Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo
KATJUŠA POTOČNIK
VPLIV RAZGLASITVE EPIDEMIJE COVID-19 NA TRG STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN V
GORENJSKI STATISTIČNI REGIJI
DIPLOMSKA NALOGA
VISOKOŠOLSKI STROKOVNI ŠTUDIJSKI PROGRAM PRVE STOPNJE TEHNIČNO UPRAVLJANJE
NEPREMIČNIN
Ljubljana, 2021
Hrbtna stran: POTOČNIK KATJUŠA 2021
gradbeništvo in geodezijo
Kandidat/-ka:
KATJUŠA POTOČNIK
VPLIV RAZGLASITVE EPIDEMIJE COVID-19 NA TRG STANOVAJNSKIH NEPREMIČNIN V
GORENJSKI STATISTIČNI REGIJI
Diplomska naloga št.:
EFFECT OF THE DECLARATION OF THE COVID-19 EPIDEMIC ON RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET IN GORENJSKA STATISTIC
REGION
Graduation thesis No.:
Mentor/-ica: Predsednik komisije:
izr. prof. dr. Maruška Šubic-Kovač
Somentor/-ica:
/
Član komisije:
Ljubljana,
STRAN ZA POPRAVKE
Stran z napako Vrstica z napako Namesto Naj bo
BIBLIOGRAFSKO-DOKUMENTACIJSKA STRAN Z IZVLEČKOM
UDK: 332.8(497.4)(043.2)
Avtor: Katjuša Potočnik
Mentor: izr. prof. dr. Maruška Šubic-Kovač, univ. dipl. inž. grad.
Naslov: Vpliv razglasitve epidemije covid-19 na trg stanovanjskih nepremičnin v Gorenjski statistični regiji.
Tip dokumenta: Diplomska naloga – visokošolski študij Obseg in oprema: 50 str., 37 pregl., 9 sl., 3 graf.
Ključne besede: Trg nepremičnin, stanovanjske nepremičnine, Gorenjska statistična regija, epidemija bolezni covid-19
Izvleček:
Banka Slovenije je ob razglasitvi epidemije nalezljive bolezni covid-19 in ukrepov za njeno zajezitev predvidela stagnacijo oziroma padec cen stanovanjskih nepremičnin. Že Geodetska uprava Republike Slovenije je v svojem poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje 2020 ugotovila, da se je v tem obdobju sicer promet s stanovanjskimi nepremičninami po obsegu zmanjšal, ni pa zaznan padec cen stanovanjskih nepremičnin. Na podlagi podatkov iz Evidence trga nepremičnin smo v diplomski nalogi podrobno analizirali trg stanovanjskih nepremičnin v Gorenjski statistični regiji v letu 2020 in vpliv razglašene epidemije na razmere na trgu stanovanjskih nepremičnin po posameznih lokalnih skupnostih znotraj Gorenjske statistične regije. Ugotovili smo, da je število prodaj v letu 2020 glede na leto 2019 res nekoliko upadlo, cene stanovanjskih nepremičnin pa so narasle. Največji porast je viden v občini Radovljica, kjer so cene na enoto površine narasle iz 1.571 €/m2 na 1.820 €/m2 (16 %), najmanjši porast pa v občini Bled, kjer je bila povprečna cena na enoto površine v letu 2019 1.898 €/m2 v letu 2020 pa 1.939 €/m2, kar predstavlja 2 % rast v ceni na enoto površine. Napovedi Banke Slovenije se po rezultatih diplomske naloge za Gorenjsko statistično regijo v letu 2020 niso uresničile.
BIBLIOGRAPHIC – DOCUMENTALISTIC INFORMATION AND ABSTRACT
UDC: 332.8(497.4)(043.2)
Author: Katjuša Potočnik
Supervisor: Assoc. Prof. Maruška Šubic Kovač, Ph.D
Title: Effect of the declaration of the covid-19 epidemic on residential real estate market in Gorenjska statistic region
Document type: Graduation Thesis – Higher proffesional studies
Scope and tools: 50 p., 37 tab., 9 fig., 3 graph.
Keywords: real estate market, residential real estate, Gorenjska statistic region, covid-19 epidemic
Abstract:
In the beginning of 2020 Slovenian Bank predicted the stagnation or a decline of residential real estate prices due to the declaration of covid-19 epidemic and measures to restrain it. In its report on the Slovenian property market in the first halfyear of 2020 The surveying and mapping authority of Republic of Slovenia has noticed that the residential real estate trading volume has decreased, however their price reduction is yet unknown. Based on data from Property Market Register, real estate market in Gorenjska statistic region in 2020 and the impact of the epidemic on it were closely analysed for each local authorities in this region. It was noted that the trading volume in 2020 has indeed decreased compared to 2019, however the residential real estate prices are still rapidly growing. The highest increase was recorded in municipality of Radovljica where the prices per area unit increased form 1.571 €/m2 to 1.820 €/m2 (16 %), while the lowest increase was recorded in municipality of Bled where the average price per area unit in 2019 was 1.898 €/m2 and in 2020 it was 1.939 €/m2 which represents a 2 % increase in prices per area unit. Based on the results of our Graduation thesis the assumptions of Slovenian Bank were not materialized in Gorenjska statistic region.
ZAHVALA
Zahvaljujem se mentorici izr. prof. dr. Maruški Šubic Kovač za koristne nasvete, podporo ter ves vložen trud in čas pri nastajanju diplomskega dela.
Zahvaljujem se tudi vsem družinskim članom in prijateljem ki so mi pomagali, me spodbujali in me podpirali pri pisanju diplomske naloge in zaključku celotnega študija.
