Summary

(1)

1. Uvod

Stanovanjsko upravljanje, vzdr`evanje in prenova je `e dovolj ute~eno in razvito podro~je {tudij, kar dokazuje dolg seznam tuje literature na to temo samo v zadnjem desetletju (med drugim: Balchin, 1996, Pearl, 1997; Power, 1999, Malpass in Murie, 1999;

Goodlad, 1999; Saugeres in Clapham, 1999, Vestergaard, 1997; Andersen in Leather, 1999;

Priemus, Dielman in Clapham, 1999; Boul- hower, 1999; Turkington idr., 2004; Dogge in

Smeets, 2004; van Kempen, idr., 2006; Smith, 2006, Murie in Rowlands, 2006). Tudi pri nas je bilo na to temo v tem obdobju narejenih nekaj pomembnih raziskav in napisanih nekaj avtorskih prispevkov (Dimitrovska An- drews idr., 1999; Dimitrovska Andrews in Cer- ni~ Mali, 2004;.Sendi idr. 2004; ^erni~ Mali idr., 2005; Sendi, 2005; Kos, 2005; Tr~ek, 2005; Mandi~ idr. 2006; Sendi, 2006; Sendi, 2008 v tisku). Problemu posve~a pozornost vedno ve~ raziskovalcev. Ne glede na razli~ne poglede in pristope {tevilnih avtorjev, ki so se

Richard SENDI Ma{a FILIPOVI}

Dejavniki uspe{nega

upravljanja, vzdr`evanja in prenove stanovanj

Prenovitvena dela so pomembna za zagotovitev primerne kakovosti bivanja, vplivajo pa tudi na zu- nanjo podobo bivalnega okolja. Pri tem je uspe- {nost izvajanja teh dejavnosti odvisna od mnogih dejavnikov. V sredi{~u na{e analize so razmere v Mestni ob~ini Ljubljana, ki jih analiziramo na pod- lagi dveh raziskav, narejenih na to temo v zadnjem desetletju. Kot osnovno izhodi{~e za obravnavo problematike v tem prispevku izpostavljamo dva glavna dejavnika, in sicer tip stanovanjske stavbe, v kateri `ivi dolo~eno gospodinjstvo, ter glavne akterje na podro~ju upravljanja, vzdr`evanja in prenove. Tako v ~lanku najprej predstavljamo ana- lizo aktivnosti na podro~ju prenove v Mestni ob~i- ni Ljubljana ter slednjo primerjamo s Slovenijo.

Ugotavljamo, v kolik{ni meri so `e bila izvedena prenovitvena dela v zadnjem ~asu , koliko anketi- ranci slednja {e na~rtujejo v bli`nji prihodnosti ter kak{ne so glavne ovire. Drugi del ~lanka pa se osredoto~i na ve~stanovanjske stavbe in dva glavna akterja pri prenovi upravniki ter lastniki stanovanj. Predstavimo glavne probleme, s kateri- mi se sre~ujeta obe strani pri izvajanju prenovitve- nih dejavnosti.

The execution of housing renewal works is a prere- qusite for guaranteeing an appropriate housing stan- dard. Housing renewal also reflects on the external image of the residential environment. The efficiency of the conducting of these activities depends on se- veral factors. In this paper, we present an analysis of the housing renewal situation in Ljubljana Municipa- lity. The analysis is based on the results of two re- search projects conducted in this area in the last de- cade. The discussion is premised on two major as- pects, namely, housing type and the main actors in- volved in management, maintenance and renewal activity. In the first part of the paper, we present an analysis of renewal activities in Ljubljana Municipality, with a simultaneous comparison with the situation in Slovenia as a whole. We use empirical findings to show how much renewal work has been accomplis- hed in the past, how much is planned in the near fu- ture and the main obstacles encountered in this area.

The second part of the paper focuses on refurbish- ment activity in the mulfi-family housing sector. Here, we identify two major actors,i.e., housing managers and homeowners. We discuss in detail the problems encountered by either of the two actors and an at- tempt is made at identifying the main factors that im- pact on the efficiency of the performance of housing management, maintenance and renewal activity.

