Večina Slovencev za reševanje stanovanjskega problema najema dolgoročne stanovanjske kredite. Osnova za pridobitev kredita sta stalna zaposlitev, višina dohodka (kreditna sposobnost) in vpis nepremičnine v zemljiško knjigo. Hipoteka na nepremičnini služi kot oblika zavarovanja kredita. Višina kredita se določa glede na kreditno sposobnost posojilojemalca in vrednosti nepremičnine. V primerjavi z ostalimi razvitimi državami EU je slovenski hipotekarni trg po obsegu in različnosti produktov nepremičninskega financiranja slabo razvit (Frank 2007, 8).
Rast razmerja med dolgom in razpoložljivim dohodkom gospodinjstev je bila v predkriznem času značilna za večino držav. V času pred krizo se je v številnih evropskih državah neto premoženje gospodinjstev povečalo celo na sedemkratnik njihovega dohodka, kot na primer v Španiji, Irski, Franciji in Veliki Britaniji (Gorišek in Pahor 2013, 5).
Agregatna zadolženost slovenskih gospodinjstev je relativno nizka. Njihov skupni dolg je v letu 2012 predstavljal 53 % njihovega letnega razpoložljivega dohodka, dolg gospodinjstev evro območja pa 108 %. Makroekonomski podatki ne kažejo, da bi bila slovenska gospodinjstva prezadolžena. Finančni dolg slovenskih gospodinjstev je približno enkrat manjši od finančnega dolga gospodinjstev evro območja (Gorišek in Pahor 2013, 5).
Slika 15: Finančna sredstva, obveznosti in neto finančna pozicija gospodinjstev v % BDP, Slovenija in evro območje, 2007–2012
Vir: Gorišek in Pahor 2013, 5.
V letu 2012 so stanovanjska posojila dosegala 23 % razpoložljivega dohodka gospodinjstev oziroma več kot 53 % celotnega dolga slovenskih gospodinjstev do bančnega sektorja.
Povprečna ročnost stanovanjskih posojil slovenskim gospodinjstvom je v letu 2012 znašala slabih 16 let. Ročnost stanovanjskih posojil se je v letih krize začela skrajševati, kar je posledica manjšega povpraševanja komitentov in manjšega obsega odobrenih stanovanjskih posojil. Podaljševanje ročnosti stanovanjskih posojil (do 30 let) je v preteklosti omogočilo gospodinjstvom večje zneske posojil gospodinjstvom z nižjimi prejemki. Prevladujejo posojila, obrestovana s spremenljivo (variabilno) obrestno mero vezano na EURIBOR,10 takih je bilo leta 2012 kar 95 % vseh stanovanjskih posojil (Gorišek in Pahor 2013, 6–7).
10 EURIBOR (angl. EURo InterBank Offered Rate) je kratica, ki označuje obrestno mero v medbančnem sektorju evro območja.
Slika 16: Obseg stanovanjskih posojil gospodinjstvom na letni ravni, Slovenija, 2007
Če podrobno analiziramo zgornjo
opravljenih nepremičninskih transakcij med leti 2007 in 2013 sliki kažeta, ne skladajo v celoti.
ujemata (da večje število nepremičninskih transakcij pomeni tudi večji obseg stanovanjskih posojil). Vendar temu ni tako.
Tega leta je bilo podeljenih
znesek v zadnjih sedmih letih), po drugi strani pa je bilo tega leta opravljenih le 5.705 nepremičninskih transakcij, kar predstavlja drugo najmanjše število transakcij v zadnjih sedmih letih. Kako so lahko ti podatki tako di
stanovanjski varčevalni shemi (NSVS). Leta 2009 se je namreč iztekla 10 shema (prva NSVS se je začela 1.
doslej. Krediti, ki so jih ljudje pridobili na podlagi privarčevanih sredstev, porabljeni namensko za reševanje stanovanjskega problema
oz. gradnja hiše). Ljudje so večinoma obnovi svojih domov
obseg kreditiranja v primerjavi z majhnim številom opravljenih nepremičninskih To se je delno ponovilo tudi v letu 2010, saj je bil rok črpanja
bseg stanovanjskih posojil gospodinjstvom na letni ravni, Slovenija, 2007 2013 (zneski v mio EUR)
Vir: Banka Slovenije 2014, II-34.
podrobno analiziramo zgornjo sliko 16 in jo primerjamo s sliko 10, ki nam kaže število opravljenih nepremičninskih transakcij med leti 2007 in 2013, ugotovimo, da se
v celoti. Pričakovali bi namreč, da se trendi v s
epremičninskih transakcij pomeni tudi večji obseg stanovanjskih Vendar temu ni tako. Pri primerjavi obeh preglednic najbolj bode v oči leto 2009.
Tega leta je bilo podeljenih za 960 mio EUR novih stanovanjskih posojil (drugi največji znesek v zadnjih sedmih letih), po drugi strani pa je bilo tega leta opravljenih le 5.705 nepremičninskih transakcij, kar predstavlja drugo najmanjše število transakcij v zadnjih sedmih letih. Kako so lahko ti podatki tako diametralno nasprotni? Razlog tiči v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi (NSVS). Leta 2009 se je namreč iztekla 10
shema (prva NSVS se je začela 1. 7. 1999), ki je bila tudi daleč največja varčevalna shema dje pridobili na podlagi privarčevanih sredstev,
porabljeni namensko za reševanje stanovanjskega problema (nakup stanovanja/hiše, obnova Ljudje so veliko večino posojil, najetih na podlagi
ojih domov in ne nakupu nepremičnin. Zato je bilo leta 2009 tako velik obseg kreditiranja v primerjavi z majhnim številom opravljenih nepremičninskih
To se je delno ponovilo tudi v letu 2010, saj je bil rok črpanja teh kreditov eno leto
bseg stanovanjskih posojil gospodinjstvom na letni ravni, Slovenija, 2007–
10, ki nam kaže število ugotovimo, da se trendi, ki jih v slikah popolnoma epremičninskih transakcij pomeni tudi večji obseg stanovanjskih Pri primerjavi obeh preglednic najbolj bode v oči leto 2009.
njskih posojil (drugi največji znesek v zadnjih sedmih letih), po drugi strani pa je bilo tega leta opravljenih le 5.705 nepremičninskih transakcij, kar predstavlja drugo najmanjše število transakcij v zadnjih Razlog tiči v nacionalni in ne nakupu nepremičnin. Zato je bilo leta 2009 tako velik obseg kreditiranja v primerjavi z majhnim številom opravljenih nepremičninskih transakcij.
teh kreditov eno leto.
5 ANALIZA TRGA STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN NA OBALI
V nadaljevanju predstavljamo splošni pregled trenutnega stanja in dogajanja na obalnem nepremičninskem trgu. Pregled stanja temelji na spremljanju nepremičninskega trga s strani GURS-a in raziskavi, ki smo jo opravili s pomočjo ankete med večjimi nepremičninskimi agencijami na Obali. Na koncu podajamo še možne ukrepe za obuditev trga nepremičnin na Obali in v Sloveniji na splošno.