KAZALO VSEBINE
STRAN ZA POPRAVKE………...….………….….…I
BIBLIOGRAFSKO – DOKUMENTACIJSKA STRAN Z IZVLEČKOM…………..……….…..II
BIBLIOGRAPHIC – DOCUMENTALISTIC INFORMATION AND ABSTRACT…………..….…….III
ZAHVALA………..………..IV
1 UVOD ... 1
2 NAMEN DIPLOMSKEGA DELA, OBRAVNAVANO OBMOČJE IN METODA DELA ... 3
2.1 Namen diplomskega dela ... 3
2.2 Obravnavano območje ... 3
2.3 Metoda dela ... 6
3 ANALIZA PRODAJ STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN V GORENJSKI STATISTIČNI REGIJI V OBDOBJU 2019 – 2020 ... 9
3.1 Napovedi Banke Slovenije in drugih strokovnjakov na področju trga nepremičnin ter rezultati analize GURS ... 9
3.2 Število in finančni obseg vseh kupoprodajnih poslov stanovanjskih nepremičnin, sklenjenih v Gorenjski statistični regiji v obdobju 2019 - 2020 ... 15
3.3 Analiza prečiščenih podatkov o prodajah stanovanjskih nepremičnin v posameznih lokalnih skupnostih Gorenjske statistične regije v obdobju 2019 – 2020 ... 17
3.3.1 Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih nepremičnin po posameznih lokalnih skupnostih v Gorenjski statistični regiji v obdobju 2019 – 2020 ... 18
3.3.2 Cena na enoto stanovanjskih nepremičnin, prodanih v lokalnih skupnostih Gorenjske statistične regije v obdobju 2019 – 2020 ... 34
4 ANALIZA RASTI CEN STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN PO LOKALNIH SKUPNOSTIH V GORENJSKI STATISTIČNI REGIJI V OBDOBJU 2019 – 2020 ... 37
4.1 Osnovne statistike za izbrane stanovanjske nepremičnine, prodane v posameznih
lokalnih skupnostih Gorenjske statistične regije v obdobju 2019 – 2020 ... 37 4.2 Primerjava rezultatov gibanja cen stanovanjskih nepremičnin iz lastne analize in iz
poročil GURS za značilne lokacije Gorenjske statistične regije in celotno Slovenijo
v obdobju 2019 – 2020 ... 43 5 ZAKLJUČNE UGOTOVITVE ... 47 VIRI... 49
KAZALO SLIK
Slika 1: Lega Gorenjske statistične regije v Republiki Sloveniji ... 5 Slika 2: Lokalne skupnosti znotraj Gorenjske statistične regije ... 5 Slika 3: Indeks realnih cen stanovanjskih nepremičnin in scenarija po napovedih Banke
Slovenije. ... 10 Slika 4: Ocene cen stanovanjskih nepremičnin in vrzel pri vrednotenju za oba scenarija po napovedih Banke Slovenije ... 11 Slika 5: Gibanje tržnih cen in scenariji za leto 2020 za Slovenijo brez Ljubljane... 12 Slika 6: Število evidentiranih kupoprodajnih poslov za stanovanjske in poslovne
nepremičnine, Slovenija, januar 2019 - december 2020 ... 13 Slika 7: Cene in lastnosti rabljenih stanovanj, Slovenija, 2015 – 2020. ... 14 Slika 8: Povprečne cene in lastnosti prodanih rabljenih hiš, Slovenija, 1. polletje
2018 - 1. polletje 2020 ... 15 Slika 9: Povprečne cene hiš, Slovenija, 1. polletje 2018 - 1. polletje 2020 ... 15
KAZALO PREGLEDNIC
Preglednica 1: Izbrani statistični podatki prevzeti iz baze podatkov Statističnega urada Republike Slovenije po posameznih lokalnih skupnostih Gorenjske
statistične regije in za Republiko Slovenijo ... 6 Preglednica 2: Cene in lastnosti rabljenih stanovanj v analitičnem območju Kranj,
2019 - 2020 ... 14 Preglednica 3: Število poslov in finančni obseg kupoprodajnih poslov za stanovanja,
prodana v Gorenjski statistični regiji, 2019 – 2020. ... 16 Preglednica 4: Število kupoprodajnih poslov in finančni obseg kupoprodajnih poslov za
stanovanjske hiše prodane v Gorenjski statistični regiji, 2019 – 2020 ... 17 Preglednica 5: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Bled, 2019 – 2020. ... 19 Preglednica 6: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Bled,
2019 – 2020. ... 19 Preglednica 7: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Bohinj, 2019 – 2020. ... 20 Preglednica 8: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Bohinj,
2019 – 2020. ... 20 Preglednica 9: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Cerklje na
Gorenjskem, 2019 – 2020. ... 21 Preglednica 10: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini
Gorenja vas - Poljane, 2019 – 2020. ... 22 Preglednica 11: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Jesenice, 2019 – 2020. ... 23 Preglednica 12: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Jesenice,
2019 – 2020. ... 23 Preglednica 13: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v mestni občini Kranj,
2019 – 2020. ... 24 Preglednica 14: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v mestni občini Kranj,
2019 – 2020. ... 24
Preglednica 15: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Kranjska Gora,
2019 – 2020. ... 25 Preglednica 16: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Kranjska Gora,
2019 – 2020. ... 26 Preglednica 17: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Naklo,
2019 – 2020. ... 27 Preglednica 18: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Preddvor,
2019 – 2020. ... 27 Preglednica 19: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Radovljica,
2019 – 2020. ... 28 Preglednica 20: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Radovljica,
2019 – 2020. ... 29 Preglednica 21: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Šenčur,
2019 – 2020. ... 29 Preglednica 22: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Škofja Loka,
2019 – 2020. ... 30 Preglednica 23: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Škofja Loka,
2019 – 2020. ... 31 Preglednica 24: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Tržič, 2019 – 2020. ... 31 Preglednica 25: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Tržič,
2019 – 2020. ... 32 Preglednica 26: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Železniki, 2019 – 2020. ... 33 Preglednica 27: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Železniki,
2019 – 2020. ... 33 Preglednica 28: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Žirovnica,
2019 – 2020. ... 34 Preglednica 29: Osnovne statistike za prodana stanovanja v občini Bled, 2019 – 2020. ... 38
Preglednica 30: Osnovne statistike za prodana stanovanja v občini Jesenice,
2019 – 2020. ... 39 Preglednica 31: Osnovne statistike za prodana stanovanja v mestni občini Kranj,
2019 – 2020. ... 40 Preglednica 32: Osnovne statistike za prodane stanovanjske hiše v mestni občini Kranj,
2019 – 2020 ... 40 Preglednica 33: Osnovne statistike za prodana stanovanja v občini Kranjska Gora,
2019 – 2020 ... 41 Preglednica 34: Osnovne statistike za prodana stanovanja v občini Radovljica,
2019 – 2020 ... 42 Preglednica 35: Osnovne statistike za prodana stanovanja v občini Škofja Loka,
2019 – 2020 ... 42 Preglednica 36: Osnovne statistike za prodana stanovanja v občini Tržič, 2019 – 2020 ... 43 Preglednica 37: Gibanje cen stanovanj prodanih v posameznih lokalnih skupnostih
Gorenjske statistične regije, 2019 - 2020 ... 44
KAZALO GRAFIKONOV
Grafikon 1: Cene na enoto površine stanovanja za lokalne skupnosti v Gorenjski
statistični regiji, 2019 – 2020. ... 35 Grafikon 2: Cene na enoto površine stanovanjskih hiš za lokalne skupnosti v
Gorenjski statistični regiji, 2019 – 2020. ... 36 Grafikon 3: Gibanje cen na enoto površine za lokalne skupnosti Gorenjske statistične
regije, v analitičnem območju Kranj (GURS) in Sloveniji (GURS),
2019 – 2020 ... 45
»Ta stran je namenoma prazna.«
1 UVOD
Decembra 2019 je v kitajskem mest Wuhan izbruhnila bolezen, zdaj znana pod imenom koronavirusna bolezen 2019 oziroma krajše covid-19, ki jo povzroča virus SARS-CoV-2 [1]. Zaradi hitrega prenosa okužb se je virus začel širiti po celem svetu, zato je bila marca 2020 bolezen razglašena za pandemijo. Vlada Republike Slovenije je 12. 3. 2020na podlagi 7. člena Zakona o nalezljivih boleznih, zaradi naraščanja števila okužb, razglasila epidemijo [2]. V poletnih mesecih je bila ta prekinjena, nato pa je ponovno začela veljati z dnem 19. 10. 2020 [3].