Stanovanjsko upravljanje, Stanovanjsko vzdr`evanje, Stanovanjska prenova, Dru`inska hi{a, Ve~stanovanjska stavba, Upravniki stanovanj, Lastniki stanovanj

Housing management, Housing maintenance, Housing renewal, Single-family housing, Multi-family housing, Housing managers, Homeowners

(2)

v zadnjem desetletju ukvarjali s temo, pa lahko ugotovimo, da med njimi prevladuje splo{no prepri~anje, da so problemi na tem podro~ju pere~i in da postajajo (predvsem v nekaterih centralnih in vzhodnoevropskih dr`avah) vedno bolj akutni.

Uspe{no upravljanje, vzdrèvanje in prenovitvena dela so pomembna za zagotovitev primerne kakovosti bivanja, vplivajo pa tudi na zunanjo podobo bivalnega okolja. Prva pomembna ugotovitev pri tem je, da je uspe- {nost izvajanja teh dejavnosti odvisna od mnogih dejavnikov. Kot osnovno izhodi{~e za obravnavo te problematike v prispevku izpostavljamo dva glavna dejavnika, in sicer tip stanovanjske stavbe, v kateri ìvi dolo~e- no gospodinjstvo ter glavne akterje na podro~ju upravljanja, vzdrèvanja in prenove.

Kar se prvega dejavnika ti~e, lahko ugotovimo, da stanovanjsko gradnjo v Sloveniji oz- na~ujeta predvsem dva glavna tipa stanovanjskih stavb, in sicer druìnska hi{a ter ve~stanovanjska stavba. Statisti~ni podatki iz popisa 2002 kaèjo, da 65 % gospodinjstev ì- vi v enodruìnskih hi{ah, ostala gospodinjstva pa v razli~nih oblikah tipologije ve~stanovanjske in druge stavbe. Ne glede na manj- {i odstotek gospodinjstev, ki ìvi v ve~stanovanjskih stavbah, je treba poudariti, da ta stanovanjski sektor predstavlja zelo pomemben segment stanovanjskega fonda predvsem v urbanih obmo~jih. @al pa moramo tudi ugotoviti, da ima ta tip stanovanjske stavbe pogosto ve~ slabosti v primerjavi z enodruìn- sko hi{o in je zaradi tega v tem sektorju tudi te`je izvajati potrebna vzdrèvalna in prenovitvena dela. Ena pomembnej{ih razlik med obema tipoma stanovanjskih stavb se kaè v na~inu oz. postopku sprejemanja odlo~itve o izvedbi potrebnega vzdrèvanja oz. prenove.

Medtem ko lahko gospodinjstvo, ki ìvi v lastni druìnski hi{i samo, suvereno odlo~a kdaj in katero prenovitveno delo je treba izvesti, je v primeru gospodinjstev, ki ìvijo v ve~stanovanjskih stavbah, potrebno zagotoviti stood- stotno soglasje lastnikov stanovanj, ko gre za ve~ja prenovitvena dela. Nekateri avtorji (npr.

Littlewood in Munro, 1996) zagovarjajo tezo, da gospodinjstva, ki ìvijo v druìnskih hi{ah, izvajajo vzdrèvalna in prenovitvena dela pogosteje in u~inkoviteje kot tista, ki ìvijo v ve~stanovanjskih hi{ah. Pri tem igra pomembno vlogo tudi ekonomski status, ki je v primeru ve~stanovanjskih stavb pogosto primerjalno {ibkej{i kot pri gospodinjstvih, ki ìvijo

v dru`inskih hi{ah. Primerjalno manj{e sposobnosti vzdr`evanja in prenove stanovanj in stanovanjskih zgradb je pri nas mogo~e zaz- nati {e posebej pri ekonomsko {ibkej{ih gospodinjstvih, ki so pri{la do lastni{tva stanovanj preko privatizacije biv{ih dru`benih stanovanj.

Kar se drugega dejavnika ti~e, lahko na podro~ju upravljanja, vzdrèvanja in prenove stanovanj v Sloveniji identificiramo dva glavna akterja, in sicer lastnike stanovanj in upravnike ve~stanovanjskih stavb. Lastniki stanovanj so tisti, ki nosijo odgovornost za (pravo~asno) izvajanje vzdrèvanja in prenove, nosijo tudi celotno finan~no breme za te dejavnosti. Kot je è zgoraj ugotovljeno, vloga in dejanska aktivnost lastnikov stanovanj pri izvajanju vzdrèvalnih in prenovitvenih del mo~no zavisi od tipa stanovanjske stavbe.

