kmetijskih zemljiščih. Ti načini so podrobneje predstavljeni na podlagi sodne prakse in lastnih izkušenj avtorja.

Dajanje kmetijskih zemljišč v zakup je prav tako izrednega pomena tako za same kmete kot tudi za družbo, vendar je izvajanje zakupa v praksi popolnoma drugačno, kot je pozitivnopravna ureditev tega pravnega posla.

(4)

ABSTRACT

CONTRACT RESTRICTIONS INVOLVING AGRICULTURAL LAND AND THEIR IMPACT ON LEGAL TRANSACTIONS

KEY WORDS: agricultural land, agricultural land transactions, lease of agricultural land, status of farmer, approval of a legal transaction, pre-emptors

Agricultural land is a valuable resource and represents an enormous importance for society, because of which restrictions of contracts involving agricultural land were established. The restrictions are mostly related to the freedom of choosing the contracting partner by the owner of the property and to the administrative control of the contracts involving agricultural land. In the Republic of Slovenia, the abovementioned restrictions are presented as a legal construct of pre-emptors and as an administrative control by the administrative unit. In accordance with European acquis, these restrictions must be proportional and must not be discriminatory. In conjunction with legal transactions of agricultural land, the European acquis protects two fundamental freedoms: free movement of capital and freedom of establishment.

Provisions of Agricultural Land Act (ALA) is governing transactions with agricultural land and are emphasized in this thesis, including the two main terms which have a significant effect on whether and how is ALA applying. These two terms are agricultural land and farmer status.

Sale contract is the most typical and common contract, which is why it is highlighted in this thesis including the restrictions, which are laid down in ALA and the procedure of approval or non-approval by the administrative unit. The legal construct of pre-emptors is the most problematic for sellers and potential buyers, which is why they are using various methods to avoid peremptory norms of ALA. These methods are presented in detail, based on case law and author's own experience.

Lease of agricultural land is also extremely important for both farmers and society, but the practical implementation of the lease is completely different from its legal regime.

(5)

KAZALO

1. UVOD ... 1

2. PRAVO EU IN PROMET S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI ... 2

2.1 PROSTPRETOKKAPITALAINSVOBODAUSTANAVLJANJASEDEŽA ... 3

2.1.1 OMEJITVE TEMELJNIH SVOBOŠČIN ... 4

2.2 SODIŠČEEUINKMETIJSKAZEMLJIŠČA ... 4

2.2.1 PREDHODNA ODOBRITEV ... 5

2.2.2 PREDKUPNE PRAVICE ... 5

2.2.3 OBVEZNOST DA PRIDOBITELJ SAM OBDELUJE ZEMLJIŠČE ... 5

2.2.4 ZAHTEVE GLEDE PREBIVALIŠČA ... 6

2.2.5 PRIVILEGIJI V KORIST LOKALNIH PRIDOBITELJEV ... 6

3. OPREDELITEV TEMELJNIH POJMOV ... 7

3.1 KMETIJSKOZEMLJIŠČE ... 7

3.2 STATUSKMETA ... 9

4. PROMET S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI ... 11

4.1 PRODAJNAPOGODBA ... 11

4.1.1 PONUDBA ZA PRODAJO KMETIJSKEGA ZEMLJIŠČA ... 11

4.1.2 SPREJEM PONUDBE IN SKLENITEV POGODBE ... 13

4.1.3 PREDKUPNA PRAVICA IN PREDKUPNI UPRAVIČENCI ... 15

4.1.3.1 SLAMNATI MOŽJE ... 19

4.1.3.2 PREDKUPNA PRAVICA OBČINE ... 21

4.2 ODOBRITEVPRAVNEGAPOSLA ... 23

4.2.1 IZJEME OD ODOBRITVE PRAVNEGA POSLA ... 24

4.2.1.1 OBJEKTIVNE IZJEME ... 24

4.2.1.2 SUBJEKTIVNE IZJEME ... 24

4.3 DARILNAPOGODBA ... 25

4.4 PROMETZZAŠČITENOKMETIJO... 27

4.5 POGODBAOPREUŽITKU ... 29

4.6 KMETIJSKOZEMLJIŠČEKOTSTVARNIVLOŽEK ... 32

4.7 NAKUPNAJAVNIDRAŽBI ... 32

4.8 PRIPOSESTVOVANJE ... 34

(6)

4.9 USTANOVITEVSTAVBNEPRAVICENAKMETIJSKIHZEMLJIŠČIH ... 36

5. ZAKUP KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ ... 38

5.1 SPLOŠNOOZAKUPUKMETIJSKIHZEMLJIŠČ ... 38

5.2 PREDNOSTNIUPRAVIČENCI ... 40

5.3 VPISZAKUPNEGARAZMERJAVNEPREMIČNINSKEEVIDENCE ... 41

5.4 SKLEPANJEZAKUPNIHPOGODBVPRAKSI ... 41

5.5 FINANČNIVIDIKIZAKUPAKMETIJSKIHZEMLJIŠČ... 43

6. SKLEP ... 45

7. VIRI IN LITERATURA ... 46

7.1 PRAVNIPREDPISIINPREDLOGIPREDPISOV ... 46

7.2 SODNAPRAKSASODIŠČAEVROPSKEUNIJE ... 47

7.3 SODNAPRAKSASLOVENSKIHSODIŠČ ... 48

7.4 MONOGRAFIJEINČLANKI ... 50

7.5 INTERNETNIVIRI ... 50

7.6 DRUGIVIRI ... 50

(7)

1. UVOD

Kmetijska zemljišča predstavljajo za vsako državo dobrino izjemnega strateškega in družbenega pomena, predvsem z vidika zagotavljanja zadostne samooskrbe, obenem pa so v posamezni državi na voljo omejene površine, ki so namenjene kmetijski obdelavi. Zaradi tega je neizogibno, da prihaja pri razpolaganju s kmetijskimi zemljišči do kolizije javnega in zasebnega interesa, vendar se mora slednji javnemu umakniti oz. je zelo omejen.

Že Ustava RS¹ v 2. odstavku 71. člena določa, da posebno varstvo kmetijskih zemljišč določa zakon. To določbo lahko povežemo še s splošno določbo 1. odstavka 67. člena Ustave RS, da mora zakon določiti način pridobivanja in uživanja lastnine na način, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Omejevanje lastninske pravice kot temeljne človekove pravice je torej v primeru razpolaganja s kmetijskimi zemljišči ustavno dopustno, vendar pa morajo biti te omejitve določene v skladu z načelom sorazmernosti.² Posebno naravo kmetijskih zemljišč je v svojih sodbah potrdilo tudi Sodišče EU (v nadaljevanju: SEU), iz katerih prav tako izhaja, da morajo biti omejitve lastninske pravice v skladu z načelom sorazmernosti in načelom prepovedi diskriminacije.

Na podlagi Ustave RS je bil sprejet Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju: ZKZ),³ ki je osrednji zakon na področju prometa s kmetijskimi zemljišči. V 1.a členu ZKZ določa naslednje cilje zakona:

- ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane;

- trajnostno ravnanje z rodovitno zemljo;

- ohranjanje krajine in ohranjanje ter razvoj podeželja.

Po podatkih Statističnega urada RS iz prvih začasnih podatkih iz Popisa kmetijstva 2020 razvidno, da se v Sloveniji nadaljuje negativni trend upadanja kmetijskih gospodarstev. Po podatkih je v Sloveniji 67.927 kmetijskih gospodarstev ali za 9 % manj kot v 2010 (74.646) in za 21 % manj kot v 2000 (86.467). Je pa možno zaznati pozitiven trend na področju povprečne površine kmetijskih zemljišč v uporabi (KZU), saj je bila le-ta za 0,6 ha večja kot pred desetimi leti in za 1,4 ha večja kot pred dvajsetimi leti. Z vidika pridelave hrane je pozitivna novica tudi

1 Uradni list RS, št. 33/91-I, 42/97 – UZS68, 66/00 – UZ80, 24/03 – UZ3a, 47, 68, 69/04 – UZ14, 69/04 – UZ43, 69/04 – UZ50, 68/06 – UZ121,140,143, 47/13 – UZ148, 47/13 – UZ90,97,99, 75/16 – UZ70a in 92/21 – UZ62a

2 M. Juhart, 2017, Kmetijska politika in promet s kmetijskimi zemljišči, Pravna praksa, str. 3

3 Uradni list RS, št. 71/11 – uradno prečiščeno besedilo, 58/12, 27/16, 27/17 – ZKme-1D in 79/17

(8)

ta, da se je od leta 2010 nekoliko povečala površina njiv in sicer za 3 %, s 170.144 ha na 176.092 ha.⁴

Iz zgoraj naštetih razlogov je ZKZ določil omejitve pravnih poslov s kmetijskimi zemljišči in le-te bodo predmet mojega preučevanja v tej nalogi, ki bo vključevalo tako pregled sodne prakse SEU kot tudi slovenskih sodišč na tem področju in kakšen vpliv ter posledice imajo omejitve v praksi. Osrednja pozornost bo namenjena najbolj pogostemu in najpomembnejšemu pravnemu poslu – prodajni pogodbi. Vezano na njo bom predstavil tudi izbrane pravne posle, ki niso podvrženi omejitvam po ZKZ. Na koncu bom predstavil še zakup kmetijskih zemljišč, ki je po mojem mnenju pravni posel, ki je postavljen nekoliko na stranski tir, ima pa samo izvajanje tega pravnega posla pomembne posledice na davčnem področju in področju kmetijske politike.

