- Načelo ustreznosti in skladnosti: pojasni, v kolikšni meri se arhitektonski stil ter stopnja ugodnosti in storitev, pogojena z razvojem zemljišča, sklada s tržnimi potrebami in pričakovanji. Nepremičnini, ki se dobro vključuje v svojo okolico in skupaj z njo tvori zaokroženo celoto, se bo to odražalo tudi na njeni vrednosti.
- Načelo ponudbe in povpraševanja: po Appraisal Institute (1996, 36) je koncept ponudbe in povpraševanja ta, da se cena izdelka ali storitve spreminja neposredno in ne nujno sorazmerno glede na ponudbo ter obratno, na povpraševanje. Če povečamo ponudbo ali zmanjšamo povpraševanje po določeni nepremičnini, pade ravnotežna cena in obratno.
Interakcija kupcev in prodajalcev ustvarja trg ponudbe in povpraševanja (Slika 3).
Slika 3: Diagram ponudbe in povpraševanja – soodvisnost med ceno in količino nepremičnin
Vir: Ioannides, Katrakilidis in Lake 2005, 97.
Ponudba je količina blaga na razpolago, po dani ceni. Povpraševanje je količina blaga na razpolago za nakup, ki ga želimo kupiti po dani ceni. Po trditvi Ioannides, Katrakilidis in Lake (2003 v Pšunder in Torkar 2007, 80) na ponudbo in povpraševanje nepremičnin na mikroravni in na lokalnih ravneh vpliva več dejavnikov, ključnih sprememb na različnih področjih.
- Načelo konkurence: pravi, da se na trgu pojavi več novih ponudnikov, in sicer zaradi visokih dobičkov, ki jih v določenem trenutku na trgu dosegajo ponudniki nepremičnin. To pomeni povečanje konkurence in posledica je upadanje dobička. Če je dobiček nad ravnjo, ki je nujna za ustrezno plačilo proizvodnega dejavnika, se bo na trgu pojavila nova konkurenca. Posledica tega bo ta, da bo dobiček upadel.
- Načelo spremenljivosti: je načelo, ki je nujno pri vsakem vrednotenju, saj mora ocenjevalec določiti natančen datum cenitve. To načelo poudarja, da se vrednosti nepremičnin v času spreminjajo, torej da ne ostajajo enake. Na stalne spremembe vrednosti vplivajo dinamična narava fizičnih, socialnih, ekonomskih in institucionalnih dejavnikov, pa tudi spremembe uporabe nepremičnin.
- Načelo, povezano z najboljšo uporabo: je načelo najgospodarnejše uporabe. To je najpomembnejše načelo in v sebi združuje vse tri prej naštete skupine načel, zato smo ga podrobneje opisali predhodno.
Po zgodnejši literaturi, na primer po Appraisal Institute (1996, 45–46) je načel še več, opisujejo jih tudi drugi avtorji (Grum 2012, 24–27; Ratterman 2014, 42):
- Načelo prispevanja: pravi, da se vrednost posamezne sestavine nepremičnine določi na podlagi deleža, ki ga ta prispeva k vrednosti celotne nepremičnine. Strošek neke sestavine nepremičnine ne pomeni nujno vrednosti te sestavine.
- Načelo ustreznosti: poudarja, da se vrednost nepremičnine ustvari skladno z značilnostmi nepremičnine, po katerih povprašuje nepremičninski trg.
- Načelo presežne produktivnosti: to je čisti neto dohodek, ki pripada zemljišču tedaj, ko so ostalim proizvodnim dejavnikom povrnjeni vsi stroški. Načelo je osnova tehnikam izračuna preostale vrednosti zemljišča in najgospodarnejše uporabe. Predhodno je že opisano tudi kot načelo presežnega donosa.
- Načelo zunanjih učinkov: pravi, da imajo lahko vpliv na vrednost določene nepremičnine tudi ali predvsem dejavniki zunaj nepremičnine.
- Načelo oportunitetnih stroškov: poudarja, da so to neto stroški neizkoriščene priložnosti oziroma možnosti, ki niso bile izbrane, oziroma realnih ali finančnih možnosti, ki so zapadle. Investitor, ki izbere eno naložbo, na splošno zavrže možnost drugih naložb.
- Načelo predvidevanja: pojasnjuje, da se vrednost ustvari na osnovi pričakovanih koristi v prihodnosti. Vrednost nepremičnin na trgu nepremičnin običajno ni določena na podlagi stroškov gradnje ali cen v preteklosti. Vrednost nepremičnine temelji na zaznavi udeležencev trga o prihodnjih koristih prodaje ali nakupa nepremičnine (MSOVa 2011, 261).
3.4 Postopek ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnine
Okvir ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin in s tem postopek sta predpisana v MSOV (2011a, 25). Ko opredelimo nalogo, opravimo prvo analizo in zberemo podatke, določimo možne ali najbolj možen način uporabe zemljišča za nepremičnino, ki je predmet vrednotenja oziroma ocenjevanja vrednosti.
Različna zemljišča imajo različne možnosti uporabe. Prva naloga pri zbiranju podatkov o prodajah in drugih primerljivih podatkih je določitev najgospodarnejše uporabe nepremičnine, ki je predmet vrednotenja oziroma ocenjevanja vrednosti. Ocenjevalec vrednosti mora obvezno upoštevati najgospodarnejšo uporabo zemljišča kot nezasedenega ter najgospodarnejšo uporabo zemljišča in vseh izboljšav na tem zemljišču. Zasnova najgospodarnejše uporabe temelji na naslednjem spoznanju: čeprav sta si dve zemljišči med seboj sorodni in fizično podobni, lahko v načinu njune uporabe obstajajo pomembne razlike. Osnova določanja tržne vrednosti premoženja je v tem, kako se premoženje, na primer zemljišče ali zemljišče skupaj z izboljšavami, lahko optimalno uporabi (MSOV 2013, 20).
Postopek ocenjevanja nadaljujemo s tem, da določimo različne načine ali pristope in metode vrednotenja nepremičnin. Način ali pristop je opredeljen kot temeljna ideja, zamisel, ki jo ocenjevalec upošteva pri ocenjevanju vrednosti določene nepremičnine. Okvir ocenjevanja določa tri načine ocenjevanja vrednosti. To so trije glavni načini, ki jih je mogoče uporabiti, vsak pa lahko vsebuje najmanj eno metodo ocenjevanja. Metoda podaja postopek ocenitve, kjer načini temeljijo na ekonomskem načelu ravnovesja cen, pričakovanih koristi ali na substituciji (Pšunder in Torkar, 2007, str. 103). Gre za poseben proces ocenjevanja vrednosti v okviru načina ocenjevanja vrednosti (MSOV 2013, 20) – Slika 4.
Slika 4: Postopek ocenjevanja vrednosti po MSOV