Pri enodru`inskih hi{ah je vloga lastnikov povsem jasna, njihova dejanska aktivnost zavisi le od njihovih lastnih, samostojnih odlo-

~itev. V primeru ve~stanovanjskih stavb pa je vloga posameznega lastnika kompleksnej{a.

Predstavlja sestavni del vlog vseh eta`nih lastnikov stanovanj v dolo~eni ve~stanovanjski stavbi. Ta vloga je posebej opredeljena z dolo~bo stvarnopravnega zakonika, ki pred- pisuje, da mora eta`ni lastnik »v primernem

~asu zagotoviti popravila v svojem delu v eta`ni lastnini, ~e je potrebno, da se odvrne {koda, ki se povzro~a drugim delom zgradbe«

(Ur. l. RS. {t. 87-4360/2002).

Na drugi strani pa so upravniki ve~stanovanjskih stavb. Njihova vloga je klju~na pri organizaciji in izvajanju prenovitvenih dejavnosti. Upravnike obravnavamo seveda le v zvezi z ve~stanovanjskimi stavbami.

V nadaljevanju predstavljamo analizo aktivnosti na podro~ju prenove v Mestni ob~ini Ljubljana. Viri podatkov, ki jih predstavljamo, so razli~ne raziskave, ki so bile izvedene v zadnjih desetih letih, in sicer Kriteriji in metode kompleksne prenove velikih stanovanjskih sosesk Mednarodne primerjave in izhodi{~a za Slovenijo (Dimitrovska An- drews idr., 1999) ter Stanovanjska anketa 2005 (Mandi~ idr., 2006). Najprej je narejen pregled prenovitvenih dejavnosti v Ljubljani, pri ~emer Ljubljano primerjamo s Slovenijo.

Pri tem prenovo in ovire zanjo opazujemo tako v ve~stanovanjskih stavbah kot v hi{ah.

V tej analizi ugotavljamo, v kolik{ni meri so

`e bila izvedena prenovitvena dela v zadnjem

(3)

~asu ter koliko anketiranci slednja {e na~r- tujejo v bli`nji prihodnosti ter kak{ne so glavne ovire.

Drugi del ~lanka pa se osredoto~i na ve~stanovanjske stavbe, na katere se ve`ejo dolo~e- ne posebnosti, povezane s prenovitvenimi procesi. V tem delu predstavljamo glavne probleme, s katerimi se sre~ujejo upravniki pri izvajanju svojega dela ter njihove predlo- ge, kako stanje izbolj{ati. Slednje soo~imo {e z drugo stranjo, t. j. s te`avami prenove z vidika lastnikov stanovanj. Predstavljamo oce- no oz. mnenja lastnikov stanovanj v ve~stanovanjskih stavbah o kvaliteti dela upravnikov njihovih stavb ter ovirah za prenovo.

Na koncu posku{amo opredeliti dejavnike, ki negativno vplivajo na sposobnost oz. pripravljenost lastnikov za izvajanje vzdr`evalnih in prenovitvenih dejavnosti ali jih v nekaterih primerih celo zavirajo ter razmi{ljamo o mo`nih ukrepih, ki iz teh ugotovitev izhajajo.

2. Izvedba prenovitvenih del v MOL

Uspe{no upravljanje, vzdr`evanje in prenovitvena dela so pomembna za zagotovitev pri-

merne kakovosti bivanja, vplivajo pa tudi na zunanjo podobo bivalnega okolja. Mestna po- doba je torej izrazito odvisna od kakovosti in rednosti izvedbe prenovitvenih del, s ~imer vpliva na turisti~no privla~nost ter zagotavlja kakovost bivanja prebivalcem mesta. V tem delu je narejen pregled stanja prenove v Mest- ni ob~ini Ljubljana ter analiza izra`enih po- treb po prenovi na podlagi Stanovanjske ankete 2005 (Mandi~ idr., 2006), ki zagotavlja najnovej{e podatke s tega podro~ja. Hkrati so analizirane tudi glavne ovire za prenovo.