Posledice omenjene epidemije se kažejo na vseh področjih, tudi na nepremičninskem trgu. Ukrepi za zajezitev so že v prvem polletju za dva meseca onemogočili normalno poslovanje z nepremičninami, podobno pa so tudi omejitve v drugem valu epidemije povzročile zelo okrnjeno trgovanje [4]. Posledice takšnega poslovanja se kažejo predvsem kot padec števila kupoprodajnih poslov, kako pa je vse skupaj vplivalo na cene stanovanjskih nepremičnin, pa bomo ugotavljali v nadaljevanju. Poudariti je potrebno, da analiza, ki smo jo izvedli v okviru diplomske naloge zajema zgolj kratkoročne posledice epidemije. Dolgoročni vplivi, ki bodo predvidoma vidni v nekaj letih, se lahko močno razlikujejo od zdajšnjih ugotovitev.
Pred epidemijo je bil v zadnjih nekaj letih v Sloveniji prisoten trend rasti cen stanovanjskih nepremičnin, ki je bil po mnenju nekaterih strokovnjakov posledica velikega povpraševanja in premajhne ponudbe na trgu stanovanjskih nepremičnin [5]. Za leto 2020 pa so mnogi strokovnjaki s področja nepremičnin napovedovali različne scenarije, ki naj bi trend rasti cen stanovanjskih nepremičnin, zaradi epidemije prekinili. Z lastno analizo, ki je bila izvedena v okviru diplomske naloge, želimo preveriti dejansko stanje glede gibanja cen stanovanjskih nepremičnin na stanovanjskem trgu v Gorenjski statistični regiji v letu 2019 in 2020.
»Ta stran je namenoma prazna.«
2 NAMEN DIPLOMSKEGA DELA, OBRAVNAVANO OBMOČJE IN METODA DELA
2.1 Namen diplomskega dela
Namen diplomskega dela je analiza in prikaz rezultatov ter ugotovitev glede cen stanovanjskih nepremičnin, prodanih v posamezni lokalni skupnosti znotraj Gorenjske statistične regije v letih 2019 in 2020. Na podlagi analiziranih podatkov se potem lahko določi, v kolikšni meri, če sploh, je razglasitev epidemije bolezni covid-19 vplivala na cene izbranih nepremičnin. V analizi so bile cene stanovanjskih nepremičnin prodanih v letu 2019 primerjane s tistimi v letu 2020, kjer prvo leto predstavlja obdobje pred razglasitvijo epidemije, leto 2020 pa je označeno kot začetek obdobja, kjer je delovanje na vseh področjih v določeni meri omejeno zaradi te bolezni. Z izbiro tega časovnega obdobja bo najbolje viden morebiten kratkoročen vpliv epidemije, ki je bila v Sloveniji prvič razglašena 12. 3. 2020 z Odredbo o razglasitvi epidemije nalezljive bolezni SARS- CoV-2 (COVID-19) na območju Republike Slovenije [2].
2.2 Obravnavano območje
Obravnavano območje je Gorenjska statistična regija, ki leži na severozahodu države. Po površini jo z 2.137 km2 uvrščamo na sedmo mesto (od najmanjše proti največji), glede števila prebivalcev pa je s približno 207.800 prebivalci četrta največja slovenska statistična regija. Gostota naseljenosti, ki predstavlja število prebivalcev na kvadratni kilometer površine teritorialne enote je 97. S tem je obravnavano območje pod slovenskim povprečjem, kjer je gostota naseljenosti, po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije, 103,6 preb./km2. Vsi našteti podatki se nanašajo na leto 2020. Naravni prirast na 1.000 prebivalcev je bil v Gorenjski statistični regiji v letu 2019 pozitiven (0,5), v letu 2020 pa negativen (-1,5). Stopnja delovne aktivnosti je bila na Gorenjskem v letu 2019 69,3 %, v letu 2020 pa 68,4 %, kar je v obeh letih več od slovenskega povprečja [6].
Regija je sestavljena iz osemnajstih lokalnih skupnosti, in sicer: Bled, Bohinj, Cerklje na Gorenjskem, Gorenja vas – Poljane, Gorje, Jesenice, Jezersko, Kranj, Kranjska Gora, Naklo, Preddvor, Radovljica, Šenčur, Škofja Loka, Tržič, Železniki, Žiri in Žirovnica [7]. Njihova lega in velikost sta predstavljeni na sliki 2, pomembnejši statistični podatki o posamezni lokalni skupnosti pa so prikazani v Preglednici 1. Slika 1 prikazuje lego Gorenjske statistične regije v Sloveniji.
Slika 1: Lega Gorenjske statistične regije v Republiki Sloveniji (Vir: [7]).
Slika 2: Lokalne skupnosti znotraj Gorenjske statistične regije (vir: [8]).
Preglednica 1: Izbrani statistični podatki prevzeti iz baze podatkov Statističnega urada Republike Slovenije po posameznih lokalnih skupnostih Gorenjske statistične regije in za Republiko Slovenijo (vir: [6]).
Lokalne skupnosti in Republika Slovenija
Površina [km2]
Število prebivalcev
Gostota naseljenosti [prebivalci na km2]
Povprečna mesečna neto plača [€]
Bled 72 7.983 110 1.121
Bohinj 334 5.360 16 965
Cerklje na Gorenjskem 78 7.796 100 1.388
Gorenja vas - Poljane 153 7.631 50 1.132
Gorje 116 2.759 24 1.096
Jesenice 76 21.519 284 1.205
Jezersko 69 645 9 1.001
Kranj 151 57.133 379 1.189
Kranjska Gora 256 5.590 22 1.131
Naklo 28 5.417 192 1.131
Preddvor 87 3.776 43 1.086
Radovljica 119 19.034 160 1.101
Šenčur 40 8.797 218 1.229
Škofja Loka 146 23.336 160 1.213
Tržič 155 15.003 97 1.048
Železniki 164 6.686 41 1.165
Žiri 49 4.952 101 1.056
Žirovnica 43 4.425 104 1.144
Republika Slovenija 20.271 2.100.126 103,6 1.209
V Preglednici 1 se število prebivalcev in gostota naseljenosti nanašata na dan 1. 7. 2020. Kot je razvidno je po površini s 334 km2 največja občina Bohinj, najmanjša pa občina Naklo z 28 km2. Glede števila prebivalcev je na prvem mestu lokalna skupnost Kranj, kjer je bilo na dan 1. 7. 2020 57.133 prebivalcev. S tem je omenjena lokalna skupnost uvrščena tudi na prvo mesto glede gostote naseljenosti, ki je s 379 prebivalci na km2, več kot trikrat večja od slovenskega povprečja.
Občina Jezersko ima najmanjše število prebivalcev in gostoto naseljenosti, in sicer zgolj 645 prebivalcev, kar predstavlja 9 prebivalcev na kvadratni kilometer teritorialne enote. Glede na podatke Statističnega urada Republike Slovenije se lahko z najvišjo plačo pohvalijo v občini Cerklje na Gorenjskem, najnižje plače pa prejemajo prebivalci občine Bohinj. Zgolj v treh lokalnih skupnostih, in sicer v Cerkljah na Gorenjskem, Šenčurju in Škofji Loki, je bila povprečna mesečna neto plača nekoliko višja od slovenskega povprečja.
Poleg zgoraj predstavljenih statističnih podatkov, ki nam lahko pomagajo pri razumevanju nepremičninskega trga v različnih lokalnih skupnostih Gorenjske statističen regije, pa na cene vplivajo še drugi dejavniki. To so na primer reliefna razgibanost površja – regija je namreč stičišče
Julijskih Alp, Kamniško - Savinjski Alp in Karavank, oddaljenost od večjih mest, turistična priljubljenost posameznih krajev, lega znotraj Triglavskega narodnega parka, ki spada pod državna zavarovana območja in tako dalje.