Vezano na omejitve, ki jih bom predstavil v nalogi, bom skušal utemeljiti tudi naslednjo hipotezo:

Kljub omejitvam pravnih poslov s kmetijskimi zemljišči pravni subjekti še vedno najdejo pot, da izigrajo kogentne določbe ZKZ.

2. PRAVO EU IN PROMET S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI

Slovenija, kot članica EU, je zavezana k spoštovanju prava EU, kar pomeni, da je med drugim tudi zakonodajalec pri urejanju pravne materije vezan na pravo EU. Normiranje pridobivanja kmetijskih zemljišč ni nobena izjema. Zakonodajalec je pri urejanju tega pravnega segmenta vezan na Pogodbo o EU (v nadaljevanju: PEU)⁵ in na Pogodbo o delovanju EU (v nadaljevanju:

PDEU)⁶, iz katere tudi izhajata za to področje dve temeljni svoboščini: prost pretok kapitala, ki je urejen v 63. členu, in svoboda ustanavljanja sedeža, ki je urejena v 49. členu. Temeljne svoboščine so sestavni del notranjega trga EU, ki vključuje tudi kmetijstvo, kar izhaja iz 1.

odstavka 38. člena PDEU. EU ima namreč pristojnosti tudi na področju skupne kmetijske politike.

Ko gre za pridobivanje kmetijskih zemljišč, je v ospredju pridobitev lastninske pravice na zemljišču. 345. člen PDEU sicer določa, da Pogodbi v ničemer ne posegata v lastninskopravno ureditev v državah članicah. To pa ne pomeni, da so države članice pri urejanju

4 URL: https://www.stat.si/StatWeb/news/Index/9459 (29.3.2021)

5 Pogodba o Evropski Uniji (PEU) prečiščena različica (2012) UL C 326/01

6 Pogodba o delovanju Evropske unije (PDEU) prečiščena različica (2012) UL C 326/47

(9)

lastninskopravnih razmerij svobodne. Države članice so namreč omejene z osnovnimi načeli, ki izhajajo iz Pogodb, še zlasti z zgoraj navedenima temeljnima svoboščinama, ki ju zaokrožuje prepoved diskriminacije na podlagi državljanstva, kot izhaja iz 18. člena PDEU.⁷ Obenem pa je zakonodajalec pri urejanju te pravne materije vezan tudi na sodbe SEU, na katere se bom v nadaljevanju tudi skliceval. Takšna je bila tudi obrazložitev SEU v zadevi Konle.⁸

2.1 PROST PRETOK KAPITALA IN SVOBODA USTANAVLJANJA SEDEŽA

Na mestu je vprašanje, ali so kmetijska zemljišča sploh kapital, ali zaradi svojega položaja kot naravnega vira in pomembnosti za širšo skupnost vendarle predstavljajo »nekaj več« in zaradi tega zanje ne veljajo določbe o prostem pretoku kapitala. Večinsko mnenje je, da se načelo prostega pretoka razteza tudi na kmetijska zemljišča, saj je kmetijstvo gospodarska panoga, navkljub pomembnosti in pomenu kmetijskih zemljišč za skupnost.⁹

Da se načelo prostega pretoka kapitala razteza tudi na promet s kmetijskimi zemljišči, je bilo potrjeno v sodbah SEU. Kot izhaja iz zadeve Festersen, je, da pravica pridobiti, izkoriščati in odsvojiti nepremičnine na ozemlju druge države članice, ustvarja pretok kapitala. Pretok kapitala torej zajema tudi transakcije, s katerimi nerezidenti opravijo naložbe v nepremičnine na ozemlju države članice.¹⁰ Iz sodbe v zadevi Libert in Lenz lahko izpeljemo, da omejevanje prostega pretoka kapitala zajema vse ukrepe, ki kakorkoli odvračajo, ovirajo ali zmanjšujejo privlačnost za naložbo.¹¹ V kolikor so kmetijska zemljišča predmet podjetniških dejavnosti, je relevantna tudi svoboda ustanavljanja sedeža, ki izhaja iz 1. odstavka 49. člena PDEU in sicer so prepovedane kakršnekoli omejitve za državljane oz. podružnice podjetji drugih držav članic na področju drugih držav članic. 2. odstavek istega člena določa, da pravica do ustanavljanja zajema pravico začeti in opravljati dejavnost kot samozaposlena oseba ter pravico do ustanovitve in vodenja podjetij, zlasti družb ali podjetij.

Bistveni element vseh temeljnih svoboščin je načelo prepovedi diskriminacije na podlagi državljanstva, tako neposredne kot posredne diskriminacije. Pri posredni diskriminaciji gre za

7 Razlagalno sporočilo, 2017, Uradni list EU C 350, str. 11

8 SEU C-302/97, tč. 38

9 A. Hafner, 2017, Skladnost (nacionalne) ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči s pravom EU, Pravna praksa, str. 21-22

10 SEU C-370/05, tč. 22-23

11 SEU združeni zadevi C-197/11 in 203/11, tč. 44

(10)

to, da nacionalne določbe ne pomenijo izrecne diskriminacije, a dejansko vodijo do enakega rezultata.¹²

2.1.1 OMEJITVE TEMELJNIH SVOBOŠČIN

PEU in PDEU izjemoma dovoljujeta omejitve tujih naložb v kmetijska zemljišča, vendar le če so sorazmerna za zaščito legitimnih javnih interesov, kot sta npr. preprečevanje pretiranih špekulacij z zemljišči in ohranjanje kmetijskih gospodarstev. ¹³ V nadaljevanju bodo posamezni kriteriji pri presoji sorazmernosti ukrepov podrobno predstavljeni, saj pomembno vplivajo tudi na urejanje kmetijskih zemljišč v Sloveniji, predvsem v luči prihajajoče novele Zakona o kmetijskih zemljiščih.

Nacionalni ukrepi lahko omejijo uresničevanje temeljnih svoboščin in sicer ob izpolnitvi naslednjih pogojev: ukrepi ne smejo biti diskriminatorni, upravičeni morajo biti s prevladujočim javnim interesom, so primerni za doseganje zastavljenega cilja in ne presegajo tistega, kar je potrebno za dosego tega cilja, ter jih ni mogoče nadomestiti z manj omejevalnimi alternativnimi ukrepi (načelo sorazmernosti v ožjem smislu).¹⁴ Imajo pa kljub temu države članice pravico sprejeti vse potrebne ukrepe za preprečevanje kršitev nacionalnih zakonov in drugih predpisov, še zlasti na področju obdavčitve, in ki so upravičeni zaradi javnega reda ali javne varnosti.¹⁵

2.2 SODIŠČE EU IN KMETIJSKA ZEMLJIŠČA

SEU se je v dosedanji sodni praksi srečalo z nekaterimi značilnostmi zakonov držav članic, ki urejajo trg kmetijskih zemljišč v razmerju do prostega pretoka kapitala. Posamezni instituti bodo predstavljeni v nadaljevanju na podlagi konkretnih primerov.

