(real estate) =
Nepremičninska pravica (real property) =
Zemljišče Zemljišče
+ +
Objekt Objekt
+ +
Naravno okolje, danosti Naravno okolje, danosti +
Sveženj pravic na nepremičnini Vir: Pšunder in Torkar 2007, 9.
- Nepremičnina (angl. real estate) predstavlja zemljišče z objekti, naravnim okoljem in naravnimi danostmi.
- Nepremičninske pravice (angl. real property), so nepremičnina in sveženj vseh pravic v povezavi z lastništvom nepremičnine.
Vidimo, da je razlika7 v svežnju pravic, ki so pravni pojem in pravna zasnova. V nadaljevanju govorimo o nepremičnini, kjer sta podroben opis in opredelitev izraza nepremičnina dodatno pojasnjena. Nepremičnina8 je torej zemljišče skupaj z zgradbo.
7 V literaturi se pojavlja smiselno izraz nepremičninska pravica, gre pa v osnovi za fizično zasnovo nepremičnine.
8 Nepremičnina je v ZZK – zakonu o zemljiški knjigi opredeljena kot zemljišče, stavba, deli stavbe in drugi objekti.
2.2 Standardi ocenjevanja vrednosti v Sloveniji
2.2.1 Pojmovanje ocenjevanja vrednosti nepremičnin
Ocenjevanje vrednosti nepremičnin pojmujemo kot strokovno oceno oziroma strokovno vrednotenje z namenom, da bi čim bolj poenotili stališča in odpravili subjektivna mnenja o vrednosti nepremičnine (Grum 2012, 17).
Z ocenjevanjem vrednosti nepremičnin se ukvarjajo strokovnjaki in sodni izvedenci, ki so strokovno usposobljeni za tovrstno vrednotenje (Pšunder in Torkar 2007, 9). Razlogi za vrednotenje so tako na zasebnem kot na poslovnem področju, med najpogostejšimi pa se v praksi pojavljajo (Pšunder in Torkar 2007, 9):
- v primeru prodaje ali nakupa nepremičnine, lahko tudi v primeru najema nepremičnine (ni tako pogosto);
- kadar nastane škoda na nepremičnini in je le-ta predmet odškodninskega zahtevka;
- v primeru potrebe po zavarovanju nepremičnine ali obdavčitvi.
V praksi razlikujemo tri temeljne načine ocenjevanja vrednosti nepremičnin:
- Način kapitalizacije donosa, ki temelji na predpostavki, da je vrednost nepremičnine izraz prihodnjih koristi, diskontiranih na sedanjo vrednost. Za ocenjevanje vrednosti se poleg diskontne uporablja kapitalizacijska mera, obe primerni za usklajevanje tveganj v povezavi s koristjo (Pšunder in Torkar 2007, 11).
- Način primerljivih prodaj, ki temelji na predpostavki tržnih primerjav in načelu nadomestitve (MSOV 2011a v Grum 2012, 45), kar v praksi pomeni, da je tržna vrednost ocenjevane nepremičnine neposredno povezana s cenami, ki jih imajo primerljive nepremičnine (Appraisal Institute 1996 v Nahtigal in Grum 2015, 11).
- Nabavno-vrednostni način, ki temelji na ugotavljanju stroškov, potrebnih za gradnjo popolnoma enake ali podobne nepremičnine, pri čemer se upoštevajo tri oblike zniževanja vrednosti nepremičnine zaradi zastarevanja, in sicer: fizičnega poslabšanja, funkcionalnega in ekonomskega zastarevanja (Grum 2012, 29).
Za učinkovito vrednotenje nepremičnin je potrebno poznavanje rabe ključnih pojmov, ki se uporabljajo v posameznem načinu vrednotenja nepremičnine.
- Zemljišče: je nepremičnina, prav tako vse stvari, ki so naravni del zemljišča, na primer drevesa, ki so na zemljišču, kakor tudi mehanski in električni pripomočki (toplotna črpalka), ki opravljajo storitve za nepremičnine na zemljišču (Vuuren 2015).