2.3 Metoda dela
Iz Evidence trga nepremičnin smo pridobili podatke o kupoprodajnih poslih s stanovanjskimi nepremičninami, ki so bili sklenjeni v letih 2019 in 2020 v posameznih lokalnih skupnostih Gorenjske statistične regije. Njihove cene so podane v enotni valuti evro (€). Tako pri stanovanjih kot pri stanovanjskih hišah so nas med pridobljenimi podatki zanimali predvsem ID posla, sestavljenost posla, pogodbena cena, podatki o lokaciji (katastrska občina, občina, naselje, ulica hišna številka), leto izgradnje, prodani delež in neto tlorisna površina. Pri stanovanjih nas je poleg tega zanimala še lega v stavbi, pri stanovanjskih hišah pa še podatki o pripadajoči parceli (parcelna številka in velikost).
Analiza je potekala v treh korakih. V prvem koraku smo obravnavali vse kupoprodajne posle.
Prešteli smo njihovo število in finančni obseg v posameznem letu. Iz tega smo nato lahko izračunali še povprečno vrednost kupoprodajnega posla za posamezno leto.
V drugem koraku smo podatke prečistili oziroma jih filtrirali tako, da smo ohranili zgolj tiste, ki so ustrezali vnaprej postavljenim kriterijem. Ostale kupoprodajne posle smo izločili iz analize.
Kriteriji, ki so določali vzorec analize so naslednji:
- Vzorec, ki bo vključen v analizo, naj ne vsebuje kupoprodajnih poslov, kjer se je prodalo več stanovanj ali stanovanjskih hiš.
- Vzorec, ki bo vključen v analizo, naj ne vsebuje kupoprodajnih poslov, kjer so se poleg stanovanja ali stanovanjske hiše prodali še večji kmetijski, gospodarski, tehnični ali industrijski objekti in prostori. Manjši objekti oziroma prostori (nekje do 40 m2), ki nimajo velikega vpliva na končno ceno so v analizo pri stanovanjskih hišah lahko vključeni.
Njihova velikost in namembnost se zapiše pod opombe. Pri stanovanjskih hišah je garaža lahko vključena, pri stanovanjih pa naj se kupoprodajni posli, kjer se je prodala tudi garaža oziroma dodatno parkirno mesto, izločijo.
- Skupna površina prodanih zemljišč pri stanovanjskih hišah naj ne presega 2000 m2, kupoprodajni posli s stanovanji pa naj ne vsebujejo dodatnih zemljišč.
- Prodajni delež naj bo 1/1.
- Vzorec naj vsebuje zgolj kupoprodajne posle, ki so bili sklenjeni na prostem trgu.
Ko so bili podatki ustrezno prečiščeni, smo združili vse podatke enega kupoprodajnega posla v isto vrstico Excelove preglednice, ker je omogočalo lažji pregled in kasnejši izračun statistik. Za lokalne skupnosti, kjer se je v posameznem letu prodalo manj kot pet stanovanj ali stanovanjskih hiš, statistik nismo izračunali. Statistike, ki smo jih izračunali, so bile aritmetična sredina, mediana, standardna deviacija ter najnižja in najvišja vrednost. Pri stanovanjih smo omenjene vrednosti poiskali za leto izgradnje, neto tlorisno površino, prodajno ceno in ceno na kvadratni meter, pri stanovanjskih hišah pa smo poleg tega izračunali še statistike za površino pripadajočega zemljišča.
Pri letu izgradnje smo upoštevali dejansko leto izgradnje in s tem tehnično dobo trajanja stanovanjskih nepremičnin. Po teoriji vrednotenja nepremičnin bi lahko posamezni stanovanjski nepremičnini pripisali tudi ekonomsko življenjsko dobo trajanja, v našem primeru 80 let, vendar to trenutno za našo analizo v tem koraku ni bilo pomembno.
V tretjem koraku smo iz prečiščenih podatkov izvedli analizo rasti cen stanovanjskih nepremičnin na posameznih značilnih lokacijah v Gorenjski statistični regiji z oblikovanjem primerljivih vzorcev stanovanjskih nepremičnin v letih 2019 in 2020. To pomeni, da smo za posamezno lokalno skupnost poiskali čim več primerljivih parov kupoprodajnih poslov v letih 2019 in 2020, ki so se ujemali po določenih kriterijih. Izjemoma so pari v enem od kriterijev lahko malenkostno odstopali, če je bilo ujemanje po ostalih kriterijih toliko večje. Iz pridobljenih parov smo nato oblikovali za vsako leto vzorec primerljivih stanovanjskih nepremičnin in zanj izračunali osnovne statistike, ki so predstavljene v poglavju 4.
Kriteriji, ki smo jih upoštevali za stanovanja, so:
- Stanovanji v paru se morata ujemati po površini. Razlika znotraj para naj ne bo večja od 10 m2.
- Stanovanji v paru se morata ujemati po letu izgradnje. To naj se znotraj para ne razlikuje za več kot 5, izjemoma 10 let.
- Stanovanji v paru morata ležati znotraj istega cenovnega območja Evidence modelov vrednotenja za stanovanja, ki je javno dostopna na portalu Množičnega vrednotenja nepremičnin [9].
Kriteriji, ki smo jih upoštevali za stanovanjske hiše, so:
- Pri velikosti stanovanjskih hiš upoštevamo vrednostno tabelo modela za hiše, ki je dostopna na portalu Množičnega vrednotenja nepremičnin. Stanovanjski hiši v paru morata biti znotraj iste vrednostne ravni predstavljene v tej preglednici [10].
- Pri starosti stanovanjskih hiš upoštevamo isto preglednico kot za njihove velikosti [10].
- Stanovanjski hiši v paru morata ležati znotraj istega cenovnega območja Evidence modelov vrednotenja za hiše, ki je javno dostopna na portalu Množičnega vrednotenja nepremičnin [11].
- Površini pripadajočega zemljišča se znotraj para ne smeta razlikovati za več kot 200 m2.
Pridobljene rezultate smo nato primerjali z ugotovitvami, ki so jih v poročilu o preliminarnih podatkih o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2020 zapisali strokovnjaki Geodetske uprave Republike Slovenije.
Na podlagi rezultatov iz vseh treh korakov analize smo nato lahko prišli do zaključkov, ki so predstavljeni v petem poglavju.
3 ANALIZA PRODAJ STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN V GORENJSKI STATISTIČNI REGIJI V OBDOBJU 2019 – 2020
3.1 Napovedi Banke Slovenije in drugih strokovnjakov na področju trga nepremičnin ter rezultati analize GURS
Banka Slovenije je maja 2020 objavila Oceno sistematskih tveganj in odpornost finančnega sektorja ob epidemiji Covid 19 [12]. V njej je napovedala zmanjšanje povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah in predstavila dva scenarija, ki kažeta na padec cen stanovanjskih nepremičnin kot posledico epidemije covid-19. Po njihovih ocenah naj bi se po blažjem scenariju indeks cen stanovanjskih nepremičnin v letu 2020 glede na leto 2019 realno znižal za 5 %, nominalno pa za 3 %. Ostrejši scenarij pa je za konec leta 2020 napovedoval 13 % realno in 11 % nominalno znižanje indeksa cen stanovanjskih nepremičnin napram koncu leta 2019 [12].