Glavno vodilo pri odločanju SEU v okviru instituta predhodnega vprašanja je bila v vseh primerih skladnost določb nacionalnih zakonodaj z načelom sorazmernosti. Pri tem je potrebno vzeti v obzir vse dejanske in pravne okoliščine, tako z vidika prodajalcev, potencialnih kupcev kot javnega interesa.¹⁶

13 Prav tam, str. 7

14 Prav tam, str. 12

15 1. odstavek, točka b) 65. člena PDEU

(11)

2.2.1 PREDHODNA ODOBRITEV

Načeloma predhodna odobritev pravnega posla s strani upravnega organa omejuje prost pretok kapitala, vendar je sodišče v zadevi Ospelt obrazložilo, da je tak ukrep v določenih okoliščinah možno upravičiti. Iz obrazložitve izhaja, da imajo kmetijska zemljišča zaradi svojega pomena poseben položaj, pri čemer je namen predhodne odobritve v tem, da se zagotovi, da kmetijsko zemljišče ostane kmetijsko oz. da je primerno vzdrževano. Sistem predhodne odobritve manj intenzivno posega v razmerje med strankama, kot če bi zakon nalagal naknadno odobritev oz.

razveljavitev pravnega posla. V tem primeru bi se močno poseglo v pričakovano oz. že obstoječo lastninsko pravico kupca, s čimer bi ogrozili pravno varnost.¹⁷ Obenem pa sistem predhodne odobritve ne sme podeljevati diskrecijskih pravil, ki niso utemeljena na objektivnih, nediskriminatornih in vnaprej znanih meril, s čimer se omeji izvajanje diskrecijske pravice upravnih organov.¹⁸

2.2.2 PREDKUPNE PRAVICE

Ena izmed najbolj znanih omejitev je določitev predkupnih upravičencev pri nakupu kmetijskega zemljišča, ki ga poznamo tudi v Sloveniji. Gre za omejitev, ki je skladna s pravom EU, v kolikor podeljuje pravico do prednostnega nakupa določenim kategorijam oseb, ki so povezana s kmetijskim zemljiščem v posamezni predmetni zadevi, saj se s tem zasleduje cilj ohranjanja kmetijske skupnosti.¹⁹ V zadevi Ospelt je SEU odločilo, da je prepoved pridobivanja kmetijskih zemljišč s strani nekmetov nesorazmeren ukrep in kot alternativno možnost izpostavilo vzpostavitev mehanizma predkupnih upravičencev. Na ta način nekmetov ne bi popolnoma izključili iz možnosti nakupa kmetijskega zemljišča.²⁰

2.2.3 OBVEZNOST DA PRIDOBITELJ SAM OBDELUJE ZEMLJIŠČE

SEU priznava za legitimni javni cilj, da se zagotovi pretežno lastniško obdelovanje zemljišč, kar izhaja tudi iz zadeve Festersen.²¹ Vendar pa sama sodna praksa SEU ne priznava splošne zahteve, da pridobitelj sam obdeluje zemljišče, za sorazmeren ukrep.²² Tudi v zadevi Ospelt se je med drugim postavilo vprašanje sorazmernosti ukrepa, da mora pridobitelj sam obdelovati zemljišče. V tem primeru je šlo za pravno osebo, ki je dajala kmetijsko zemljišče v zakup

17 SEU C-452/01, tč. 43-45

18 SEU C-567/07, tč 35 in SEU C-201/15, tč. 35

20 SEU C-452/01, tč. 52

21 SEU C-370/05, tč. 28

(12)

kmetom. Pravna oseba seveda ne more sama obdelovati zemljišča, zato je SEU odločilo, da je takšen ukrep nesorazmeren, saj je tak pogoj praktično izničil možnost dajanje zemlje v zakup kmetom, ki za pridobitev lastnih kmetijskih zemljišč niso imeli dovolj lastnih sredstev. V povezavi s to omejitvijo lahko izpostavimo tudi obveznost, da ima pridobitelj določene kvalifikacije na področju kmetijstva. Iz razzlogovanja zgornjega primera lahko izpeljemo, da je bistveno, da se bo zemljišče ustrezno obdelovalo, kar se lahko zagotovi, tudi če obdelovalec ni ustrezno kvalificiran. Poklic kmeta namreč ni reguliran v nobeni državi članici v smislu, da zahteva posebne kvalifikacije. Takšne zahteve morajo biti zato izrecno utemeljene v nacionalni zakonodaji, saj lahko pomenijo omejitev prostega pretoka kapitala. Dejstvo pa je, da je za uspešno in trajnostno kmetijstvo potrebno ustrezno usposabljanje.²³

2.2.4 ZAHTEVE GLEDE PREBIVALIŠČA

Pogoj, da mora pridobitelj kmetijskega zemljišča prebivati na samem pridobljenem zemljišču oz. v sami občini ali državi, kjer se zemljišče nahaja, je zelo omejevalen in ni sorazmeren. Že v zadevi Ospelt je Sodišče izključilo zakonitost vsakega pogoja, ki zahteva, da mora pridobitelj prebivati na zemljišču.²⁴ V zadevi Festersen je bil razlog za takšen pogoj popolnoma legitimen, saj se je s tem želelo preprečiti oz. zmanjšati špekulacije z zemljišči, a je vseeno preveč posegel v prosti pretok kapitala in temeljne pravice. Ustreznejši ukrep bi lahko bil višji davek ob nadaljnji prodaji zemljišča kmalu po pridobitvi ali pa zahteva za povečanje najkrajšega obdobja za zakup zemljišč.²⁵ Poleg tega, da posega v pravico do prostega pretoka kapitala in svobodo ustanavljanja, vpliva tak pogoj tudi na pravico pridobitelja do prostega gibanja in prebivanja na ozemlju držav članic, ki izhaja iz 2. člena Protokola št. 4 h Konvenciji o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin.²⁶ Vsaka zahteva v zvezi s prebivališčem namreč pomeni posredno diskriminacijo na podlagi državljanstva.²⁷

2.2.5 PRIVILEGIJI V KORIST LOKALNIH PRIDOBITELJEV

Gre za privilegij, ki ga največkrat povezujemo s seznamom predkupnih upravičencev. Pri tem privilegiju stojimo na trhlih tleh, saj lahko za tuje državljane predstavljajo posredno diskriminacijo. Ti privilegiji morajo biti jasno določeni in morajo biti utemeljeni z legitimnimi cilji v javnem interesu. SEU je na primer kot legitimen cilj priznalo povečanje velikosti

24 SEU C-452/01, tč. 54

25 SEU C-370/05, tč. 39

26 Uradni list RS (13.6.1994) MP, št.7-41/1994 (RS 33/1994)

(13)

kmetijskih zemljišč za razvoj vitalnih kmetij v lokalnih skupnostih in ohranjanje stalne kmetijske skupnosti. To velja za primere, ko so lokalnim kmetom podeljene predkupne pravice za odpravo razdrobljenosti lastništva zemljišč. Privilegiji morajo odražati socialno-ekonomske vidike zastavljenih ciljev²⁸

Kot primer privilegijev, ki niso nujno potrebni za uresničite zastavljenega cilja, naj navedem sodbo SEU v zadevi Libert. Sodišče je ugotovilo, da so bili pogoji za pridobitev kmetijskega zemljišča v občini nesorazmerni. Oseba, ki bi želela pridobiti kmetijsko zemljišče, bi morala namreč po določbah nacionalnega predpisa vsaj šest zaporednih let pred prenosom lastništva prebivati v ciljni ali v sosednji občini. Drugi pogoj je bil, da mora potencialni kupec ali najemnik zemljišča na datum prenosa v povprečju vsaj polovico delovnega tedna opravljati dejavnost v ciljni občini. Tretji pogoj pa je bil, da je potencialni kupec ali najemnik poklicno, družinsko, socialno ali ekonomsko povezan s ciljno občino.²⁹

3. OPREDELITEV TEMELJNIH POJMOV

3.1 KMETIJSKO ZEMLJIŠČE

ZKZ v 2. členu določa, katera zemljišča so predmet varstva po tem zakona in tudi definira, kaj se šteje za kmetijsko zemljišče. Kot izhaja iz tega člena, so kmetijska zemljišča tista zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo in so kot kmetijska zemljišča določena s prostorskimi akti lokalnih skupnosti ter se razvrščajo v območja trajno varovanih kmetijskih zemljišč in območja ostalih kmetijskih zemljišč.