- Nepremičnina: (SPZ – Stvarnopravni zakonik 2002, 8. člen) je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi pripadajočimi sestavinami, in sicer: vsi objekti in zgradbe na, nad ali pod zemljiščem. Po (MSOV 2013, 10) so nepremičnina zemljišče in vse stvari, ki so naravni del zemljišča, na primer drevesa, minerali, in stvari, ki so bile dodane zemljišču, ter vsi trajni priključki objektov, na primer nadzemni in podzemni
infrastrukturni objekti (komunalna infrastruktura).
- Tržna vrednost: je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile. Tržna vrednost nepremičnine predstavlja najverjetnejšo ceno na prostem trgu nepremičnin na določeni datum (MSOV 2013, 17).
Netržna vrednost: obstaja več različnih vrednosti, ki ne temeljijo na tržnih podlagah. MSOV 2013 (mednarodni standard ocenjevanja vrednosti) definira poleg tržne tudi:
- Pošteno vrednost: je ocenjena cena za prenos sredstva ali obveznosti med prepoznanima dobro obveščenima in voljnima strankama, ki je odraz ustreznih interesov teh strank. Novi standard MSOV je ta izraz nadomestil z izrazom ocenjena vrednost, saj se predvideva, da je ocenjena vrednost sama po sebi poštena.
- Vrednost za naložbenika: po Pratt, Reilly in Schweihs (2000, 30) je razlika med tržno vrednostjo in vrednostjo za naložbenika utemeljena v njunih različnih zasnovah. Ocena tržne vrednosti predpostavlja hipotetično kupčijo, pri kateri sta kupec in prodajalec seznanjena, motivirana in voljna kupiti oziroma prodati pod enakimi pogoji številnim drugim kupcem in prodajalcem na trgu. Ocenjujemo tržno vrednost, ki ne upošteva nobenih posebnosti za kupca ali prodajalca, ki poslujeta medsebojno neodvisno. Standard MSOV (IVSC 2015, 94) opredeljuje vrednost za naložbenika kot »vrednost premoženja« za določenega naložbenika ali skupino naložbenikov za določene naložbene cilje.
- Posebno vrednost: je znesek, ki je odraz določenih lastnosti sredstva, ki imajo vrednost samo za posebnega kupca (MSOV 2013, 10).
- Sinergijsko vrednost: je dodatna sestavina vrednosti, ki jo ustvari kombinacija dveh ali več sredstev ali deležev, pri čemer je skupna vrednost večja od seštevka posameznih vrednosti (MSOV 2013, 10).
Cena, strošek in vrednost: Cena je zgodovinsko dejstvo. Pove, kolikšen znesek denarja je določeni kupec plačal za konkretno nepremičnino ob določenih okoliščinah, ki so veljale ob času prodaje nepremičnine. Cena izraža zaključeno preteklo dejstvo pri prodaji nepremičnine in ne izraža sedanje vrednosti iste nepremičnine. Po MSOV (2013, 12) je cena znesek, po katerem povprašujemo in ki je ponujen ali plačan za neko sredstvo. Zaradi finančnih zmožnosti, motivacij ali posebnih interesov določenega kupca ali prodajalca je plačana cena lahko drugačna od vrednosti, ki bi jo drugi lahko pripisali temu sredstvu.
Strošek izraža znesek denarja, ki smo ga porabili za gradnjo (izgradnjo) objekta. To ni menjalna vrednost nepremičnine. Stroški pri izgradnji so neposredni (stroški dela, materiala, storitev, nadzor, projektiranje, inženiring) in posredni (stroški financiranja, davkov, taks, marketinga in prodaje). Po MSOV (2013, 13) je strošek znesek, ki je potreben, da se sredstvo pridobi ali ustvari. Ko je to sredstvo že pridobljeno ali ustvarjeno, je njegov strošek dejstvo. Cena je povezana s stroškom, ker postane cena, plačana za neko sredstvo, strošek za kupca.
