Slovenski stvarnopravni zakonik v 18. členu definira pojem nepremičnine kot: »Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Vse druge stvari so premične.« Ta definicija določa kot nepremičnino le zemljišče. Vse, kar je zgrajeno pod ali nad njo, je njena sestavina (npr. hiša).
Lastnosti nepremičnin (Cirman idr. 2000, 3):
- raznovrstnost (nikjer ne srečamo dveh popolnoma enakih zemljišč);
o ekonomske lastnosti:
- fizična ponudba zemljišč omejuje ponudbo nepremičnin na določenem območju, - vrednost nepremičnini določa predvsem njena lega (lokacija), dostopnost in osebne
želje kupca,
- značilna je dolga doba vračanja investiranih sredstev;
o institucionalne lastnosti:
- država preko zakonov in lokalna skupnost preko lokalnih predpisov (OPN, OPPN …) pomembno vplivata na vrsto, videz in uporabo nepremičnin na določenem območju in tako nadzirajo uresničevanje prostorskega plana.
Osnovne funkcije trga nepremičnin so (Cirman idr. 2000, 8):
o menjava lastništva (kupec˗˗prodajalec)
o informiranje o cenah nepremičnin in dogajanja na trgu (vloga posredništva),
o prilagajanje kvalitete in količine prostora socialnim in ekonomskim spremembam ter razmeram na trgu (vloga države in občin).
Na trgu nepremičnin se posamezniki srečujejo z različnimi drugimi udeleženci na trgu, ki vsak zase zastopajo lastne interese oz. nastopajo v različnih vlogah:
o kupec: subjekt, ki nepremičnino kupuje;
o prodajalec: subjekt (lastnik nepremičnine), ki nepremičnino prodaja;
o nepremičninski posrednik: nepremičninski agent z licenco države, ki poveže kupca in prodajalca ter ureja vso potrebno dokumentacijo in vodi postopek prodaje nepremičnine;
o investitor: tisti, ki vlaga v gradnjo/prenovo nepremičnine;
o financer: v Sloveniji nastopa kot financer pri gradnji oz. nakupu/prodaji nepremičnin v glavnem posamezna poslovna banka ali lizing hiša. Lahko pa država, lokalna skupnost ali posameznik financirajo gradnjo določene nepremičnine tudi z lastnimi sredstvi;
o gradbeno podjetje: poslovni subjekt, ki nepremičnino gradi;
o nadzornik: posameznik ali podjetje, ki nadzoruje gradnjo nepremičnine;
o projektant: subjekt, ki nepremičnino projektira v skladu s prostorskimi akti in z zakonodajo;
o upravni organ: vodi postopek izdaje gradbenih in uporabnih dovoljenj.
Zaradi edinstvene fizične lastnosti nepremičnine (nepremičnost) kot tržne dobrine se trg nepremičnin razlikuje od ostalih trgov popolne konkurence. Ima namreč nekatere posebnosti oz. značilnosti. Ključne značilnosti trga nepremičnin so (Hilbers idr. 2008, 6):
o raznolikost posamezne nepremičnine: vsaka nepremičnina ima določeno ceno glede na lastnosti, ki jih ima (vrsta, lega, oblika, lokacija, dostopnost, opremljenost z infrastrukturo …). Praviloma ima lokacija največji vpliv na ceno nepremičnine.
o Relativno visoki transakcijski stroški in nizek obseg prodaje: nepremičnino posameznik ne kupuje vsak dan. To se lahko zgodi le enkrat ali nekajkrat v življenju (lahko pa tudi nikoli).
o Toga ponudba: ponudba lahko zaostaja za povpraševanjem kar je po navadi rezultat omejenosti ponudbe zemljišč. V primerih, ko je teh dovolj, pa se lahko pojavijo težave pri pridobivanju gradbenih dovoljenj ali financiranju. To pa ne velja vedno: v današnjem času krize je ponudbe več kot povpraševanja.
o Spremenljivi pogoji financiranja: na finančnem trgu obstaja veliko specializiranih finančnih institucij, ki omogočajo različne pogoje financiranja z uporabo nepremičnine kot zavarovanja. Pogoji so v različnih državah (različna zakonodaja ali poslovna praksa) in različnem časovnem obdobju najemanja posojila lahko zelo različni (npr. pogoji pridobitve kredita pred in med krizo).
o Vpliv davkov in subvencij: davčne olajšave ali finančne spodbude lahko močno vplivajo na trg nepremičnin. V Sloveniji smo imeli pred leti davčne olajšave za reševanje stanovanjskega problema (stanovanjski kredit je bil priznan kot davčna olajšava pri obračunu dohodnine) oz. davčne olajšave za investicije v osnovna sredstva podjetja. V obratni smeri pa delujejo različni davki na nepremičnine (npr. povišanje NUSZ oz. uvedba novega davka na nepremičnine) ali uvajanje novih davkov (npr. davek na spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč).