Osnova za določitev, ali gre za kmetijsko zemljišče ali ne, so občinski prostorski načrti. To izhaja tudi iz sodbe Upravnega sodišča: »Status zemljišč (tj. ali gre za stavbna ali kmetijska zemljišča) se določa v prostorskih aktih, pri odločanju o posegih v prostor pa je treba upoštevati namensko rabo zemljišč, kot je določena v teh aktih.«³⁰ Podobna odločitev izhaja iz še ene sodbe Upravnega sodišča, v kateri se je sodišče izreklo, da občina s prostorskimi akti usmerja rabo prostora na svojem območju, s tem da določa njegovo rabo in pogoje za umeščanje posegov vanj.³¹

28 Prav tam, str. 18-19

29 SEU združeni zadevi C-197/11 in C-203/11, tč. 54-56

30 UPRS I U 404/2011

31 UPRS I U 1971/2013

(14)

Da lahko govorimo o kmetijskem zemljišču, v smislu terminologije ZKZ, morata biti kumulativno izpolnjena oba pogoja, ki izhajata iz 1. in 2. odstavka 2. člena.³² Glede pogoja o primernosti za kmetijsko obdelavo je potrebno opozoriti, da se da nerodovitno zemljišče z določenimi vlaganji usposobiti za kmetijsko rabo. Odgovor na vprašanje, kdaj se tudi nerodovitno zemljišče šteje za kmetijsko zemljišče, je dalo Vrhovno sodišče. Odločilo je, da se za kmetijska zemljišča štejejo samo tista nerodovitna zemljišča, ki jih je mogoče za kmetijsko proizvodnjo usposobiti z ekonomsko upravičenimi stroški. Takšno odločitev je sprejelo na podlagi sistematične in namenske razlage, v skladu s katero ni mogoče zanemariti osrednjega namena ZKZ, ki je v smotrni izrabi zemljišč v kmetijske namene in njihovem varstvu, ne pa v pridobivanju kmetijskih zemljišč za vsako ceno.³³

V enem izmed primerov pred Vrhovnim sodiščem se je prodajalo tudi zemljišče, ki je bilo v prostorskih planih določeno kot delno kmetijsko in delno stavbno zemljišče. Toženec je na njem zgradil hišo in izvedel še druge posege v prostor. Sodišče je ugotovilo, da bi bilo sporno nepremičnino mogoče usposobiti za kmetijsko obdelavo zgolj z rušenjem zgrajenih objektov in z dodatnimi posegi, ki bi omogočili rodovitnost zemlje. V takšnem primeru prevlada formalni pogoj za uvrstitev zemljišča med (delno) kmetijska zemljišča nad materialnim pogojem (da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko obdelavo). Razlog je ta, da bi v nasprotnem primeru lastnik kmetijsko zemljišče s črno gradnjo onesposobil zemljišče za kmetijsko obdelavo in se tako izognil uporabi kogentnih določb ZKZ. »Za spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč in gradnjo na njih, je najprej treba spremeniti prostorske plane in izvedbene akte ter pridobiti ustrezna dovoljenja, šele nato je dopustno takšna zemljišča uporabiti za drug namen in jih prodajati po splošnih pravilih. Formalni pogoj iz 2. člena ZKZ glede na okoliščine obravnavane zadeve narekuje sklep, da za prodajo spornega zemljišča veljajo prisilni predpisi o prometu s kmetijskimi zemljišči.«³⁴

Na podlagi zgoraj dveh odločitev Vrhovnega sodišča lahko sklenemo, da ne gre vedno za kmetijsko zemljišče v smislu ZKZ, ko sta kumulativno izpolnjena materialni in formalni pogoj.

Problematičen je predvsem materialni pogoj, tj. da se med kmetijska zemljišča uvrščajo samo zemljišča, ki so primerna za kmetijsko obdelavo. Takšna dikcija je pomensko zelo široka, zato jo je potrebno vsebinsko napolniti, kar je Vrhovno sodišče v zgornjih dveh primerih tudi storilo.

Osnova mora biti formalni pogoj, medtem ko je potrebno materialni pogoj presojati od primera

32 Ž. Rejc, 2018, Promet s kmetijskimi zemljišči, Podjetje in delo, str. 260

33 VSRS II Ips 571/2007

34 VSRS II Ips 103/2016

(15)

do primera, predvsem v situacijah, ko se želi z določenimi posegi v zemljišče, izigrati uporabo kogentnih določb ZKZ-ja.

3.2 STATUS KMETA

Pri prometu s kmetijskimi zemljišči mora fizična oseba, v okviru instituta predkupnih upravičencev, izpolnjevati status kmeta. Za pridobitev statusa kmeta je potrebno izpolnjevati vsaj enega izmed pogojev, ki so navedeni v 1. odstavku 24. člena ZKZ. Kmet je tako fizična oseba:

- ki je lastnica, zakupnica oziroma drugačna uporabnica kmetijskega zemljišča, to zemljišče obdeluje sama ali s pomočjo drugih, je za to obdelovanje ustrezno usposobljena in iz kmetijske dejavnosti pridobiva pomemben del dohodka;

- ki je družinski član osebe iz prejšnje alineje, če opravlja kmetijsko dejavnost na kmetiji kot edino oziroma glavno dejavnost in je za to ustrezno usposobljena. Kmetijska dejavnost se šteje za edino in glavno dejavnost v primerih, določenih v prejšnjem členu;

- ki je iz kmetijske dejavnosti na kmetiji pridobivala pomemben del dohodka, pa zaradi starosti ali delovne nezmožnosti ne opravlja kmetijske dejavnosti na kmetiji, če poskrbi za obdelavo kmetijskih zemljišč;

- ki da izjavo na zapisnik pri upravni enoti, da bo sama ali s pomočjo drugih obdelovala kmetijska zemljišča, za katera izkaže, da jih bo pridobila, da bo iz kmetijske dejavnosti na teh zemljiščih pridobivala pomemben del dohodka in izpolnjuje pogoje glede usposobljenosti iz tretjega odstavka tega člena.

Pomembno je, da je po ustaljeni sodni praksi odločba o statusu kmeta deklarativne narave, kar pomeni, da učinkuje od tedaj, ko je nastalo pravno dejstvo, na katerega se nanaša.³⁵ V zvezi s pridobitvijo statusa kmeta je stališče Upravnega sodišča, da ZKZ nikjer ne določa, da fizične osebe, ki že kmetujejo in so lastniki kmetijskih zemljišč in ne izpolnjujejo pogojev za pridobitev statusa kmeta po prvih treh alinejah 1. odstavka 24. člena ZKZ, ne bi mogle pridobiti statusa po 4. alineji tega člena. »Lastništvo kmetijskih zemljišč po zakonu ni izključevalni razlog za pridobitev statusa kmeta.«³⁶

Iz 1. odstavka 24. člena ZKZ izhajata dva bistvena pogoja, ki ju mora izpolnjevati oseba, ki želi pridobiti status kmeta. Prvi pogoj je, da mora oseba pridobivati pomemben del prihodka iz

35 UPRS I U 1340/2016-16, glej tudi UPRS I U 791/2015

36 Prav tam.

(16)

kmetijske dejavnosti, kamor se šteje vrednost kmetijskih pridelkov na kmetiji, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in iz naslova državnih pomoči v gospodarskem letu pred ugotavljanjem pogojev, ki dosega najmanj 2/3 letne povprečne plače na zaposlenega v Republiki Sloveniji v istem obdobju.³⁷ Drugi pogoj pa je ustrezna usposobljenost, kot izhaja iz 2. odstavka 24. člena ZKZ.

V zvezi s pridobivanjem statusa kmeta je največ sodne prakse glede izpolnjevanja pogoja o pridobivanju pomembnega dela prihodka iz kmetijske dejavnosti, v povezavi z določbo 3.

odstavka 23. člena ZKZ, da se kmetijska dejavnost šteje za edino in glavno dejavnost, če pridelki oziroma sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni vir za preživljanje. Tožeča stranka je v konkretnem primeru zatrjevala, da je potrebno pri ugotavljanju ali kmetijska dejavnost pomeni osebi edino ali glavno dejavnost, upoštevati tudi odhodke.

Upravno sodišče je to trditev zavrnilo kot neutemeljeno, saj iz določbe 2. odstavka 24. člena ZKZ, ki določa kateri dohodki se štejejo kot dohodki iz kmetijske dejavnosti, pri določitvi statusa kmeta, ne izhaja, da bi bilo pri tem potrebno upoštevati stroške oz. sploh niso omenjeni.