Vrednost določene nepremičnine je poleg stroškov za njeno izgradnjo določena tudi z drugimi elementi, ki delujejo na trgu nepremičnin. Ti so: ponudba, povpraševanje, pogoji financiranja, obveščenost strank in pogoji prodaje. To je merilo, ki pove, koliko bi hipotetični kupec bil po vsej verjetnosti pripravljen plačati za določeno nepremičnino. Po MSOV (2013, 13) vrednost ni dejstvo, pač pa mnenje o: (a) najverjetnejši ceni, ki jo je treba plačati za neko sredstvo v menjavi, ali (b) gospodarski koristi lastništva tega sredstva. Vrednost v menjavi je hipotetična cena, hipotezo, po kateri se ocenjuje vrednost, pa določa namen ocenjevanja vrednosti. Za lastnika je vrednost ocena koristi, ki jih bo določena stranka imela od lastništva. Pojem vrednost podrobno obravnavamo v poglavju 3.
2.2.2 Vrste nepremičnin
Glede na namen nepremičnin, v praksi vrednotimo (Pšunder in Torkar 2007, 17):
- Stanovanjske nepremičnine: po Garethu (2012) so v praksi najbolj pogoste, spadajo med nepremičnine, ki se delijo na: bivalne (stanovanjske objekte) in na stavbna zemljišča, namenjena za stanovanja. Pri investicijah v večstanovanjsko gradnjo jih lahko uvrstimo tudi med ekonomske nepremičnine. Delimo jih lahko tudi po lokacijah glede na trge (mestni, primestni, izvenmestni in drugi stanovanjski objekti) (Pšunder in Torkar 2007, 17).
- Poslovne nepremičnine: spadajo med ekonomske nepremičnine. Ker so to poslovne transakcije, se z njimi naredi največ transakcij. Gareth (2012) mednje šteje trgovine in trgovinske centre, poslovne zgradbe s pisarnami, gledališča, hotele, motele, stavbna zemljišča, namenjena poslovnim dejavnostim, in druge poslovne objekte. Delimo jih lahko tudi na poslovne, gostinske, proizvodne, trgovske, storitvene in skladiščne objekte (Pšunder in Torkar 2007, 17).
- Industrijske nepremičnine: so prav tako ekonomske nepremičnine. Gareth (2012) jih razvrsti kot tovarniške hale, manjša, srednje velika in velika skladišča, rudnike, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost in druge industrijske objekte.
- Kmetijske nepremičnine: po Pšundru in Torkarju (2007, 17) med njih spadajo kmetije in živinorejske farme, zemljišča (nerazvita) ob urbanih območjih in drugi objekti za kmetijsko dejavnost.
Nepremičnine, ki se uporabljajo za specifične namene: po Garethu (2012) so to objekti in zemljišča za posebne ali specialne namene, predvsem zdravstveni, izobraževalni, verski, športni in drugi posebni nameni. Pšunder in Torkar (2007, 17) mednje štejeta razne športne objekte, bolnišnice, domove za starejše, pokopališča in sorodne objekte.
Javne nepremičnine: več avtorjev (Cirman idr. 1999; Grum 2012, 5), med nepremičnine v javni uporabi štejejo infrastrukturne objekte, avtoceste, upravne objekte in šole, pošte in parkovne površine. Standard MSOV je to delitev dodal zaradi tega, ker javne zgradbe (nepremičnine) običajno niso v prosti prodaji na trgu. Standard MSOV je tudi poimenoval javne nepremičnine
kot javne zgradbe ali tudi sredstva javnega sektorja (MSOV 2007b v Pšunder in Torkar 2007, 18).
