1.1 Opredelitev obravnavanega problema in teoretičnih izhodišč
Na podlagi stanja na trgu, sodelovanja z zunanjimi sodelavci, dolgoletnih izkušenj, analize konkurence in dolgoletnega sodelovanja z bankami je v zaključni projektni nalogi prikazan poslovni načrt za izgradnjo 16 samostojnih stanovanjskih enot investitorja, družbe Dom Kapitel, d. o. o., ki se ukvarja z gradnjo nepremičnin za trg in katere glavo vodilo je: Gradimo vaše sanje.
Poslovni načrt je pisni dokument, orodje oz. instrument, s katerim načrtujemo poslovne aktivnosti, določimo njihov potek od ideje do uresničitve, to je doseganje zastavljenih ciljev.
Zajema opredelitev ciljev načrtovanih poslov in opredelitev načinov, ki so uporabljeni v procesu snovanja cilja. Rezultat je profit od prodaje v obliki proizvoda, storitve ali projekta (Kampuš Trop 2008, 123).
Podjetništvo je proces ustvarjanja novih poslovnih idej, pot od ideje v poslovno priložnost in izziv, uporaba različnih danih pogojev in virov, prizadevanje k finančnemu uspehu in čim manjšemu tveganju. Podjetništvo je ustvarjalna dejavnost podjetnika, ki zahteva jasno vizijo, močno zaupanje ideji, energijo za uresničitev ideje, zavedanje stalne potrebe po raziskavi, opazovanju, spremljanju, proučevanju, primerjanju in analizi trga ter izbiri ciljnega trga oz.
ciljne skupine (Šauperl 2007, 7–22).
Podjetnik je oseba, ki ustvarja in išče nove in boljše tržne možnosti, priložnosti, ustvarja podjetja ali vodi njihovo poslovanje, hkrati pa vlaga sebe, svoje sposobnosti, znanje, delo, čas in kapital. Gre za izjemno sposobne in delovne ljudi z ogromno znanja, ki ga obnavljajo, poglabljajo in dopolnjujejo (Špilak 1999, 39).
Investitor je oseba ali podjetje, ki investira; naročnik gradbenega dela (SSKJ 1994).
Problemi, ki se trenutno pojavljajo na nepremičninskem trgu, ne glede na trenutno gospodarsko situacijo, so: banke in financiranje, nekvalitetna in nefunkcionalna gradnja, previsoke prodajne cene, stremljenje k hitremu zaslužku investitorjev in, kar je najpomembnejše, slabo poznavanje trga v smislu slabega poznavanja trendov in nepoznavanja želj kupcev. Tu gre za majhen korak, ki izboljša položaj malega gradbenega podjetja na trgu, to je sodelovanje, ki omogoča obstoj in razvoj, s čimer se dosežeta namen in cilj.
Sporazumevanje mora potekati tako znotraj organizacije kot tudi z drugimi podjetji.
Prav zaradi slednjega je prednost družbe Dom Kapitel, d. o. o., uspešno povezovanje in sodelovanje z nepremičninsko agencijo oz. njenimi nepremičninskimi agenti, ki družbi sporočajo trende, odzive strank in sodelujejo pri nastanku projektov, ki so glede na njihovo poznavanje povpraševanja strank vodilo, tako pri idejni zasnovi projekta kot tudi končni
Uvod
podobi objektov in okolice. To je ključnega pomena, saj narekuje trende, želje strank, funkcionalnost objektov, prostorsko razporeditev in končno tudi morebitno željo po lokaciji in prometni povezanosti. Bistvo tega poslovnega sodelovanja in povezanosti je, da nam nepremičninski agenti, ki so vsakodnevno v kontaktu s strankami, povedo, kaj si stranke dejansko želijo, po čem hrepenijo, kaj pogrešajo in v kakšni hiši želijo živeti.