2.1 Stanje in izra`ene potrebe po prenovi v MOL

Kak{no je stanje v Ljubljani? Podatki kaèjo, da je v zadnjih 5 letih dve tretjini anketirancev è izvajalo ve~jo prenovo ali popravilo hi- {e zaradi dotrajanosti. Pri tem so najpogosteje popravljali dvigalo in streho. ê primerjamo Ljubljano in Slovenijo, je v Ljubljani nekoliko vi{ji dele` takih, ki so è izvajali nekatera prenovitvena dela (glej preglednico 1).

Pribli`no petina (do tretjina) anketirancev iz Ljubljane je tudi menila, da bi bilo v prihodnje nujno popraviti posamezne dele stavb, pri ~emer izstopata fasada (30 %) in instalacije (28 %).

Ali ste v zadnjih petih letih na va{i hi{i kaj ve~jega popravljali ali zamenjali zaradi dotrajanosti?**

Ali ste v zadnjih petih letih kaj popravili ali zamenjali?*

Ali bi bilo kaj nujno popraviti v prihodnje?

Preglednica 1: Prenova – primerjava Ljubljane s Slovenijo

da ne

da, streho da, fasado da, dvigalo da, instalacije

da, streho da, fasado da, dvigalo***

da, instalacije

66,4 33,6 (n = 430)

66,3 27,5 85,5 39,7 (n = 648)

21,3 29,5 18,8 27,9 Ljubljana

(n = 648) (%)

57,1 42,9 (n = 2266)

62,3 30,6 82,4 46,0 (n = 4008)

33,8 34,2 21,9 26,2 Slovenija (n = 4008)

(%)

* Podani so le dele`i, ki so odgovorili, da pri posameznih na{tetih popravilih (torej, da so popravili ali pa da bi bilo potrebno popraviti).

** Na vpra{anje o delih hi{e, ki so se popravljali, so odgovarjali le tisti, ki so na vpra{anje: »Ali ste v zadnjih petih letih na va{i hi{i kaj ve~jega popravljali ali zamenjali zaradi dotrajanosti?« odgovorili da.

*** Glede popravila dvigala so odgovarjali le tisti, ki imajo v stavbi dvigalo.

Vir: Stanovanjska anketa 2005, FDV IDV, CDB

(4)

Potrebe po prenovitvenih delih se obi~ajno povezujejo z letom izgradnje stavbe, saj se z njenim staranjem potreba po prenovitvenih in vzdr`evalnih delih ve~a, obenem pa je

bila kakovost gradnje v dolo~enem obdobju tudi nekoliko ni`ja. Izvedba in potreba po prenovi glede na leto izgradnje stavbe je predstavljena v preglednici 2.

Ali ste v zadnjih petih letih na va{i hi{i kaj ve~jega popravljali ali zamenjali zaradi dotrajanosti?

Ali ste v zadnjih petih letih kaj popravili ali zamenjali?**

Preglednica 2: Prenova glede na leto izgradnje stavb

70,5 29,5 (n=79)

62,5 35,4 ((100,0))

53,2 (n = 112)

26,6 40,5 ((33,3))

25,5 do1949 (n = 112)

(%)

Leto izgradnje stavbe

da ne

da, instalacije

71,0 29,0 (n = 132)

65,2 28,8 90,0 38,2 (n = 186)

22,7 30,3 10,6 37,6 1950–1969

(n = 186) (%)

63,0 37,0 (n = 195)

68,7 26,0 84,3 36,1 (n = 310)

19,1 23,6 22,2 24,9 1970 in kasneje

(n = 310) (%)

(()) Pomeni, da so podatki nezanesljivi zaradi majhnega n.

Vir: Stanovanjska anketa 2005, FDV IDV, CDB.

Ali ste v zadnjih petih letih na va{i hi{i kaj ve~jega popravljali ali zamenjali zaradi dotrajanosti?

Ali ste v zadnjih petih letih kaj popravili ali zamenjali?**

Preglednica 3: Prenova glede na tip stavbe

64,4 35,6 (n = 122)

73,6 13,1 ((70,0))

31,4 (n = 188)

22,6 29,3 12,0 32,6 blok (do 4 nad.)