2.2.3 Pojem vrednosti
Vrednost nepremičnin je po Dasso in Ring (1985, 240) ter po Grumu (2012, 7) na splošno odvisna od tržnih dejavnikov, temeljni elementi vrednosti pa so štirje osnovni dejavniki, ki temeljijo na ekonomskem načelu ponudbe in povpraševanja. Določanje vrednosti nepremičnin je odvisno zlasti od naslednjih dejavnikov (Pšunder in Torkar 2007, 20):
- Uporabnost, koristnost: je najbolj pomemben dejavnik vrednosti nepremičnine in pomeni sposobnost (zmožnost) ustvarjati denarno ali nedenarno korist iz posesti ali uporabe nepremičnine (MSOV 2007b v Pšunder in Torkar 2007, 21). Vrednotimo sedanjo vrednost prihodnjih koristi, ki izhajajo iz lastništva nepremičnine. Za razliko od številnih potrošnih dobrin, katerih koristi so hitro vidne, se koristi nepremičnin pokažejo v daljšem časovnem obdobju. Vpliv na uporabnost in koristnost imajo tudi vladni nadzori, okoljski pogoji in predpisi.
- Redkost: predstavlja šibko ali normalno količinsko oskrbo nepremičnin na trgu brez presežkov. Avtor Grum (2012, 7) navaja, da nepremičnina nima vrednosti, če redkost ni kombinirana z uporabnostjo ali koristnostjo. To odlično ponazori s primerom: Zrak ima visoko stopnjo uporabnosti, a na splošno nima visoke ekonomske vrednosti. Toda za potapljača, ki je pod morsko gladino s skoraj prazno jeklenko, ima zrak neprecenljivo vrednost.
- Privlačnosti, povpraševanja: je želja kupca in zadovoljitev potrebe po nepremičnini ali po lastništvu nepremičnine. Eni viri uporabljajo prvi, nekateri viri pa drugi izraz (MSOV 2007b, 7).
- Prenosljivosti: pomeni sposobnost ali zmožnost kupca oziroma investitorja kupiti ali investirati v želeno nepremičnino. Kaže se v sposobnosti menjave lastništva. Tržna vrednost je po MSOV (če bi na primer zamenjali nepremičnino) enaka premoženju, ki ga predstavlja znesek, dobljen pri prodaji tega na prostem trgu ob pogojih tržne vrednosti na točno določen datum ocenjevanja (MSOV 2007b v Pšunder in Torkar 2007, 21).
2.2.4 Kratek pregled zgodovine ocenjevanja vrednosti v svetu
Razvoj ocenjevanja vrednosti nepremičnin je v svetu zelo različen. Daljšo zgodovino in tradicijo imajo ZDA in del razvite Evrope, pri nas pa se ocenjevanje vrednosti nepremičnin kot dejavnost pojavlja od leta 1990 dalje. Ločimo: ocenjevanje vrednosti nepremičnin, ocenjevanje vrednosti premičnin in ocenjevanje vrednosti podjetij. Osnovni model vrednotenja nepremičnin z uporabo metode realnih opcij je bil vzpostavljen leta 1970 v Veliki Britaniji (Jefferies 2009, 1) in tedaj se je tudi začelo organizirano povezovanje strokovnjakov na področju ocenjevanja vrednosti premoženja.
Kratka kronologija razvoja mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti: leta 1971 so v Kanadi ustanovili Kanadsko združenje ocenjevalcev vrednosti podjetij (Canadian Association of Business Valuators). Leta 1974 so v ZDA uvedli davčni zakon in vrednotenje podjetij. Leta 1979 so dali pobudo za poenotenje stališč in internacionalizacijo: Kraljevi inštitut pooblaščenih ocenjevalcev oziroma angleško združenje ocenjevalcev vrednosti (RICS – The Royal Institute of Chartered Surveyors), strokovnjaki združenja ASA9 in nekatera združenja ocenjevalcev vrednosti v ZDA. Nastali so MSOV (v nadaljevanju: mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti).