Lastnosti trga nepremičnin (Cirman idr. 2000, 9):
o Lokalizirana konkurenca: negibljivost, raznovrstnost in trajnost nepremičnin so vzroki za specifično konkurenco posameznega območja. Nepremičnine je razmeroma težko primerjati, kar vpliva na omejenost konkurence. Zaradi nepremičnosti in različnosti posamezne nepremičnine so za trg nepremičnin značilne velike razlike med posameznimi regijami in državami, tako v vrednosti nepremičnin kot v številu transakcij.
o Slojevito povpraševanje: na trgu nepremičnin se slojevitost kaže v različnem gibanju ponudbe in povpraševanja na posameznih podtrgih. Tako je lahko trg stanovanj zelo aktiven, medtem ko trg hiš stagnira.
o Slaba informiranost tržnih udeležencev: transakcije med prodajalci in kupci so po navadi zaupne narave, zato je pridobivanje tržnih informacij zahtevno in drago opravilo. Tržni udeleženci so zato navadno slabo informirani in iščejo pomoč pri nepremičninskih strokovnjakih (agencijah).
o Fiksna kratkoročna ponudba: usklajevanje ponudbe in povpraševanja je pogosto možno le na dolgi rok. Na povpraševanje, ki je lahko v krajših obdobjih precej živahno, se ponudba kratkoročno težko odziva, saj je na kratkoročno nespremenljiva.
Najpomembnejša dejavnika, ki vplivata na cene nepremičnin, sta ponudba in povpraševanje.
Med dejavnike ponudbe uvrščamo razpoložljivost zazidljivih zemljišč, število neprodanih stanovanj in hiš, dostopnost do posojil za gradnjo, obrestno mero. Med dejavnike povpraševanja pa uvrščamo dostopnost do hipotekarnih posojil, razmere na borzi, obrestno mero, dohodke gospodinjstev, rast populacije, število in velikost gospodinjstev, trg starih stanovanj, višine najemnin itd. (Hilbers idr. 2008, 10).
Povpraševanje se oblikuje glede na značilnosti prebivalstva in njeno kupno moč. Višina povpraševanja je odvisna tudi od stanja gospodarstva in blaginje posameznika. Povpraševanje značilno niha. V kratkem časovnem obdobju se zelo težko zgodi, da sta povpraševanje in ponudba usklajena. Povpraševanje tudi ni povsod enako. Praviloma se na različnih lokacijah oblikujejo posamezni lokalni nepremičninski trgi. Kje in kako se bo povpraševanje oblikovalo, je odvisno tudi od ponudbe delovnih mest v posamezni regiji ali občini in prometnih povezav. Delovna mesta so vplivala na naseljevanje oz. odliv prebivalstva iz posameznih regij, medtem ko za prometne povezave velja, da so večja/velika mesta nastajala ob stičiščih pomembnih trgovskih poti. Povpraševanje je največje v večjih mestnih središčih, kjer so večje možnosti zaposlitve in dobre prometne povezave (Hilbers idr. 2008, 9).
Ponudba se na potrebe odzove v daljšem časovnem obdobju. Na odzivnost ponudbe lahko pomembno vplivajo ureditev stavbnih zemljišč (opremljenost z infrastrukturo) in razne sprostitve/širitve novih zazidljivih zemljišč (npr. sprememba namembnosti kmetijskega zemljišča), ki so podvržena zakonskim predpisom in lokalnim omejitvam. Prav tako je zelo pomembna hitrost administrativnih postopkov pri pridobivanju gradbenih dovoljenj, urejenost občinskih prostorskih planov, stopnja korupcije, dostopnost do dolgoročnih posojil, cena gradbenega materiala in gradbenih storitev (Hilbers idr. 2008, 10).
V stičišču povpraševanja in ponudbe se oblikuje cena, ki se zaradi specifičnosti nepremičninskega trga oblikuje počasneje kot na ostalih trgih. Podobno kot za gospodarski cikel je tudi za nepremičninski trg značilna tudi njegova cikličnost. Nepremičninski cikel predstavlja ponavljajoča se krivulja nihanja cen nepremičnin.
Slika 1: Faze nepremičninskega cikla Vir: Mueller 1999, 134.
Nepremičnine delimo še po posameznih tipih (vrstah) glede na njihovo uporabo (Cirman idr.
2000, 4):
o stanovanjske nepremičnine (eno- ali večstanovanjske zgradbe, stavbna zemljišča za namen stanovanjske gradnje),
o poslovne nepremičnine (pisarniške zgradbe, trgovine, nakupovalni centri, hoteli, stavba zemljišča za poslovno dejavnost …),
o industrijske nepremičnine (tovarne, skladišča, rudniki, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost …),
o kmetijske nepremičnine (kmetije, farme, travniki, njive, gozdovi …), o javne nepremičnine (šole, vrtci, ceste, parki, upravne stavbe …),
o nepremičnine za posebne namene (športni objekti, bolnice, pokopališča, cerkveni objekti, domovi za ostarele …).
Značilno za nepremičninski trg je tudi, da se veliko kupcev za nakup zadolži. Hkrati to za mnoge predstavlja največjo naložbo v življenju.