Nepremičninska agentka ga. Simona Gruden nam je povedala, da je od januarja do marca 2012 povpraševanje po nakupu novogradenj naraslo v primerjavi z letom pred tem in da so novogradnje, ki so trenutno naprodaj v Podravski regiji, razdeljene v dve skupini. Prva skupina so novogradnje, ki imajo bistveno previsoke cene glede na njihovo velikost, lokacijo, kvaliteto izgradnje in kvaliteto vgrajenih materialov. Druga skupina pa so novogradnje, ki se na trgu ponujajo že toliko časa, da kupca odbijejo, saj vsak pomisli, da je z njimi nekaj narobe, če jih nihče ne kupi. Posledica dolgega prodajnega časa novogradnje pa je, da taka novogradnja po določenem času potrebuje prenovo, kar pomeni za investitorja dodaten finančni vložek, ki pa je tvegan, saj ne ve, ali bo zatem novogradnjo zaradi slabega preteklega priokusa lahko sploh prodal. Zaradi tega nemalo novogradenj v okolici Maribora stoji zapuščenih.
Poslovni načrt je narejen na podlagi trenutne ponudbe novogradenj, projektne zasnove naselja, atraktivnosti objektov in seveda finančne zmogljivosti, glede na trenutno kupno moč prebivalstva v Podravski regiji, ki se bistveno razlikuje od ostalih regij v Sloveniji.
1.2 Namen in cilji diplomskega dela
Namen zaključne projektne naloge je oblikovati poslovni načrt za izgradnjo 16 samostojnih objektov, ta pa bo kasneje predstavljen bankam za pridobitev projektnega financiranja za gradnjo naselja.
Cilj zaključne projektne naloge je, da na podlagi pridobljenih ugotovitev oz. rezultatov proučimo in preverimo smiselnost in upravičenost gradnje stanovanjskega naselja, ki bo za podjetje ekonomsko učinkovito. Glavni cilj zaključne projektne naloge je pridobiti financiranje s strani bank ter prikazati prednosti in morebitne slabosti z vidika priprave poslovnega načrta. Hkrati je cilj tudi to, da z uspešnim sodelovanjem na trgu ponudimo produkt, ki bo zadovoljil in privabil čim večji in širši krog ljudi.
1.3 Predvidene metode za doseganje ciljev diplomskega dela
Zaključna naloga je sestavljena iz dveh delov. Prvi del je teoretični, v njem so predstavljeni prebrana literatura, članki in internetni viri ter opredeljeni pojmi podjetništvo, podjetnik, investitor in poslovni načrt. Posebej je opredeljeno, kaj je novogradnja, predstavljeno, kaj si
Uvod pri novogradnji želijo bodoči kupci oz. stranke nepremičninskih agentov, ki iščejo nov dom, ter prikazana ponudba nepremičnin v okolici Maribora.
V drugem delu, empiričnem oz. praktičnem, sta predstavljena poslovni načrt, ki vsebuje dosežene rezultate oz. želje bodočih kupcev, in analiza ankete z desetimi vprašanji. Anketa je bila namenjena vsem, ki so iskali ali kupovali nepremičnino – novogradnjo, enostanovanjski objekt ali samostojno hišo. V analizo je bilo vključenih 23 posameznikov, ki so v roku treh mesecev pri nepremičninski agentki iskali novogradnje. Ta jim je po ogledu ponudila predmetno anketo. Prikazana je primerjava ugotovitev, pridobljenih z anketo, in ugotovitve, ki jih je naredila družba Dom Kapitel, d. o. o., skupaj z nepremičninsko agencijo. Poleg analiz vsebuje poslovni načrt vse pripadajoče postavke, ki so potrebne za njegovo izdelavo.
Najpomembnejši del pa je finančni načrt, iz katerega sta razvidni upravičenost in uspešnost posla.
1.4 Predvidene predpostavke in omejitve pri obravnavanju problema
Raziskava v Podravski regiji oz. okolici Maribora temelji na predpostavki, da si tako samostojno hišo želi večina populacije v Sloveniji. Nadaljnja predpostavka je, da bo povpraševanje, kljub gospodarski situaciji, večje, da bodo banke financirale kreditiranje fizičnih oseb in da vpliv medijev ne bo še dodatno zamrznil trenutnega finančnega in gospodarskega stanja.
Raziskava je omejena na informacije in ugotovljene tržne niše izbranega podjetja in izbrane nepremičninske agencije, ki se sooča s problemom pomanjkanja dobrih, atraktivnih in kvalitetnih novogradenj. Omejitve pa so povezane tudi s populacijo, ki je kreditno sposobna ali pa ima druge finančne vire.