Leta 1981 je bil pri ASA ustanovljen Svet za ocenjevanje vrednosti podjetij (Business Valuation Committee) in podlaga za prve pooblaščene ocenjevalce vrednosti podjetij (MSOV 2007 v Grum 2012, 13). Istega leta je bil ustanovljen TIAVSC (Svet za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti sredstev (angl. The International Assets Valuation Standards Comittee)).
Ta se je najprej ukvarjal le s problematiko ocenjevanja vrednosti stvarnega premoženja, kasneje pa je svojo dejavnost razširil tudi na ocenjevanje vrednosti podjetij. Leta 1994 je nastal IVSC (Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (angl. International Valuation Standards Committee; odslej IVSC)) (IVSC 2013, 3). Imamo dve kratici: IVSC in OMSOV (odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti).
Cilji IVSC (odslej IVSC, ker je uraden prevod tudi v Sloveniji) so:
- organizacija in objava (v javnem interesu) ter razvoj mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti globalno in za celovito ocenjevanje vrednosti;
- poenotenje standardov globalno, prepoznavanje in poenotenje razlik v pogledih na standarde in njihovo koristno uporabo.
IVSC (v Sloveniji: OMSOV) se zavzema za priznanje mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti (MSOV) za računovodske in druge standarde poročanja. Želi doseči povezovanje znanja ocenjevalcev vrednosti s standardi drugih sorodnih strok (MSOV 2013, 3).Aktualna je deseta izdaja iz leta 2013 (IVSC 2013). Standardi MSOV so od leta 2004 povezani z računovodskimi standardi MSRP (Mednarodni standardi računovodskega poročanja).
Leta 1987 je bil sprejet USPAP (enotni standardi prakse strokovnih ocenjevalcev vrednosti (angl. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)) kot prvi celovit standard ocenjevanja vrednosti za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, premičnin in podjetij (odslej USPAP) (MSOV 2007 v Grum 2012, 13). Te standarde izdaja Ustanova ocenjevalcev vrednosti (Appraisal Foundation) in so temeljna osnova za standarde ocenjevanja vrednosti v drugih državah, tudi v Sloveniji.10
9 ASA – American Society of Appraisers je Ameriško združenje ocenjevalcev (v nadaljevanju ASA), ustanovljeno leta 1935.
10 SPS – Slovenski poslovno-finančni standardi (SIR - Slovenski inštitut za revizijo 2003) temeljijo na USPAP.
2.3 Standardi ocenjevanja vrednosti v Sloveniji
Leta 1990 smo v Sloveniji pričeli z ocenjevanjem vrednosti podjetij in z lastninskim preoblikovanjem podjetij. Naslednje leto smo dobili literaturo o ocenjevanju vrednosti podjetij (Grum 2012, 13).
Agencija Republike Slovenije za prestrukturiranje in privatizacijo (odslej Agencija), je leta 1991 pričela izobraževati prve ocenjevalce vrednosti podjetij in podeljevati licence.11 Agencija je po vzoru razvitih držav izdala standarde in načela ocenjevanja vrednosti.
Globalizacija je zahtevala tržno vrednotenje, zato je bila leta 1998 Agencija ukinjena. Leta 1997 je pričel z delom SIR – Slovenski inštitut za revizijo (odslej Inštitut SIR), ki je isto leto sprejel Slovenske poslovno-finančne standarde (odslej SPS).
Leta 2001 je bil sprejet Zakon o revidiranju (ZRev-1 2001), ki je ocenjevalcem omogočil, da so pričeli z ocenjevanjem vrednosti v novih razmerah, pridobili javna pooblastila za delo in za uporabo SPS kot veljavne standarde ocenjevanja vrednosti v Republiki Sloveniji (SPS 2001).
Inštitut SIR je dobil formalno-pravne pristojnosti na področju standardizacije, izobraževanja, podeljevanja dovoljenj in nadzora dela pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti. Na letni skupščini IVSC v Bruslju, 18. septembra 2002, je bila Republika Slovenija preko Inštituta SIR kot njenega predstavnika sprejeta v polnopravno članstvo IVSC z veljavnostjo od 1. januarja 2003 (IVSC 2015).