Napovedi so v vidne na sliki 3 in sliki 4.
Na sliki 3 so grafično predstavljeni indeksi realnih cen stanovanjskih nepremičnin in napovedi v dveh scenarijih, ki jih je v svojem poročilu predstavila Banka Slovenije. Prikazano je tudi dolgoročno ravnovesje cen stanovanjskih nepremičnin.
Slika 3: Indeks realnih cen stanovanjskih nepremičnin in scenarija po napovedih Banke Slovenije (Vir:[12]).
Slika 4 tabelarično prikazuje indekse skupnih cen za vse stanovanjske nepremičnine v Sloveniji, za pretekla leta in napovedi Banke Slovenije za konec leta 2020 (te so označene s krepko pisavo).
Vrzel v vrednotenju predstavlja razliko med dejansko ceno in ocenjeno dolgoročno ravnotežno ceno in v blažjem scenariju znaša – 7 %, glede na ostrejši kriterij pa je razlika – 16 % [12].
Poleg prikazanih napovedi Banka Slovenije predstavlja tudi možnost, da bi cene stanovanjskih nepremičnin ostale na enaki ravni kot pred epidemijo, če bi bilo epidemije covid-19 in omejitev zaradi nje kmalu konec [12].
V reviji Moje finance je v prispevku Marije Milič z naslovom Celostna analiza: vpliv koronavirusa in recesije na trg nepremičnin [13], objavljenim 14. 4. 2020, predstavljena anketa, v kateri so strokovnjaki s področja nepremičnin odgovorili na vprašanje, kakšna so njihova pričakovanja glede dogajanja na trgu nepremičnin. Večina jih je poudarilo, da na trg in na cene nepremičnin vpliva več različnih dejavnikov (povpraševanje, negotovost kupcev, stopnja brezposelnosti, pomoč države, ukrepi za zajezitev epidemije covid-19 …) in da bo od njih odvisna usoda na trgu nepremičnin. Kar nekaj jih je predvidelo padec cen nepremičnin, ki naj bi bil po mnenju nekaterih majhen, drugi pa napovedujejo padec kar do 20 %. Nekateri strokovnjaki so bili mnenja, da bo največji padec cen viden pri zelo dragih nepremičninah, ki so visoko nad slovenskim povprečjem, drugi pa večji padec cen pričakujejo predvsem za nepremičnine potrebne energetske prenove, z visokimi stroški vzdrževanja in na manj iskanih lokacijah [13].
Slika 4: Ocene cen stanovanjskih nepremičnin in vrzel pri vrednotenju za oba scenarija po napovedih Banke Slovenije (Vir: [12]).
V istem prispevku so za Slovenijo (brez Ljubljane) predstavljeni trije scenariji gibanja povprečnih tržnih cen rabljenih stanovanj. Scenariji, imenovani V (hitri odboj), U (srednje globok upad in srednje dolgo okrevanje) in L (dramatičen upad in dolgo okrevanje), so predstavljeni na sliki 5.
Scenarij V napoveduje spust tržnih cen v letu 2020 za približno 5 %, temu pa naj bi sledil hiter odboj, po katerem bi se cene do konca leta 2020 dvignile do ravni 1.359 €/m2. S tem bi bila cena v koncu leta 2020 zgolj za 2 % nižja kot leto prej. Scenarij U, ki napoveduje srednje globok upad in srednje dolgo okrevanje, za drugo četrtletje leta 2020 napoveduje 9 % padec cen, ki bi mu konec leta 2020 sledilo okrevanje do ravni 1.307 €/m2 oziroma 6 % manj kot leto pred tem. Scenarij L, ki bi pomenil dramatičen upad in dolgo okrevanje, pa je do tretjega četrtletja leta 2020 napovedoval 15 % padec tržnih cen, temu pa naj bi sledil odboj do ravni 1.227 €/m2, kar bi pomenilo, da bi bile cene ob koncu leta 2020 za 12 % nižje kot leto prej [13].
Slika 5: Gibanje tržnih cen in scenariji za leto 2020 za Slovenijo brez Ljubljane (Vir: [13]).
GURS je iz podatkov, pridobljenih iz Evidence trga nepremičnin, izdelala analizo, ki jo je predstavila v Poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za I. polletje 2020 [4] in Preliminarnih podatkih o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2020 [14]. Pomembnejši podatki, ki se nanašajo na trg stanovanjskih nepremičnin, so predstavljeni v nadaljevanju.
V letu 2019 je bilo evidentiranih 11.058 kupoprodajnih poslov s stanovanji, v letu 2020 pa je bilo po preliminarnih podatkih sklenjenih 8.663 kupoprodajnih poslov, kar je približno 20 % manj kot leto prej. Pri stanovanjskih hišah je bilo v letu 2019 evidentiranih 6.466 kupoprodajnih poslov, leto kasneje pa 5.837, kar je približno 10 % manj. Število evidentiranih kupoprodajnih poslov za stanovanjske in poslovne nepremičnine za celotno Slovenijo v obdobju od januarja 2019 do decembra 2020 je prikazano na sliki 6. Viden je velik padec števila kupoprodajnih poslov za stanovanjske nepremičnine v marcu in aprilu, ko je bila prvič razglašena epidemija covid-19 in je bilo zaradi vladnih ukrepov onemogočeno normalno delovanje na nepremičninskem trgu. Z omilitvijo ukrepov v poletnih mesec je začelo število kupoprodajnih poslov spet naraščati in je doseglo vrh v septembru in oktobru. Kasneje pa je spet viden padec števila kupoprodajnih poslov, kar lahko pripišemo ponovni razglasitvi epidemije covid-19. Padec števila evidentiranih kupoprodajnih poslov je v drugem valu epidemije covid-19 nekoliko manjši kot v prvem [14].
Glede vrednosti kupoprodajnih poslov je bila ta, po podatkih GURS, pri stanovanjih v letu 2019 1.004 milijonov evrov, v letu 2020 pa 841 milijonov evrov, kar je 163 milijonov evrov oziroma približno 16 % manj. Pri prodajah stanovanjskih hiš je bila vrednost kupoprodajnih poslov v letu 2019 638 milijonov evrov, v letu 2020 pa 593 milijonov evrov, kar predstavlja približno 7 % padec vrednosti [14].
Slika 6: Število evidentiranih kupoprodajnih poslov za stanovanjske in poslovne nepremičnine, Slovenija, januar 2019 - december 2020 (Vir: [14]).
V preliminarnem poročilu za leto 2020 [14] je GURS objavila cene in lastnosti rabljenih stanovanj v Sloveniji, ki so bila prodana med leti 2015 in 2020. Cene in lastnosti so prikazane na sliki 7.
Velikost vzorca je v letu 2020 za približno 20 % manjša kot v letu 2019 (Slika 7). Viden je trend rasti povprečnih cen na enoto površine stanovanja. Ta je v letu 2020 dosegla rekordnih 1.930 €/m2, kar je približno 5 % več kot leto prej, ko je bila povprečna cena na enoto površine 1.840 €/m2. Mediana leta izgradnje je v vseh letih 1975, uporabna površina pa je v letu 2020 za maksimalno 2 m2 višja kot v predhodnih letih [14].
