Stanovanjska gradnja s statusom javnega dobrega (socialna stanovanja)

Švica je država podnajemnic in podnajemnikov. Le ena tretjina vseh prebivalk in prebivalcev živi v svojih hišah ali lastniških stanovanjih. Švicarske podnajemnice in podnajemniki plačujejo približno dvakrat višjo najemnino kot njihovi evropski sosedje. V zadnjih dvajsetih letih so se najemnine povišale za 20 %, kar je več, kot je bila rast cen v tem obdobju.

Najvišji strošek prebivalcev Švice ni plačilo zdravstvenega zavarovanja ali davkov, ampak plačilo najemnine. Ena petina povprečnega dohodka vsakega gospodinjstva gre za najemnino in tekoče stroške. Ta delež je še višji pri osebah z nižjimi dohodki, saj ta znaša kar 45 % njihovega dohodka, zato bi bilo tudi nemogoče, da bi lahko

23

ljudje z nižjimi dohodki živeli v enem izmed najdražjih mest, če ne bi bilo fundacij za neprofi tna (socialna) stanovanja.

V Švici obstaja približno 1.500 stanovanjskih zadrug (kooperativ) s 160.000 stanovanji, kar je 5,1 % – skupaj z ostalimi stanovanji s statusom »v javno dobro«

pa kar 8,8 % celotnega stanovanjskega fonda.

Zgodovina in prihodnost gradnje stanovanjskih naselij

Prve stanovanjske zadruge so nastale kot posledica slabih bivalnih pogojev po letu 1860 in še posebej po letu 1890 do prve svetovne vojne, v mestih Basel, Bern, Biel, Zürich, Winterhur in St. Gallen. Po letu 1910 so zgradili prve stanovanjske zadruge železniških sindikatov, ki so bile podprte s strani zvezne uprave. Po prvi svetovni vojni je bilo stanovanjsko pomanjkanje tako veliko, da je veliko mest, kantonov, in tudi zvezna republika, začelo spodbujati gradnjo stanovanj, kar je pripeljalo do prvega »buma« stanovanjskih zadrug. Drugi val fi nanciranja in gradnje stanovanj je potekal med in po drugi svetovni vojni, vse do 60. let. Po letu 1980 so nastale številne novogradnje s samoupravnim značajem. Čeprav te gradnje niso veliko pripomogle k številčnosti stanovanj, so pa tradicionalnim stanovanjskim naseljem dodale pomemben pečat.

Delež stanovanjskih zadrug v državi pada – z izjemo mesta Zürich in njegove širše okolice, kjer so tradicionalne kakor tudi novejše stanovanjske zadruge še vedno zelo aktivne pri obnovi obstoječih in gradnji novih naselij, pogosto v partnerstvu z mestno upravo. Pri novogradnjah se uporabljajo različni natečaji za arhitekte ter uresničujejo, v različnih pogledih, inovativne izvorne ideje zadrug (glede porabe energije, mobilnosti, kombinacije bivanje/delo, skupnostnih prostorov, ponudbe za širšo javnost, dom za ostarele …). Največja ovira pri intenzivnejšem razvoju tovrstnih gradenj je pomanjkanje zazidalnih površin oz. visoke cene gradbenih zemljišč.

Stanovanjska politika in subvencioniranje gradnje stanovanj

Večina stanovanjskih zadrug je bila zgrajenih s posredno ali neposredno javno pomočjo. Tudi po prekinitvi te pomoči so, zaradi svoje neprofi tnosti in usmerjenosti v delovanje za javno dobro, še vedno cenovno ugodne ter izpolnjujejo pomembne družbeno-politične funkcije (socialna in kulturna integracija, krepitev civilne družbe).

Pravnoformalni pogoj stanovanjske zadruge je polnoletnost članice ali člana ter vsakemu daje (pravico glasu) glas, ne glede na fi nančne zmožnosti. Tako se gradi

24

idealni gospodarski model, ki vsebuje vrednote samopomoči, solidarnosti, skupnosti in soodločanja. Načelo demokratičnosti stanovanjskih zadrug ni vedno preprosto izvedljivo, vendar odgovorne osebe spodbudi k večji skrbnosti in k transparentnemu komuniciranju. Poleg tega se ravno zaradi tega načela pogosto, ob soočanju s pomembnejšimi družbenimi vprašanji, koncept stanovanjskih zadrug šteje za zaželen model.

Nove ali v celoti obnovljene stanovanjske zadruge ponujajo širok spekter stanovanj glede na velikost in ceno. Visoka stopnja raznolikosti pripomore k hitrejši integraciji ranljivejših družbenih skupin. Bivanje v stanovanjskih zadrugah je posebno razširjena oblika bivanja pri nastanitvenih projektih za upokojence, invalide in pomoči potrebne osebe. Novejši projekti pa zlasti ponovno skušajo združiti bivanje in delo. Lepa in zanimiva primera sta dve novo načrtovani stanovanjski zadrugi www.kalkbreite.ch ali www.mehralswohnen.ch.

V mestu Zürich imajo stanovanjske zadruge pomembnejšo vlogo kot v drugih delih Švice. Od približno 200.000 najemnih stanovanj jih 25 % sodi med neprofi tna (socialna) stanovanja (ali stanovanja v javno dobro). Kar pomeni, da je kar 50.000 stanovanj neprofi tno naravnanih.

Letak s tipičnim švicarskim hišnim redom

25

Kdo so lastniki družbeno koristnih stanovanj?

• 8.800 stanovanj pripada mestu Zürich,

• 3.700 stanovanj pripada mestnim fundacijam,

• 37.500 stanovanj pripada zadružnim stanovanjskim naseljem.

Kako javni sektor spodbuja gradnjo stanovanjskih zadrug?

• z ugodnimi cenami zemljiških površin (do sedaj prodanih 85 hektarjev, v gradbenem pravu 66 hektarjev, skupno sklenjenih 100 gradbenih pogodb, dohodek od obresti 8,5 milijona CHF);

• z lastniškim deležem (prevzem deleža pri zadružnem kapitalu);

• z odobritvijo posojil z nizkimi obrestnimi merami – na ta način se določena stanovanja načrtno pocenijo. Zadruga je zavezana ta stanovanja oddajati pod posebnimi pogoji: ob minimalni zasedenosti ter omejenem dohodku.

6.700 socialnih stanovanj je fi nanciranih na takšen način. Njihov delež pa se je žal občutno zmanjšal.

Ugodno še ne pomeni poceni

Prvi cilj neprofi tnih (socialnih) zadružnih stanovanj je še vedno ustvarjanje in ohranjanje cenovno ugodnih stanovanj. Vendar ugodno še ne pomeni poceni. Že prva in preprosta zadružna stanovanja so imela svojo ceno. Recept za uspeh je v načelu »javnega dobrega« – kar vpliva na stroške najemnine in s tem dolgoročno na relativno nižanje cen najemnin. Članom zadruge omogoča pravico do bivanja ter soodločanja. Najemnine na kvadratni meter znašajo v primeru zadrug 15 % manj, kot je povprečje pri ostalih najemniških stanovanjih.

Tudi družba ima svoje koristi: zahvaljujoč visokemu deležu stanovanjskih zadrug vlada v Švici, kljub visokim cenam, določena mera »bivanjskega miru«. Zadružna stanovanjska naselja imajo visok integracijski pomen in zlasti v mestih zavirajo naraščanje cen. Ko je na voljo dovolj cenovno ugodnih stanovanj za ekonomsko šibkejša gospodinjstva, to pomeni neposredno razbremenitev za proračun socialnega skrbstva.