Razvoj ocenjevanja vrednosti nepremičnin v Sloveniji je potekal takole:
Pri nas smo imeli PEM – pravilnik o enotni metodologiji za ocenjevanje vrednosti nepremičnin.
Tak način ocenjevanja vrednosti je bil administrativen in z razvojem stroke je bil pravilnik PEM leta 2003 uradno ukinjen. S tem so bile podane osnove za tržno ocenjevanje nepremičnin (Grum 2012, 14).
Leta 1991 je Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo Univerze v Ljubljani začela uvajati predmet ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Izpite in preverjanje usposobljenosti cenilcev in ocenjevalcev vrednosti nepremičnin je istega leta uvedlo tudi Ministrstvo RS za pravosodje in SIR – Slovenski inštitut za revizijo.
Leta 2003 je izšla knjiga Ocenjevanje vrednosti nepremičnin, avtorjev dr. Igorja Pšundra in mag. Milana Torkarja, v okviru SIR – Slovenskega inštituta za revizijo. Istega leta sta Ministrstvo RS za pravosodje in združenje SICGRAS – Združenje sodnih izvedencev in sodnih cenilcev za gradbeno stroko Slovenije organizirala izobraževanje »Tržno vrednotenje 2003«.
Leta 2007 je izšla druga knjiga (Pšunder in Torkar 2007, 183) Vrednost nepremičninskih pravic.
11 Agencija je podelila v obdobju 1991–1994 skupaj 63 licenc ocenjevalcem vrednosti podjetij.
Istega leta je Inštitut SIR pripravil prevod standarda IVSC kot MSOV 2007, in sicer osmo izdajo. Trenutno je aktualna 10. izdaja MSOV 2013, ki je postala obvezna za pooblaščene ocenjevalce vrednosti in druge strokovnjake na področju ocenjevanja vrednosti (MSOV 2013 v Nahtigal in Grum 2015, 18).
Hierarhija standardov ocenjevanja vrednosti
Z namenom opredelitve pravil ocenjevanja vrednosti in prioritete posameznih pravil ocenjevanja vrednosti pri njihovi obvezni uporabi je bila dne 21. decembra 2010 sprejeta Hierarhija standardov ocenjevanja vrednosti. Cilj je zagotavljanje izvajanja storitev ocenjevanja vrednosti na najvišji kakovostni ravni. Drugi cilj je ugotavljanje in določanje obsega odgovornosti ocenjevalca do naročnikov in širše javnosti. Tretji cilj je povečevanje učinkovitosti ocenjevanja vrednosti, podpora pri izvajanju ocenjevanja vrednosti, širjenje najboljših strokovnih rešitev in načel etičnega ravnanja ocenjevalca.
Ravni pravil Hierarhije ocenjevanja vrednosti
Ravni pravil hierarhije ocenjevanja vrednosti določajo prioriteto in obveznost uporabe pravil za tri osnovne ravni standardov. Pri nesoglasju med standardom na prvi ravni in standardom na drugi ravni velja pravilo uporabe standarda na prvi ravni. Pri nasprotju med standardi iste ravni pa se uporabi više razvrščeno pravilo na tej ravni (MSOV 2007a, 13). Standardi na prvi ravni Hierarhije ocenjevanja vrednosti so za POV - pooblaščene ocenjevalce vrednosti (odslej POV) obvezni, na drugi in tretji ravni pa le priporočljivi.