»Sodišče meni, da je zakonsko besedilo »sredstva« treba enačiti s »pridelki«, kar pa izključuje ugotavljanje stroškov.«³⁸

Pri ugotavljanju izpolnjevanja pogojev za status kmeta se mora kot pomemben dohodek upoštevati dejansko doseženo in ne teoretično možno vrednost kmetijskih pridelkov. To pomeni, da je potrebno upoštevati pridelke, ki so bili dejansko pridelani na kmetiji in ne tistih, ki bi jih glede na kmetovalno površino in pogoje kmetovanja lahko pridelali. V konkretnem primeru je namreč kmetijo tožnice prizadela naravna nesreča, zaradi katere je bil pridelek bistveno manjši in posledično tožnica ni izpolnjevala dohodkovnega pogoja za pridobitev statusa kmeta. Ker v pomemben dohodek iz 2. odstavka 24. člena ZKZ spadajo tudi prejeti prihodki na podlagi ukrepov kmetijske politike in iz naslova državnih pomoči, bi lahko tožnica pridobila odločbo Agencije RS za kmetijske trge in razvoj podeželja, ki je dodeljevala pomoč za odpravo posledic naravne nesreče, vendar jo je tožnica po lastni krivdi vložila prepozno.³⁹ Status kmeta ima za fizične osebe velik pomen, saj v prvi vrsti omogoča uveljavljanje predkupne pravice v skladu z ZKZ. Med drugim pa so osebe s statusom kmeta oproščene plačila davka na dediščine in darila, če takšna oseba deduje ali ji je podarjeno kmetijsko zemljišče.⁴⁰

37 2. odstavek 24. člena ZKZ

38 UPRS I U 1113/2014, glej tudi UPRS II U 151/2017-17

39 UPRS II U 24/2018-12

40 1. odstavek 10. člena ZDDD

(17)

Navedeni posledici, ki izhajata iz statusa kmeta, sta tudi glavna razloga, da je fizičnim osebam v velikem interesu, da ta status pridobijo. To pa ni v interesu samo dejanskim kmetovalcem, temveč tudi osebam, ki špekulirajo glede nakupov kmetijskih zemljišč.

4. PROMET S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI

Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je osrednje poglavje ZKZ. Za promet s kmetijskimi zemljišči se šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa ZKZ.⁴¹ V 2. odstavku 17. člena ZKZ je določeno tudi, da promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način, ki je določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. Te določbe so kogentne narave in zato se stranke ne morejo dogovoriti drugače.

Ali gre za promet v smislu 17. člena ZKZ, je v pristojnosti upravne enote, ki o tem odloča v predpisanem upravnem postopku. Upravna enota mora zato v takem postopku preverjati pravne posle tudi po vsebini in upoštevaje dejanske okoliščine konkretnega primera odločiti, ali gre za pravno-poslovno pridobitev, ki je podvržena določbam o prometu s kmetijskimi zemljišči.⁴²

»Ob upoštevanju načela prirejenosti postopkov se sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ne sme ukvarjati s presojo, ali gre za promet v smislu 17. člena ZKZ oziroma s presojo pravne kvalifikacije posla v dokončni in pravnomočni odločbi upravne enote.«⁴³

4.1 PRODAJNA POGODBA

Prodajna pogodba je osrednji pravni posel civilnega prava in bo v ospredju tudi v tej nalogi.

Prodajalec je pri prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije vezan na določbe ZKZ in jih je dolžan upoštevati, saj v nasprotnem primeru ne bo dosegel želenih pravnih učinkov. Postopek prodaje mora tako potekati na predpisan način, obenem pa je prodajalec omejen pri izbiri svojega pogodbenega partnerja, saj ga omejujejo določbe o predkupnih upravičencih.

4.1.1 PONUDBA ZA PRODAJO KMETIJSKEGA ZEMLJIŠČA

Prodajalec kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je dolžan ponudbo predložiti upravni enoti, pri čemer mora ponudba vsebovati naslednje sestavine:

41 ZKZ 17. člen 1. odstavek

42 VSRS X Ips 139/2013 in VSRS X Ips 143/2013

43 VSK CDn 178/2016

(18)

- podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča oziroma firmo in sedež;

- podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji (parcelna številka, katastrska občina, površina);

- ceno;

- morebitne druge prodajne pogoje.⁴⁴

Odločitev o tem, ali in kdaj ter pod kakšnimi pogoji (torej tudi za kakšno ceno) bo lastnik prodal nepremičnino, je izključno v lastnikovi domeni. Prodajalec je po določbah ZKZ omejen le pri izbiri pogodbenega partnerja.⁴⁵ V okviru drugih prodajnih pogojev, lahko prodajalec določi, da se prodaja več kmetijskih zemljišč hkrati, v okviru t.i. »paketne prodaje«. Dopustno je tudi, da ponudba prodajalca, poleg kmetijskega zemljišča obsega še stavbno zemljišče. »Gre namreč za izraz volje prodajalca in pomeni le, da se je prodajalec odločil, da tudi zemljišče, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ.«⁴⁶ Ko so v paketno prodajo vključena tudi stavbna zemljišča, so tudi ta podvržena prisilnim predpisom ZKZ. Zaradi pogoja, da se zemljišča prodajajo v paketu, se pogodba lahko sklepa le za vsa zemljišča obenem.⁴⁷ V praksi so v paketno prodajo v največji meri vključena zemljišča, ki že predstavljajo neko zaokroženo celoto in je pravzaprav redkost, ko se prodaja več razpršenih in prostorsko nepovezanih parcel, kar je bil tudi razlog, da je imela sodna praksa odklonilno stališče do paketne prodaje, z vidika spoštovanja pravil o predkupni pravici.⁴⁸

Upravna enota, na območju katere to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži, mora ponudbo prodajalca objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave.⁴⁹ Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote.⁵⁰ V kolikor nihče ne sprejme ponudbe v roku 30-ih dni, mora prodajalec, če še želi prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo ponoviti.⁵¹

Ko je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča objavljena, veže prodajalca ves čas roka, tj.

30 dni. Ponudnik je nanjo vezan in je tekom ne more umakniti oz. svoje vezanosti nanjo

45 VSRS II Ips 103/2016 13. točka

46 UPRS I U 1913/2017-19

47 VSRS II Ips 349/2010

48 UPRS I U 111/2009

(19)

izključiti.⁵² Naknadne spremembe ponudbe niso mogoče. Višje sodišče v Ljubljani je namreč odločilo, da za pravno naravo ponudbe iz 20. člena ZKZ ne velja domneva iz 3. odstavka 22.

člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ)⁵³, ki se glasi: »Predlog, naslovljen nedoločenemu številu oseb, ki vsebuje vse bistvene sestavine, se šteje kot vabilo k dajanju ponudb, če iz okoliščin ne izhaja drugače.« Določbe ZKZ glede prometa kmetijskih zemljišč so bolj specialne od določb OZ in po pravilu lex specialis derogat legi generali prevladajo nad določbami OZ. »Objavljena ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča ni vabilo k dajanju ponudb, temveč ponudba.«⁵⁴

Če je v ponudbi navedena površina parcele, ki ni v skladu s podatkom o površini parcele, ki je navedena v zemljiškem katastru, pomeni, da ponudba ni vložena v skladu z ZKZ in se zato pravni posel ne odobri. Prav tako je lahko predmet prodaje le cel lastninski oziroma solastninski delež kmetijskega zemljišča, navedba manjše površine pa pomeni, da prodajalec (sicer nerazdeljenega) zemljišča ni želel prodati v celoti. Taka ponudba zato ni v skladu z ZKZ.

Upravna enota tudi ne sme popravljati ponudbe (spremeniti podatke o površini zemljišča), saj ima zakonsko pooblastilo le za objavo ponudbe in kasneje v postopku za sprejem ponudbe.⁵⁵ Kljub zakonskemu pooblastilu upravne enote za objavo in sprejem ponudbe, bi bilo smiselno, da bi upravna enota imela možnost popraviti očitne napake v ponudbi oz. bi o njih v čim krajšem času obvestila prodajalca. Na ta način bi se ponudbe sanirale že v samem začetku postopka prodaje, s čimer bi se posledično izognili tudi morebitnim sporom, ki bi lahko izhajali iz takšnih pomot.