Med tržnimi analitičnimi območji, za katere so prikazane cene in lastnosti rabljenih stanovanj, nas zanima predvsem analitično območje Kranj, ki leži znotraj Gorenjske statistične regije. Podatki o ceni in lastnostih rabljenih stanovanj za leti 2019 in 2020 so prikazani v Preglednici 2.
Preglednica 2: Cene in lastnosti rabljenih stanovanj v analitičnem območju Kranj, 2019 – 2020 (Vir: [14]).
Leto 2019 Leto 2020
Velikost vzorca 182 161
Povprečna cena (€/m2) 2.040 2.180
Leto izgradnje (mediana) 1974 1976
Uporabna površina (m2) 53 56
Preliminarni podatki za analitično območje Kranj za leto 2020 kažejo na skoraj 7 % porast povprečne cene na enoto površine stanovanja. Ta je po podatkih GURS v letu 2020 z 2180 €/m2 dosegla najvišjo vrednost v zadnjih nekaj letih. Mediana leta izgradnje je pri prodajah v letu 2020 za 2 leti višja kot leto prej in predstavlja leto 1976. Uporabna površina je za 3 m2 večja v letu 2020 in meri 56 m2 [14].
Slika 7: Cene in lastnosti rabljenih stanovanj, Slovenija, 2015 – 2020 (Vir: [14]).
Za stanovanjske hiše v preliminarnem poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2020 [14] ni bilo predstavljenih podatkov o gibanju cen za stanovanjske hiše, zato smo te podatke pridobili iz polletnega poročila [4].
Povprečne cene in lastnosti prodanih rabljenih hiš za celotno Slovenijo v obdobju od prvega polletja 2018 do prvega polletja 2020 so prikazane na Sliki 8, grafični prikaz povprečnih cen pa je še dodatno prikazan na Sliki 9.
Slika 8: Povprečne cene in lastnosti prodanih rabljenih hiš, Slovenija, 1. polletje 2018 - 1. polletje 2020 (Vir: [4]).
Velikost vzorca je kot rezultat ukrepov za zajezitev epidemije covid-19 v prvem polletju 2020 manjša kot v prejšnjih polletjih. Povprečna cena stanovanjske hiše v Sloveniji je bila s 130.000 € v 1. polletju 2020 sicer za 2.000 € nižja kot v 2. polletju 2019, a še vseeno višja kot v obeh polletjih 2018 in 1. polletju 2019. Mediana leta izgradnje, površina hiše in površina zemljišča so bile v vseh polletjih zelo podobne.
Slika 9: Povprečne cene hiš, Slovenija, 1. polletje 2018 - 1. polletje 2020 (Vir: [4]).
3.2 Število in finančni obseg vseh kupoprodajnih poslov stanovanjskih nepremičnin, sklenjenih v Gorenjski statistični regiji v obdobju 2019 - 2020
Prvi korak je bila analiza neočiščenih podatkov. Ker taki podatki med seboj niso primerljivi, smo zgolj prešteli število kupoprodajnih poslov in njihov finančni obseg. Iz števila kupoprodajnih poslov v posameznem letu je razvidno ali, oziroma za koliko je število prodaj z razglasitvijo epidemije upadlo. Finančni obseg pa nam predstavlja zgolj iztočnico in na podlagi njega še ni mogoče trditi, ali so cene stanovanjskih nepremičnin v letu 2020 narasle ali upadle. Podatki o številu in finančnem obsegu kupoprodajnih poslov za posamezno lokalno skupnost so predstavljeni ločeno za stanovanja (Preglednica 2) in za stanovanjske hiše (Preglednica 3).
Preglednica 3: Število poslov in finančni obseg kupoprodajnih poslov za stanovanja, prodana v Gorenjski statistični regiji, 2019 – 2020.
Lokalna skupnost Število sklenjenih kupoprodajnih poslov za stanovanja
Finančni obseg kupoprodajnih poslov s stanovanji [€]
2019 2020 2019 2020
Bled 41 36 5.019.633 4.733.990
Bohinj 20 16 2.515.581 1.308.512
Cerklje na Gorenjskem 4 5 352.863 529.500
Gorenja vas - Poljane 3 6 168.197 452.513
Gorje 5 2 316.000 267.000
Jesenice 171 139 10.290.272 9.520.193
Jezersko 5 6 50.000 125.000
Kranj 309 251 33.977.646 29.554.403
Kranjska Gora 64 55 7.551.962 7.118.518
Naklo 4 2 540.200 154.000
Preddvor 6 5 467.766 426.000
Radovljica 98 84 10.251.460 8.720.612
Šenčur 10 3 1.322.106 264.952
Škofja Loka 85 65 9.193.161 6.560.587
Tržič 75 54 4.732.183 3.373.537
Železniki 14 8 897.570 421.195
Žiri 6 4 435.150 183.000
Žirovnica 6 6 533.237 508.720
SKUPAJ 926 747 88.614.987 74.222.232
Pri štirinajstih od osemnajstih lokalnih skupnostih se je število kupoprodajnih poslov v letu 2020 zmanjšalo (Preglednica 2). Pri treh, in sicer Cerklje na Gorenjskem, Gorenja vas – Poljane in
Jezersko, se je število kupoprodajnih poslov nekoliko povečalo, v občini Žirovnica pa je njihovo število v letih 2019 in 2020 ostalo enako. Največji padec, in sicer za 58 poslov, je viden v mestni občini Kranj. Največji prirast, ki predstavlja zgolj 3 kupoprodajne posle, pa je viden v občini Gorenja vas – Poljane. Skupno število kupoprodajnih poslov v letu 2020 je bilo za 179 manjše od števila prodanih stanovanj v letu 2019, kar pomeni, da se je število kupoprodajnih poslov zmanjšalo za približno 20 %. Pričakovano je bil tako manjši tudi finančni obseg kupoprodajnih poslov. Ta se je v celoti zmanjšal za približno 14,4 milijonov evrov, kar predstavlja 16 % zmanjšanje finančnega obsega.
Iz neočiščenih podatkov lahko izračunamo še povprečno ceno kupoprodajnega posla za posamezno leto, tako da celoten finančni obseg delimo s številom vseh stanovanj prodanih v dotičnem letu. Pri tem ugotovimo, da je bila povprečna cena kupoprodajnega posla v letu 2019 95.697 €, v letu 2020 pa je narasla za 3.664 € oziroma 4 % in se tako povzpela na 99.360 €.
Preglednica 4: Število kupoprodajnih poslov in finančni obseg kupoprodajnih poslov za stanovanjske hiše prodane v Gorenjski statistični regiji, 2019 – 2020.