(n = 188) (%) 71,8

28,2 (n = 162)

61,5 32,1 86,9 37,3 (n = 227)

15,4 30,8 20,2 28,8 stolpnica, blok

(n=227) (%)

Tip stavbe

da ne

da, instalacije

66,7 33,3 (n = 104)

66,0 38,5

— 47,1 (n = 156)

22,7 19,4

— 22,2 dru`inska hi{a

(n = 156) (%)

54,7 45,3 (n = 40)

63,4 25,0

— 55,0 (n = 75)

31,4 49,3

— 25 druga~na ve~- stan. hi{a (n = 75)

(%)

(5)

Zanimivo je, da ni velikih razlik v tem, ali so anketiranci v zadnjih petih letih kaj ve~- jega popravljali ali zamenjali glede na leto izgradnje stavbe. Nekoliko ni`ji dele` anketirancev, ki so kaj popravljali, je pri najmlaj{i skupini stavb, grajenih po letu 1970, vendar {e vedno predstavlja skoraj dve tretjini. To lahko pojasnimo deloma tudi s slabo kako- vostjo gradnje po letu 1970. Nekoliko ve~je razlike se pojavljajo glede na posamezne tipe stavb, kar je predstavljeno v preglednici 3.

Najve~ so è prenavljali anketiranci iz viso- kih ve~stanovanjskih stavb (72 %), najmanj pa tisti, ki ìvijo v druga~nih ve~stanovanjskih hi{ah ^[1](55 %). Pri tistih iz druìnskih hi{, ki so è prenavljali, prevladuje popravilo strehe in instalacij, medtem ko so prenovitvena dela v ve~stanovanjskih stavbah predvsem prenova strehe in dvigal. Zanimivo je, da è izvedena prenova fasad v manj{ih blokih precej zaostaja za ostalimi tipi stavb. An- ketiranci iz stolpnic in tudi ni`jih blokov poudarjajo potrebo po popravilu fasade in instalacij, saj jih je tretjina menila, da bi bilo to nujno potrebno v prihodnosti. Anketi- ranci iz druga~nih ve~stanovanjskih hi{ pa poudarjajo, da bo v prihodnosti nujno popravilo strehe ter obnova fasade (pri slednji je izrazito velik odstotek anketirancev, namre~ polovica).

Za vodenje mestne politike je pomembna tudi informacija o tem, kako se prenova razporeja

V sredi{~u mesta (n = 173) V drugi mestni ~etrti (n = 241) Na obrobju mesta (n = 198)

58,4 75,5 62,1

41,6 24,5 37,9 Preglednica 4: Prenova glede na lokacijo v mestu

Da (%) Ne (%)

Ali ste v zadnjih petih letih na va{i hi{i kaj ve~jega popravljali ali zamenjali

zaradi dotrajanosti?

Dohodek

– do 150.000 sit (n = 72)

– nad 150.000 do vklj. 250.000 sit (n = 83) – od 250.000 do vklj. 400.000 (n = 92) – nad 400.000 (n = 63)

Tip stavbe

– stolpnica ali blok s 5 in ve~ nadstropji (n = 124) – blok ali stolpi~ z do 4 nadstropji (n = 107) – dru`inska hi{a (n=66)

– druga~na ve~stanovanjska hi{a (n = 46) Starost stavbe

– do 1949 (n = 64) – 1949–1969 (n = 109) – 1970 naprej (n = 156) Starost anketiranca – do 34 let (n = 83) – 35 do 64 let (n = 197) – 65 let in ve~ (n = 61)

Socialnoekonomska struktura prebivalcev v stavbi – podoben socialnoekonomski polo`aj (n = 67) – me{ano (n = 198)

Skupaj

Preglednica 5: Pripravljenost nameniti denar za prenovo glede na dohodek gospodinjstva

80,6 75,9 82,6 87,3

78,2 82,2 ((87,9)) ((78,3))

81,3 85,3 80,3

69,9 84,3 86,9

83,6 79,3 81,4 Da (%)

19,4 24,1 17,4 12,7

21,8 17,8 ((12,1)) ((21,7))

18,8 14,7 19,7

30,1 15,7 13,1

16,4 20,7 18,6 Ne (%) Ali ste pripravljeni nameniti denar

za prenovo ali ve~ja popravila?

100,0 100,0 100,0 100,0

100,0 100,0 100,0

100,0 100,0 100,0 Skupaj

(%)

Opomba: Na vpra{anje so odgovarjali le tisti, ki menijo, da bodo popravila v prihodnosti nujna (npr. streha, fasada, dvigalo, instalacije).