4.1.2 SPREJEM PONUDBE IN SKLENITEV POGODBE

Prvi korak pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije je, da mora potencialni kupec dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.⁵⁶ Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca priporočeno s povratnico o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku.⁵⁷ V primeru skupnega sprejema ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča, ko le eden izmed sprejemnikov ponudbe izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca po določbah ZKZ

52 UPRS IV U 272/2014

53 Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631)

54 VSL I Cp 3889/2010

55 UPRS I U 601/2017-9

(20)

je po mnenju Upravnega sodišča mogoče šteti, da navedene pogoje izpolnjuje tudi drugi sprejemnik ponudbe.⁵⁸

Ena izmed večjih dilem je nastala ob vprašanju, kdaj je pogodba sklenjena. Ta dilema se navezuje tudi na postopek odobritve pravnega posla, ki bo predstavljen v naslednjem poglavju.

ZKZ v 1. odstavku 22. člena določa, da fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del in sicer najpozneje v tridesetih dneh po poteku roka za sprejem ponudbe. Vlogi je potrebno priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, razen v primeru kupne pogodbe, če ta še ni sklenjena v pisni obliki.

Novo sodno prakso glede tega vprašanja je vzpostavilo Vrhovno sodišče, ki je odločilo, da je potrebno določbo, ki določa, da je treba vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, razumeti tako, da je vloga (ki jo je pravočasno vložila oseba, ki je v roku in na predpisan način sprejela ponudbo za nakup naprodaj danega zemljišča) popolna tudi, če ji ni priložen pisno sklenjen pravni posel. Po določbi 1. odstavka 21. člena OZ se namreč šteje, da je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vendar za kmetijska zemljišča pod odložnim pogojem naknadne odobritve s strani upravne enote⁵⁹.

Na podlagi zgoraj navedene odločitve je Vrhovno sodišče sprejelo tudi načelno mnenje,⁶⁰ ki je bilo namenjeno poenotenju sodne prakse glede sodnega varstva položaja udeležencev v postopku prodaje kmetijskih zemljišč. Iz načelnega mnenja izhajajo sledeče ugotovitve:

- Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ.

- Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov.

- Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe.

58 UPRS II U 172/2015

59 VSRS X Ips 365/2010

60 Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS, z dne 6. aprila 2012

(21)

- Pristojna upravna enota za vse, ki so pravočasno zahtevali odobritev pravnega posla, vodi en postopek in z odločbo odobri le enega od pogojno sklenjenih pravnih poslov. Kadar ima glede na določbo 23. člena ZKZ več sprejemnikov ponudbe predkupno pravico enakega vrstnega reda, upravna enota pozove ponudnika, naj opravi izbiro. Če ta izbire v postavljenem roku ne opravi, to stori upravna enota, upoštevajoč namen zakonske ureditve predkupne pravice.

- Predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila.

V primeru, ko je objavljena ponudba, ki zajema kmetijska in stavbna zemljišča in ponudbo sprejmeta dve različni stranki, pomeni, da sta bili sklenjeni dve kupoprodajni pogodbi pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Za veljavnost prodaje stavbnih zemljišč pa ni potrebno soglasje upravne enote in zato takšna pogodba že učinkuje. Vendar sta v konkretnem primeru prodajalki še pred pravnomočnostjo odločbe o odobritvi pravnega posla za kmetijska zemljišča, drugima dvema tožencema izstavili zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na stavbnih zemljiščih, toženca pa sta se tudi vknjižila kot lastnika v zemljiški knjigi. S takšnim ravnanjem so tožnici, v primeru odobritve pravnega posla, onemogočili realizacijo že sklenjene prodajne pogodbe za celotno kmetijsko posestvo. Po oceni Vrhovnega sodišča so toženci s tem prekršili določbe ZKZ o predkupni pravici, zaradi česar je pogodba nična.⁶¹

4.1.3 PREDKUPNA PRAVICA IN PREDKUPNI UPRAVIČENCI

Za razliko od pogodbene predkupne pravice, kot jo definira OZ v 507. členu, je predkupna pravica v ZKZ zakonita predkupna pravica. Z določitvijo predkupnih upravičencev in njihovega vrstnega reda ZKZ omejuje avtonomijo prodajalca, da si sam izbere pogodbenega partnerja.

Predkupna pravica je v svojem bistvu privilegij in kot že omenjeno, morajo privilegiji odražati socialno-ekonomske vidike zastavljenih ciljev. Ta socialno-ekonomski vidik je v primeru kmetijskih zemljišč izražen predvsem v tem, da se ohranja celovitost kmetijskih gospodarstev in preprečuje njihovo razdrobljenost, slednje pa je eden izmed večjih kmetijskih problemov v Sloveniji. Že leta 1994 je slovensko Ustavno sodišče odločilo, da ukrepi zemljiške politike ne morejo temeljiti zgolj na statusu bodočih lastnikov, temveč je potrebno upoštevati gospodarski

61 VSRS II Ips 151/2012

(22)

pomen posameznih zemljišč in druge relevantne okoliščine, ki jih je mogoče upoštevati, da bi se zagotovila utemeljenost in sorazmernost vsakega ukrepa posebej.⁶² Državi mora biti v interesu, da bo kmetijsko zemljišče pridobila oseba, ki bo zemljišče dejansko obdelovala in tako ohranjala njegovo proizvodno funkcijo. Domnevamo lahko, da bo oseba s statusom kmeta najbolj učinkovito upravljala s kmetijskim zemljiščem, in v največji meri uresničevala cilje, ki izhajajo iz tega zakona, le v primeru, ko bo novo pridobljeno zemljišče lokalno blizu ali z drugimi besedami stroškovno sorazmerno oddaljeno od obstoječega kmetijskega gospodarstva.⁶³»Namen predkupne pravice in vrstnega reda predkupnih upravičencev je v tem, da bodo subjekti, katerim se odobri pravni posel s prometom teh zemljišč, ta zemljišča v prihodnje bolje obdelovali oziroma skrbeli za njihovo obdelavo, kot bi to lahko storili drugi potencialni kupci.«⁶⁴

ZKZ taksativno določa vrstni red predkupnih upravičencev, ki imajo pravico uveljavljati predkupno pravico v primeru prodaje kmetijskega zemljišča in sicer v naslednjem vrstnem redu:

1. solastnik;

2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;

3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;

4. drug kmet;

5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;

6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.⁶⁵

V primerih, ko se na isto mesto predkupnega upravičenca uvršča več kmetov, je zakon dodal kriterije, po katerih se pravica do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;

2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje (pri čemer je po mnenju sodišča pogoj izpolnjen tudi, če kmet obdeluje zemljišče s pomočjo družinskih članov)⁶⁶;

62 Odločba Ustavnega sodišča RS U-I-184/94

64 UPRS IV U 3/2018-12

66 UPRS II U 512/2013

(23)

3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.⁶⁷

V kolikor nihče izmed predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom ZKZ.⁶⁸

V zvezi z 2. točko 1. odstavka 23. člena ZKZ je mogoče kot mejno zemljišče šteti tudi zemljišča, ki so prostorsko povezana ter sorodna po namenski rabi, čeprav so ločena s potjo. V kolikor pa bi zemljišči prostorsko ločevala reka in preko katere med zemljiščema ni neposrednega prehoda, pa za takšni zemljišči ni mogoče šteti, da mejita.⁶⁹

Po sodni praksi Upravnega sodišča so lahko predkupni upravičenci le tiste osebe, ki izpolnjujejo pogoje v trenutku, ko je pogodba sklenjena in najkasneje do izteka roka za sprejem ponudbe, kot izhaja iz 4. odstavka 20. člena ZKZ.⁷⁰

V kolikor prodajalec prodaja solastniške deleže na nepremičninah, ki jih sestavljajo kmetijska in stavbna zemljišča, po pravilih ZKZ, se pri takšni paketni prodaji ne sme prodajati solastniškega deleža stavbnega zemljišča po pravilih ZKZ, če se s tako prodajo krši zakonita predkupna pravica solastnika stavbnega zemljišča. Pri prodaji stavbnega zemljišča je potrebno upoštevati pravila o zakoniti predkupni pravici na nepremičninah, kot izhaja iz 3. odstavka 66.

člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ)⁷¹. V takšnih primerih je prodajalec dolžan osebno obvestiti drugega solastnika, ki ima na prodajanem deležu zakonito predkupno pravico po 3. odstavku 66. člena SPZ.⁷²

Iz sodne prakse izhaja tudi odgovor na vprašanje ali sme prodajalec odkloniti sklenitev pogodbe s sprejemnikom ponudbe, ki ni predkupni upravičenec. Iz odločitve Vrhovnega in Upravnega sodišča izhaja, da prodajalec v takšnem primeru sme odkloniti sklenitev pogodbe. V primeru,

69 UPRS I U 1545/2013

70 UPRS II U 291/2017-40

71 Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20)

72 VSC I Cp 73/2020

(24)

ko ponudbe ne sprejeme nihče od predkupnih upravičencev, ima takšna ponudba značaj vabila k dajanju ponudb, kot je opredeljeno v 3. odstavku 22. člena OZ.⁷³

Z vidika določitve predkupnih upravičencev pri »paketni« prodaji kmetijskih in gozdnih zemljišč je pomembna odločitev Vrhovnega sodišča. V tej zadevi je bilo sporno ali se za vrstni red predkupnih upravičencev uporablja ZKZ ali Zakon o gozdovih (v nadaljevanju: ZG)⁷⁴ in sicer na podlagi pretežnostnega načela. Ker iz nobene določbe teh dveh zakonov ne izhaja pretežnostno načelo, je potrebna sočasna uporaba obeh zakonov, kar pomeni, da se morata uporabiti tako pravilo vrstnega reda predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, kot tudi iz 47.

člena ZG. »Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin na navedeni pravni podlagi ista, je mogoče tak pravni posel odobriti skladno z zakonom, sicer pa je treba odobritev zavrniti z odločbo.«⁷⁵

Potrebno je izpostaviti, da v praksi največ težav povzroča institut predkupnega upravičenca, ki ga ZKZ imenuje drug kmet. Predhodna ureditev ZKZ je že določala ožjo definicijo drugega kmeta in sicer kot »kmet, ki ima zemljišče, ki ga ima v lasti, zakupu ali drugačni obdelavi, v primerni oddaljenosti«. Zaradi ciljev, ki so navedeni v ZKZ, situacija v Sloveniji kar kliče po prvotni definiciji drugega kmeta. Pojem »primerna oddaljenost« je potreboval zgolj jasno konkretizacijo, saj morajo biti omejitve pri prometu s kmetijskimi zemljišči, na podlagi odločitev sodišča EU, jasno definirane. Vendar se je, kot je po navadi praksa v Sloveniji, namesto ustrezne dopolnitve, del definicije črtal in odprl v praksi nove težave, predvsem v obliki izkoriščanja statusa kmeta.⁷⁶

V zvezi z zlorabo tega statusa je ključna odločitev Upravnega sodišča, ki je v konkretnem primeru odločilo, da je tožnik zlorabil status kmeta, kot predkupnega upravičenca, pri nakupu kmetijskega zemljišča in je potrdilo razlogovanje tožene stranke, da zloraba pravice ne more uživati pravnega varstva in je posledično treba šteti, da tožnik v predmetnem postopku ne uveljavlja predkupne pravice. Tožnik je namreč v več postopkih kupoval manjša zemljišča po Sloveniji, ki pa so bila po mnenju sodišča preveč oddaljena, da bi uveljavljanje predkupne pravice sledilo njenemu namenu.⁷⁷

73 VSRS II Ips 308/2010 in UPRS I U 2595/2018-12

74 Zakon o gozdovih (Uradni list RS, št. 30/93, 56/99 – ZON, 67/02, 110/02 – ZGO-1, 115/06 – ORZG40, 110/07, 106/10, 63/13, 101/13 – ZDavNepr, 17/14, 22/14 – odl. US, 24/15, 9/16 – ZGGLRS in 77/16)

75 VSRS X Ips 32/2018

77 UPRS IV U 201/2017-18

(25)

Iz prakse pa so poznani tudi primeri, ko predkupni upravičenci izkoriščajo svoj status na način, da izsiljujejo potencialne kupce. Najbolj pogosto se ta status izkorišča v primerih, ko potencialni kupec nastopa v vlogi investitorja, ki kupuje stavbna zemljišča, vendar je del zemljišča po namenski rabi kmetijsko. Čeprav nimajo namena kupiti takšnega zemljišča (četudi bi ga finančno lahko), zahtevajo od investitorja določen znesek denarja, v zameno za to, da ne bodo uveljavljali predkupne pravice. Ker lahko investitorju zaradi tega popolnoma propadejo načrti so pripravljeni ustreči njihovim zahtevam, kljub temu da ni nobene garancije, da kasneje ne bodo uveljavljali predkupne pravice.

Vendarle pa se pripravlja sprememba vrstnega reda in uvedba novih predkupnih upravičencev, ki bi utegnila pripomoči k zmanjševanju razdrobljenosti kmetijskih zemljišč, kar je že od nekdaj rakrana slovenskega kmetijstva. Poenostavljeno je predlagani novi vrstni red sledeč:

1. solastnik

2. lokalni kmet mejaš 3. lokalni kmet zakupnik 4. lokalni mladi kmet

5. lokalni kmet, ki je zavarovan kot kmet 6. razvojno usmerjeni kmet iz lokalnega okolja 7. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov

8. vsi drugi kmetje⁷⁸

Kot je razvidno, je novi vrstni red predkupnih upravičencev izrazito lokalno usmerjen, s čimer bi na nek način dobili manjkajočo konkretizacijo »primerne oddaljenosti«, vendar pa je pogoj, da mora imeti kupec med drugim vsaj 5-let stalno prebivališče v isti ali sosednji občini, v kateri se nahaja predmetno zemljišče, nesorazmeren, kar je potrdilo tudi SEU v zadevi Libert.

4.1.3.1 SLAMNATI MOŽJE

V primerih, ko je v pravnem poslu udeležen slamnati kupec, so v pogodbenem razmerju udeleženi trije subjekti: prodajalec, resnični kupec in navidezni kupec oz. slamnati mož.⁷⁹ V primeru prodaje kmetijskega zemljišča, resnični kupec ne more skleniti kupne pogodbe, ker ga omejujejo kogentne določbe ZKZ, zato sklene kupno pogodbo navidezni kupec, a v interesu resničnega kupca. Koristi iz pravnega posla nato prenese slamnati mož na resničnega kupca.

78 Osnutek zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o kmetijskih zemljiščih, z dne 23. 11. 2020

79 VSRS II Ips 963/2007

(26)

Izhodiščno razlikujemo dve skupini situacij:

1) Simulirani pravni posli, ki predstavljajo tristransko pravno razmerje in sicer med prodajalcem, slamnatim možem (formalni kupec) in prikritim (ekonomskim) kupcem;

2) Mandat, ki je vzpostavljen med slamnatim možem in prikritim kupcem.⁸⁰

Kot fravdulozno simulacijo lahko predstavimo situacijo, ko kot kupec kmetijskega zemljišča nastopa slamnati mož, ki izpolnjuje pogoje za predkupno pravico, v resnici pa nastopa za dejanskega kupca, ki ima šibkejšo predkupno pravico ali pa te sploh nima. Posledica takšnega

»manevra« je v tem, da se izključi konkurenca potencialnih kupcev s šibkejšo predkupno pravico. S tem se omogoči pridobitev kmetijskega zemljišča prikritemu kupcu, ki bi ga zakon v konkurenci z drugimi predkupnimi upravičenci izključil.⁸¹

Na prvi pogled je morda vseeno, če v postopku odobritve nastopa slamnati kupec, saj bo v večini primerov potrebno pri naknadnem lastniškem prenosu potrebno izpeljati postopek po ZKZ, v katerem bo zagotovljeno spoštovanje predkupnih pravic. Vendar pa obstajajo primeri, ko spoštovanje predkupnih pravic ne bo več možno in sicer takrat, ko bo na primer podano ustrezno sorodstveno razmerje in bo možno skleniti darilno pogodbo, za katero ne bo potrebna odobritev upravne enote. V oči bode tudi izjema iz točke e) 2. odstavka 19. člena ZKZ. V takšnem primeru bo največkrat primarni interes prikritega kupca, da pridobi lastninsko pravico na objektu, ne pa na samem kmetijskem zemljišču, kar mu med drugim omogoča tudi institut stavbne pravice.⁸²

Pridružujem se mnenju mag. Rejca, da bi morale upravne enote v postopku odobritve preučiti vsa relevantna dejstva, ki zajema tudi pravo voljo pogodbenih strank. Ugotavljanje prave volje, pa je težavno in jo je največkrat možno ugotavljati izključno iz drugih okoliščin, tj. posrednih dokazov in indicev. V kolikor bi upravna enota prišla do sklepa, da v postopku odobritve nastopa slamnati kupec, bi moralo odobritev pravnega posla zavrniti.⁸³