Lokalna skupnost Število sklenjenih kupoprodajnih poslov za stanovanjske hiše
Finančni obseg kupoprodajnih poslov s stanovanjskimi hišami [€]
2019 2020 2019 2020
Bled 24 13 4.411.423 2.173.000
Bohinj 20 15 2.466.385 2.126.180
Cerklje na Gorenjskem 26 17 2.879.666 1.857.000
Gorenja vas - Poljane 16 9 1.661.105 667.194
Gorje 23 17 1.520.280 1.245.446
Jesenice 38 33 3.833.773 2.878.000
Jezersko 6 3 417.020 226.380
Kranj 70 78 10.044.550 10.287.192
Kranjska Gora 19 27 3.751.000 4.278.318
Naklo 15 11 2.027.662 1.316.084
Preddvor 17 14 2.587.500 1.892.187
Radovljica 38 45 4.776.959 5.878.805
Šenčur 20 12 3.235.091 2.114.000
Škofja Loka 38 35 5.965.436 5.405.903
Tržič 29 26 2.734.326 2.595.824
Železniki 15 11 1.040.990 1.029.000
Žiri 8 11 542.860 943.780
Žirovnica 18 11 1.717.135 1.741.110
SKUPAJ 440 388 55.613.161 48.655.403
Tudi pri stanovanjskih hišah (Preglednica 3) je število kupoprodajnih poslov pri večini lokalnih skupnosti upadlo. Izjema so bile lokalne skupnosti Kranj, Kranjska Gora, Radovljica in Žiri, kjer je bilo število kupoprodajnih poslov v letu 2020 nekoliko višje kot v letu 2019. Največji upad kupoprodajnih poslov je viden v občini Bled, kjer se je njihovo število zmanjšalo iz 24 na 13, največji porast pa v mestni občini Kranj in občini Kranjska Gora, kjer je bilo število kupoprodajnih poslov v letu 2020 za 8 višje kot v letu 2019. Skupno število kupoprodajnih poslov se je v analiziranem obdobju zmanjšalo za 52 (okoli 12 %). Finančni obseg kupoprodajnih poslov je, z nekaj več kot 10 milijoni v posameznem letu, največji v mestni občini Kranj, najmanjši pa v občini Jezersko. Skupni finančni obseg je bil v letu 2020 glede na leto 2019 manjši za skoraj 7 milijonov evrov (12,5 %). Glede na zgoraj navedene podatke je bila povprečna cena stanovanjske hiše v letu 2019 126.394 €, v letu 2020 pa 125.401 € - kar je približno 1 % manj.
3.3 Analiza prečiščenih podatkov o prodajah stanovanjskih nepremičnin v posameznih lokalnih skupnostih Gorenjske statistične regije v obdobju 2019 – 2020
Drugi korak analize je zajemal čiščenje podatkov in izračun statistik iz njih. Pri čiščenju smo si pomagali s kriteriji, ki so predstavljeni v poglavju Metoda dela. Število podatkov v analizi se je tako precej zmanjšalo – pri stanovanjih smo v obeh letih iz analize odstranili nekaj več kot 60 %, pri stanovanjskih hišah pa malo več kot 50 % kupoprodajnih poslov, ki niso ustrezali vsaj enemu od naših kriterijev. Za lokalne skupnosti, kjer je bilo število prečiščenih podatkov za posamezno leto manjše od pet, statistik nismo računali, saj zaradi majhnosti vzorca podatki ne bi predstavljali realnega stanja. Tako so iz analize pri stanovanjih izpadle občine Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Gorenja vas – Poljane, Jezersko, Naklo, Preddvor, Šenčur, Žiri in Žirovnica, pri stanovanjskih hišah pa občine Gorje, Jezersko in Žiri. Opazimo lahko, da so slednje v celoti izpadle iz analize stanovanjskih nepremičnin. Kljub manjšemu vzorcu podatkov so rezultati analize v tem koraku že nekoliko boljši pokazatelj dejanskega gibanja cen nepremičnin.
Osnovne statistike, ki so bile izračunane za posamezno leto, so velikost vzorca, aritmetična sredina, mediana, standardna deviacija ter najnižja in najvišja vrednost. Pri stanovanjih smo naštete statistike izračunali za leto izgradnje, neto tlorisno površino, prodajno ceno in ceno na enoto površine. Pri stanovanjskih hišah pa poleg tega še za površino pripadajočega zemljišča.
Površine stanovanj in stanovanjskih hiš se nanašajo na neto tlorisno površino. Leto izgradnje ne odraža nujno realnega stanja nepremičnine, saj so bile lahko te v vmesnem času tudi obnovljene, vendar podatka o obnovi žal nismo imeli na voljo.
3.3.1 Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih nepremičnin po posameznih lokalnih skupnostih v Gorenjski statistični regiji v obdobju 2019 – 2020
Občina Bled
Preglednica 5: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Bled, 2019 – 2020.
OSNOVNE STATISTIKE O PRODAJAH STANOVANJ Leto izgradnje Površina stanovanja
[m2] Prodajna cena [€] Cena na m2 [€/m2]
2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020
Velikost vzorca 19 22 19 22 19 22 19 22
Aritmetična sredina 1965 1960 46 62 81.876 100.636 1.856 1.812
Mediana 1981 1975 42 51 73.000 98.750 1.800 1.863
Standardna deviacija 47 46 24 36 41.893 35.433 648 434
Najnižja vrednost 1787 1787 20 18 25.000 41.000 958 980
Najvišja vrednost 2006 2004 103 182 165.000 180.000 3.400 2.778
V občini Bled so bila v letu 2019 v prometu nekoliko novejša stanovanja (Preglednica 4). Glede površine pa so bila s povprečjem 46 m2 v tem letu za 16 m2 manjša kot v letu 2020. Povprečna prodajna cena je bila v letu 2019 81.876 €, kar na enoto površine stanovanja znaša 1.856 €, v letu 2020 pa je bila prodajna cena 100.636 €, kar pomeni, da je kvadratni meter stanovanja v povprečju stal 1.812 €. Cena na enoto površine je tako višja v letu 2019.
Preglednica 6: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Bled, 2019 – 2020.
OSNOVNE STATISTIKE O PRODAJAH STANOVANJSKIH HIŠ Leto izgradnje
Površina stanovanjske
hiše [m2]
Površina
zemljišča [m2] Prodajna cena [€] Cena na m2 [€/m2]
2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020
Velikost
vzorca 13 7 13 7 13 7 13 7 13 7
Aritmetična
sredina 1936 1938 150 158 605 573 181.564 238.429 1.356 1.862
Mediana 1966 1965 150 135 566 569 160.000 235.000 1.264 1.502
Standardna
deviacija 82 67 57 70 417 301 77.456 70.903 708 1.065
Najnižja
vrednost 1766 1800 53 95 110 231 68.500 149.000 660 554
Najvišja
vrednost 2012 1990 229 269 1705 968 310.000 320.000 2.909 3.211
Aritmetična sredina leta izgradnje v obeh letih nizka:1936 in 1938 (Preglednica 6). Hiše, prodane v letu 2019, so v povprečju merile 150 m2, v letu 2020 pa 8 m2 več. Povprečna cena hiše je bila v letu 2019 približno 30 % nižja kot leto kasneje (181.564 € in 238.429 €), povprečna cena na enoto površine pa je bila v letu 2020 približno 37 % višja (s 1.356 €/m2 je narasla na 1.862 €/m2).
Občina Bohinj
Preglednica 7: Osnovne statistike o prodajah stanovanj v občini Bohinj, 2019 – 2020.