(6)

prostorsko. Najve~ prenovitvenih del je bilo izvedeno v mestnih ~etrtih, kar tudi ni prese- netljivo, saj je tam ve~ja koncentracija viso- kih ve~stanovanjskih stavb, te pa so se tudi najve~ obnavljale. Najmanj prenovitvenih del pa so izvajali anketiranci, ki `ivijo v sredi{~u mesta. To je podro~je z najstarej{imi stavbami (kjer pa je tudi mo`no, da so bila prenovitvena dela narejena `e pred ve~ kot 5 leti, kar z anketnim vpra{anjem ne zajamemo).

2.2 Ovire za prenovo

Kot so pokazali zgornji podatki, navkljub do- kaj{nji stopnji `e izvedene prenove anketiranci v veliki meri menijo, da {e vedno obstaja ve~ja potreba po prenovitvenih delih na njihovih stavbah. V tem delu bomo zato analizirali dejavnike, ki vplivajo, da do slednje {e ni pri{lo, in ugotavljali, ali obstaja nevar- nost, da do prenove navkljub potrebi sploh ne pride.

Velika ve~ina anketirancev (81 %), ki meni, da bodo v prihodnosti nujna dolo~ena popravila, je pripravljena nameniti denar za prenovo oz. izvedbo popravil. Vendar pa skoraj petina anketirancev, ki ni pripravljena nameniti denarja za prenovo, lahko pomeni pomembno oviro v tem procesu. [e posebej v ve~stanovanjskih stavbah, kjer je zahtevano 100 % soglasje lastnikov pri ve~jih prenovitvenih ali vzdr`evalnih delih. Ta dele` ljudi je torej lahko pomemben zaviralni dejavnik pri doseganju soglasja o prenovi.

Glede na tip stavbe ni ve~jih razlik v pripravljenosti nameniti denar za prenovo. Prav tako jih ni glede na starost stavbe, v kateri biva anketiranec ali socialnoekonomsko strukturo stanovalcev. Ta pripravljenost je vi- soka med vsemi dohodkovnimi razredi, najvi{ja pa je v najvi{jem dohodkovnem razre- du. Vendar pa ni izrazito ni`ja med tistimi z ni`jimi dohodki. Pa~ pa je izrazito ni`ja med mlaj{imi anketiranci. V teh primerih gre predvsem za mlade, ki se `elijo v bli`nji prihodnosti seliti in zato ne `elijo investirati svojih finan~nih sredstev v stavbo, iz katere se nameravajo odseliti ^[2].

Ovire lahko izhajajo tudi iz te`av pri iskanju soglasja, iz slabega sodelovanja lastnikov stanovanj, iz slabega dela upravnikov, slabega prepoznavanja lastnih obveznosti, prepri-

~anja posameznikov, da v prenovo ni vredno

vlagati ipd. Slednja so torej bolj subjektivne narave ali pa izhajajo iz urejenosti odnosov med posamezniki ter se ve`ejo na specifi~ne situacije v ve~stanovanjskih stavbah. Slednje podrobneje naslavljamo v nadaljevanju.

3. Prenova

ve~stanovanjskih stavb

Kot smo omenili v uvodu, je polo`aj v ve~- stanovanjskih stavbah specifi~en, saj zahteva sodelovanje razli~nih akterjev za dosego za-

`elenega rezultata kakovostne prenove skupne stavbe. Pri tem se lahko pojavljajo razli~ni problemi, ki izhajajo morda iz nedore~enih zakonski obveznosti posameznih akterjev ali pa nepripravljenosti za sodelovanje, nezmo`nosti ipd.

V nadaljevanju predstavljamo dejavnike in ovire za prenovo v ve~stanovanjskih stavbah, pri ~emer opazujemo dve plati zgodbe, t. j. z vidika dveh najpomembnej{ih akterjev, lastnikov in upravnikov.