V kolikor pride s pomočjo slamnatega kupca do kršitve predkupne pravice in se prikriti kupec že vpiše v zemljiško knjigo, pa imajo subjekti, ki so bili izigrani, na voljo pravne instrumente

82 Prav tam, str. 289-290

83 Ž. Rejc, 2018, Promet s kmetijskimi zemljišči, Podjetje in delo, str. 290-291

(27)

za sanacijo nastalega pravnega položaja. Če je prikriti kupec že vpisan v zemljiško knjigo, je potrebno vložiti izbrisno tožbo.⁸⁴

Z izbrisno tožbo se namreč sanira materialnopravno neveljavna vknjižba v zemljiški knjigi. Po 243. členu Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1)⁸⁵ ima aktivno legitimacijo za vložitev izbrisne tožbe vsakdo, čigar obligacijska pravica je bila zaradi vknjižbe kršena. Iz sodbe Vrhovnega sodišča izhaja, da kršitev zakonitih predkupnih pravic v javnem interesu, kamor spada tudi predkupna pravica po ZKZ, povzroči ničnost zavezovalnega pravnega posla, ti položaji pa so zajeti v 1. točki 2. odstavka 243. člena ZZK-1. Za obstoj procesne aktivne legitimacije zadošča že zatrjevana kršitev predkupne pravice. Izkaz ali nesporen obstoj predkupne pravice in v konkretnem primeru tudi ničnost zavezovalnega pravnega posla pa zadoščajo za aktivno legitimacijo in ugoditev zahtevku za izbrisno tožbo.⁸⁶

4.1.3.2 PREDKUPNA PRAVICA OBČINE

Zakon o urejanju prostora (v nadaljevanju: ZUreP-2)⁸⁷ v 1. odstavku 189. člena določa, da lahko občina določi območje predkupne pravice na kmetijskih zemljiščih za gradnjo objektov gospodarske javne infrastrukture in objektov, ki se uporabljajo za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami.

Lastnik zemljišča, ki se nahaja v območju predkupne pravice, mora zemljišče pred prodajo najprej ponuditi v odkup občini kot nosilki predkupne pravice. Občina se mora o sprejetju ali zavrnitvi ponudbe izjaviti v 15. dneh od njenega sprejetja, v nasprotnem primeru se namreč šteje, da ponudbe ne sprejema. Če občina ponudbe ne sprejme, lahko lastnik zemljišče proda drugi osebi, pri čemer pa cena ne sme biti nižja od tiste, ki je bila ponujena občini. Prodajalec se o ponudbi in pogojih prodaje, vsebovanih v ponudbi, z nosilcem predkupne pravice ni dolžan pogajati.⁸⁸ V obdobju dveh mesecev, od tega ko je prodajalec ponudil zemljišče v odkup občini, prodajalec ne sme ponuditi zemljišča drugim osebam za nižjo ceno. Zakon je še dodatno zaščitil predkupno pravico občine na način, da mora prodajalec po dveh mesecih zemljišče z enako ali drugačno ceno zopet najprej ponuditi v odkup občini.⁸⁹ Da ne bi prišlo do izigravanja predkupne pravice je ZUreP-2 predvidel še zadnjo varovalko tako, da je prodajalec notarju dolžan

85 Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 37/08 – ZST-1, 45/08, 28/09, 25/11, 14/15 – ZUUJFO, 69/17, 11/18 – ZIZ-L in 16/19 – ZNP-1)

86 VSRS II Ips 147/2017

87 Zakon o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 61/17)

88 1. odstavek 191. člena ZUreP-2

(28)

predložiti izjavo občine, da ne sprejema prodajalčeve ponudbe oz. dokazila o tem, da je že preteklo 15 dni od njegove ponudbe in pisno ponudbo, ki jo je poslal nosilcu predkupne pravice.⁹⁰

Prodajalec mora pri prodaji izdati zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim dovoljuje vpis lastninske pravice v korist kupca. Zemljiškoknjižnemu dovolilu mora biti priloženo tudi potrdilo o namenski rabi, iz katerega izhaja informacija ali ima občina na območju zemljišča, ki je predmet pravnega posla, predkupno pravico.⁹¹ Prav tako mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo občine, da ne uveljavlja predkupne pravice, oziroma notarski zapisnik, v katerem notar ugotovi dejstva, iz katerih izhaja, da je bila občini omogočena uresničitev predkupne pravice v skladu z ZUreP-2 in da je ta ni uveljavljala oziroma uresničila.⁹² V kolikor prodajalec ne predloži zgoraj navedenih potrdil, mu notar ne sme overiti podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, posledično pa kupec ne bo mogel vpisati lastninske pravice v zemljiško knjigo.

V primeru, da lastnik proda ali podari nepremičnino solastniku, svojemu zakoncu ali osebi, s katero živi v zunajzakonski skupnosti, oziroma svojemu sorodniku v ravni vrsti, posvojitelju ali posvojencu, občina ne more uveljavljati predkupne pravice.⁹³ V primeru prodaje solastniku ni potrebno, da je zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo občine, da ne uveljavlja predkupne pravice.⁹⁴

V primeru, da gre za zemljišče, ki je po namenski rabi opredeljeno kot stavbno zemljišče, v zemljiški knjigi pa je zaznamovano, da gre za zemljišče v sklopu zaščitene kmetije, je potrebno upoštevati določbe ZKZ glede prometa s kmetijskimi zemljišči. 18. člen ZKZ določa, da se sme zaščitena kmetija, če gre za stavbna zemljišča, tudi deliti. Glede na namen ZKZ je potreben posebni režim s kontrolo upravne enote, tudi kadar gre za promet z delom kmetije. Čeprav je v konkretnem primeru iz potrdila o namenski rabi izhajalo, da gre za stavbno zemljišče, ne more odobritve pravnega posla nadomestiti zemljiškoknjižno sodišče, temveč mora predlagatelj pridobiti odločbo upravne enote o odobritvi pravnega posla.⁹⁵

91 1. odstavek 38. člena ZZk in 105. člen ZPnačrt

92 3. odstavek 38. člena ZZk

93 1. alineja 1. odstavka 190. člena ZUreP

94 VSK CDn 49/2020

95 VSK CDn 482/2014

(29)

4.2 ODOBRITEV PRAVNEGA POSLA

Kaj je smisel odobritve pravnega posla, lepo opiše naslednji citat iz obrazložitve sodbe Upravnega sodišča: »Odobritev pravnega posla za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, kot ga ureja III. poglavje ZKZ, je oblika usmerjanja pravnega prometa s tovrstnimi nepremičninami za doseganje ciljev prostorske in kmetijske politike. Z ZKZ predpisan postopek prodaje teh zemljišč služi dejanski uveljavitvi predkupnega upravičenja, katerega namen je usmerjanje prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ta ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije.«⁹⁶

Upravna enota tako opravlja kontrolno funkcijo spoštovanja postopka pri razpolaganju s kmetijskimi zemljišči, pri čemer odobri ali zavrne odobritev pravnega posla z odločbo. Stranke v tem postopku so pogodbene stranke in vsi, ki so sprejeli ponudbo v skladu z ZKZ in so v predpisanem roku vložili vlogo za odobritev pravnega posla. Upravna enota prav tako izda odločbo, če odobritev pravnega posla ni potrebna.⁹⁷ Pravni posel za pridobitev kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije se ne odobri:

- če niso izpolnjeni pogoji iz prejšnjega člena;

- če promet ni potekal po postopku in na način, določenem s tem zakonom;

- če ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona.⁹⁸

V postopku odobritve se upravne enote soočajo tudi z zahtevnejšimi preverbami. Preveriti morajo ali subjekti, ki izpolnjuje pogoje za predkupne upravičence izpolnjujejo vse zakonske pogoje za status kmeta. Po mnenju mag. Rejca pa bi morali upravni organi a simili ad simile preveriti tudi okoliščino, ali kateri od predkupnih upravičencev nastopa kot slamnati kupec.⁹⁹ Prav tako med zahtevnejše preverbe spada pregled posadne listine in preveritev ali gre res za urejanje zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim ali zgolj za poskus izogiba kogentnih določb ZKZ glede prometa kmetijskih zemljišč. Upravni organ mora biti pozoren tudi na vezane posle, katerih namen je izogib določb ZKZ.

96 UPRS I U 1745/2016-36

97 2. in 3. odstavek 22. člena ZKZ

98 3. odstavek 19.člena ZKZ