OSNOVNE STATISTIKE O PRODAJAH STANOVANJ Leto izgradnje Površina stanovanja
[m2] Prodajna cena [€] Cena na m2 [€/m2]
2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020
Velikost vzorca 9 7 9 7 9 7 9 7
Aritmetična sredina 1972 1959 52 55 78.019 79.316 1.692 1.484
Mediana 1983 1976 38 57 65.000 82.000 1.714 1.579
Standardna deviacija 31 37 30 13 23.903 28.326 563 532
Najnižja vrednost 1896 1902 30 38 50.000 29.210 849 551
Najvišja vrednost 2002 1988 126 70 116.000 113.000 2.639 2.211
Iz Preglednice 7 je razvidno, da so bila stanovanja, prodana v letu 2019, precej novejša kot tista, prodana v letu 2020 (povprečni leti izgradnje sta bili 1972 in 1959). Glede površine so si bila stanovanja v obeh letih dokaj podobna (52 m2 in 55 m2), prav tako so si bila podobna tudi v prodajni ceni (78.019 € in 79.316 €). Cena na kvadratni meter je v prvem letu v povprečju za skoraj 200 €/m2 oziroma približno 12 % višja (1.692 €/m2 in 1.484 €/m2).
Preglednica 8: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Bohinj, 2019 – 2020.
OSNOVNE STATISTIKE O PRODAJAH STANOVANJSKIH HIŠ Leto izgradnje
Površina stanovanjske
hiše [m2]
Površina
zemljišča [m2] Prodajna cena [€] Cena na m2 [€/m2]
2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020
Velikost
vzorca 8 6 8 6 8 6 8 6 8 6
Aritmetična
sredina 1975 1901 135 147 458 681 200.875 143.000 1.736 995
Mediana 1986 1947 131 144 403 629 190.000 150.000 1.672 1.015
Standardna
deviacija 29 92 63 32 207 311 53.496 20.347 779 148
Najnižja
vrednost 1915 1769 54 108 180 250 120.000 112.000 936 761
Najvišja
vrednost 2002 1986 255 197 770 1110 275.000 162.000 3.333 1.212
Preglednica 8 kaže, da je bilo povprečno leto izgradnje pri prodajah v letu 2020, precej nižje kot pri prodajah v letu 2019 (gre za leti 1975 in 1901). Povprečna površina je bila nekoliko večja pri prodajah v letu 2020 (135 m2 v letu 2019 in 147 m2 v letu 2020). Površina zemljišča je bila v letu 2020 s 681 m2 za približno 200 m2 večja kot v letu 2019, ko je bila povprečna velikost pripadajočega zemljišča 458 m2. Povprečna prodajna cena pa bila v letu 2020 143.000 €, ker je skoraj 60.000 € oziroma približno 29 % manj kot v letu 2019 (200.875 €). Podobno kot pri stanovanjih je bila tudi pri hišah cena na kvadratni meter v letu 2020 precej nižja – s 1.736 €/m2 se je spustila na 995 €/m2. To predstavlja največji padec cene na enoto površine stanovanjske hiše med vsemi lokalnimi skupnostmi znotraj analize.
Občina Cerklje na Gorenjskem
V občini Cerklje na Gorenjskem smo analizirali zgolj podatke o stanovanjskih hišah, saj je bilo podatkov o prodajah stanovanj premalo. Vzorec za stanovanjske hiše je sestavljen iz 28 prodanih nepremičnin, od tega jih je bilo 16 prodanih v letu 2019, 12 pa v letu 2020.
Preglednica 9: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Cerklje na Gorenjskem, 2019 – 2020.
OSNOVNE STATISTIKE O PRODAJAH STANOVANJSKIH HIŠ
Leto izgradnje
Površina stanovanjske
hiše [m2]
Površina
zemljišča [m2] Prodajna cena [€] Cena na m2 [€/m2]
2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020
Velikost
vzorca 16 12 16 12 16 12 16 12 16 12
Aritmetična
sredina 1971 1963 164 106 726 670 147.375 119.208 1.063 1.350
Mediana 1980 1976 157 90 665 676 145.000 99.500 920 1.319
Standardna
deviacija 42 53 84 62 446 354 49.640 55.561 541 670
Najnižja
vrednost 1857 1830 42 46 151 224 49.000 59.000 494 359
Najvišja
vrednost 2010 2006 334 223 2.000 1.400 205.000 217.500 2.500 2.708
Povprečno leto izgradnje stanovanjskih hiš, prodanih v letu 2019, je bilo 1971, v letu 2020 pa 1963, kar pomeni, da so bile slednje povprečno 8 let starejše (Preglednica 9). Povprečna površina stanovanjske hiše je bila s 164 m2 za skoraj 60 m2 večja v letu 2019. V obeh letih je bila minimalna vrednost neto tlorisne površine hiše manjša od 50 m2, maksimalna pa je bila v letu 2019 s 334 m2 za več kot 100 m2 večja kot v letu 2020 (223 m2). Površina pripadajočega zemljišča je bila s 726 m2 v letu 2019 nekoliko večja kot v letu 2020 (670 m2). V letu 2019 je maksimalna površina
pripadajočega zemljišča dosegala najvišjo dovoljeno raven, ki smo jo še vključili v analizo (2.000 m2). Povprečna prodajna cena je bila v letu 2019 147.375 €, v letu 2020 pa 119.208 €, kar je za približno 20 % manj. Cena na enoto površine je bila v letu 2020 s 1.350 €/m2 za skoraj 300 €/m2 oziroma približno 27 % višja, kot leto prej (1.063 €/m2).
Občina Gorenja vas – Poljane
Tudi v tej občini smo pridobili dovolj podatkov zgolj za stanovanjske hiše.
Preglednica 10: Osnovne statistike o prodajah stanovanjskih hiš v občini Gorenja vas - Poljane, 2019 – 2020.
OSNOVNE STATISTIKE O PRODAJAH STANOVANJSKIH HIŠ Leto izgradnje
Površina stanovanjske
hiše [m2]
Površina
zemljišča [m2] Prodajna cena [€] Cena na m2 [€/ m2]
2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020
Velikost
vzorca 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9
Aritmetična
sredina 1953 1949 145 103 492 774 79.333 94.572 704 986
Mediana 1958 1972 111 67 486 736 83.000 82.000 500 1.000
Standardna
deviacija 49 63 107 78 261 321 37.430 65.380 424 292
Najnižja
vrednost 1840 1806 44 47 94 335 26.000 40.000 299 591
Najvišja
vrednost 2019 2000 378 291 927 1.291 150.000 250.000 1.596 1.491
Vzorca sta v obeh letih sestavljena iz devetih nepremičnin (Preglednica 10). Glede leta izgradnje so se stanovanjske hiše v povprečju razlikovale za 4 leta, in sicer je bila pri tistih, prodanih v letu 2019, aritmetična sredina leta izgradnje leto 1953, pri tistih, prodanih v letu 2020 pa 1949.
Povprečna neto tlorisna površina je bila s 145 m2 za približno 40 m2 večja pri prodajah v letu 2019.
Površina pripadajočega zemljišča je bila pri prodajah v letu 2019 492 m2, pri prodajah v letu 2020 pa je bila s 774 m2 približno za 300 m2 večja. V letu 2020 sta bili tako povprečna prodajna cena kot tudi povprečna cena na enoto površine višji kot v letu 2019. Prva je bila v tem letu s 94.572 € za približno 19 % višja kot v letu 2019, ko je bila povprečna prodajna cena 79.333 €. Povprečna cena za kvadratni meter stanovanjske hiše pa je bila v letu 2020 s 986 €/m2 za približno 40 % višja kot leto prej (704 €/m2). Mediana cene na enoto površine je bila v letu 2019 ravno za polovico manjša od mediane v letu 2020.