2.4 Relativni značaj in ključni elementi ocenjevanja vrednosti
Po MSOV (IVSC 2013, 22) je ocenjevanje vrednosti premoženja (nepremičnine, druga sredstva in podjetja) posebna stroka ekonomije, ki obsega pripravo ocene vrednosti in poročanje o ocenjeni vrednosti. Vrednotenje je postalo še posebej zanimivo z uvedbo in prometom vrednostnih papirjev, zlasti delnic. Ocenjevanje vrednosti nepremičnin pa je pomemben del sodobnega dinamičnega ocenjevanja vrednosti. Pri ocenjevanju vrednosti sredstev in nepremičnin je izredno pomembno: a) kateri dejavniki vplivajo na vrednost nepremičnine in b) kako obsežen je njihov vpliv (Pšunder in Torkar 2007, 10; Pšunder 2012, 13).
Ocenjevanje vrednosti in relativni značaj ocenjevanja vrednosti zahtevata pravilno razumevanje, zato je nujno ločiti pojme: »vrednost, cena, trg in strošek« (MSOV 2007b, 16), ki so podrobneje pojasnjeni v naslednjem poglavju. Na splošno pa velja:
Ker je vrednost premoženja prava le v očeh opazovalca, moramo ocenjeno vrednost obravnavati kot relativno in ne absolutno kategorijo. Točneje, vrednost je odvisna od odnosa med donosom in tveganjem, ki ga je pripravljen sprejeti kupec in ne od nepristranskih, neoporečnih analiz, ki
jih izdela neodvisen ocenjevalec vrednosti (MSOV 2013, 16).
Primer: na razvitih trgih se nepremičnine kupujejo in prodajajo na transparenten, pregleden način. Tržni udeleženci imajo enake informacije, cena se oblikuje na podlagi številnih transakcij. Enako velja za trg vrednostnih papirjev. Za lastniško zaprta podjetja (podjetja, katerih delnice ne kotirajo na organiziranem trgu kapitala), pa so lahko pričakovanja kupcev in prodajalcev o vrednosti bistveno drugačna. V večini primerov se ocenjevanje vrednosti nanaša prav na takšna podjetja, zato v tem procesu ne moremo pričakovati, da bi dobili eno in edino, idealno in ustrezno, ali pravilno vrednost. Vrednost nepremičnine (in premoženja nasploh) je odvisna tudi od načina, metode ali postopka ocenjevanja vrednosti, ki ga uporabimo.
V praksi uporabimo različne metode ocenjevanja vrednosti, določimo okvir vrednosti, kot podlago za pogajanje med osveščenima kupcem in prodajalcem. Vrednost, ki jo lahko dobimo kot tehtano povprečje več vrednosti po različnih načinih in metodah ocenjevanja, je zelo odvisna od »mehkih elementov« oziroma presoje vpliva posamezne »uteži«, od kakovosti vhodnih podatkov in od primernosti posameznih uporabljenih metod procesa ocenjevanja. Ni nujno, da zapleteni modeli ocenjevanja vrednosti in kompleksne analize dajejo boljše, bolj zanesljive ocene vrednosti. Upoštevati je treba interes in pričakovanja uporabnikov cenitve.
Vrednost ni dejstvo, gre za najverjetnejšo ceno predmeta cenitve na dan transakcije, zato je nujno proces ocenjevanja vrednosti čim natančneje opredeliti. Za oceno vrednosti premoženja moramo rešiti vprašanja, kaj (katero premoženje) ocenjujemo, za koga ocenjujemo vrednost, kakšen je namen ocenjevanja vrednosti in kako bomo ocenili vrednost (Damodaran 2006, 7).
3 TEORIJA OCENJEVANJA VREDNOSTI NEPREMIČNIN
V Sloveniji smo sprejeli teorijo in prakso ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki je uveljavljena v svetu. Preden se je Slovenija osamosvojila, smo imeli administrativno ocenjevanje, ki ga je leta 1971 predpisala država, in sicer z zakoni in izvedbenimi akti. Zakon o pogojih za prodajo
V Sloveniji smo sprejeli teorijo in prakso ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki je uveljavljena v svetu. Preden se je Slovenija osamosvojila, smo imeli administrativno ocenjevanje, ki ga je leta 1971 predpisala država, in sicer z zakoni in izvedbenimi akti. Zakon o pogojih za prodajo