3.1 Vloga upravnikov

Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, {t. 69/2003) dolo~a, da morajo eta`ni lastniki v vsaki ve~- stanovanjski stavbi, ki ima ve~ kot dva eta`- na lastnika in ve~ kot osem posameznih delov, dolo~iti upravnika. V ve~stanovanjkih stavbah, kjer dolo~itev upravnika ni obvezna in ta ni dolo~en, pa morajo lastniki sami zagotoviti izvr{evanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravni{kih storitev. Vloga upravnika je dolo~ena v stano- vanjskem zakonu (Ur. l. RS, {t. 69/2003) in v stvarnopravnem zakoniku (Ur. l. RS, {t. 87- 4360/2002). Najve~ja pomanjkljivosti pri tem je, da oba zakona dolo~ata le »pooblastila upravnika«, ni~esar pa ni o »dol`nostih upravnika«. Med {tevilnimi pooblastili, ki so na{teta v obeh zakonih, velja v tem prispevku izpostaviti predvsem: sestavljanje obra~una stro{kov upravljanja, skrb za redno vzdr`evanje in obratovanje skupnih delov ter priprav- ljanje na~rtov vzdr`evanja stavb in termin- skih planov izvedbe teh na~rtov.

Prva ob{irna analiza dejavnosti upravnikov ve~stanovanjskih stavb je bila narejena leta 1999 v okviru raziskovalnega projekta z na- slovom »Kriteriji in metode kompleksne

(7)

prenove velikih stanovanjskih sosesk: Med- narodne primerjave in izhodi{~a za Slo- venijo« (Dimitrovska Andrews idr., 1999). V raziskavi so bili zajeti vsi upravniki, ki so v tistem ~asu upravljali ve~stanovanjske stavbe v enajstih najve~jih soseskah v Ljubljani. Z vpra{alnikom, ki smo jim ga poslali, smo zbirali dve vrsti informacij: informacija o stanju, vzdr`evanju in prenovi objektov ter informacija o prebivalcih in stanovanjski strukturi.

Za ugotavljanje stanja in dejavnosti vzdr`e- vanja in prenove smo upravnikom zastavili naslednja vpra{anja:

Ð Katera prenovitvena dela so bila izvedena na objektu/objektih v obdobju va{ega upravljanja?

Ð Katera so na~rtovana prenovitvena dela in kak{na je predvidena dinamika izvajanja teh del?

Ð Katere so glavne konstrukcijske/gradbene pomanjkljivosti objekta/objektov (npr: streha, izolacija, instalacije)?

Ð Kak{ni so odnosi med vami (upravniki) in lastniki oziroma najemniki stanovanj?

Ð S katerimi te`avami se sre~ujete pri va{em delu:

a) glede sporazumevanja z lastniki oz. najemniki?

b) glede izvajanja samega upravljalskega dela (ra~uni, nepla~niki, teko~e vzdr`e- vanje)?

c) glede obstoje~e zakonodaje na tem podro~ju?

Ð Kaj predlagate kot nujno potrebne ukrepe na podro~ju stanovanjskega upravljanja?

V nadaljevanju povzemamo odgovore, ki smo jih dobili od upravnikov na zastavljena anketna vpra{anja.

3.1.1 Prenovitvena dela Izvedena prenovitvena dela

Najbolj pogosto omenjena prenovitvena dela so bila izvedena na strehah in terasah. Ob- nova ali popravilo strehe ali teras je bilo opravljeno v vseh obravnavanih soseskah ra- zen v eni od v raziskavi vklju~enih sosesk.

Pogostost izvajanja popravil streh in teras ka`e na splo{no slabo izvedeno delo na teh delih pri gradnji ve~stanovanjskih hi{. Dru- ga pogostej{a prenovitvena dela so bila na- pravljena predvsem na fasadah in instalacij- skih sistemih.

Predvidena prenovitvena dela

Kot predvidena prenovitvena dela je ve~ina upravnikov navedla ista dela kot pri prej{- njem vpra{anju. Mo`na razlaga za to je dejs- tvo, da so se ta dela takrat {ele pred kratkim za~ela izvajati in so se v ve~ini primerov {e nadaljevala. Pri tem je treba upo{tevati dejs- tvo, da dinamika izvajanja prenovitvenih del zavisi tudi ali predvsem od sposobnosti lastnikov dolo~ene ve~stanovanjske hi{e, da se lahko pravo~asno dogovorijo o potrebnih ukrepih vzdr`evanja in prenove in na~inu njihovega izvajanja.

3.1.2 Konstrukcijsko-gradbene pomanjkljivosti objektov

Dve tretjini upravnikov, ki so odgovorili na anketo, je navedlo problem zamakanja streh kot rezultat raznih pomanjkljivosti pri izvajanju gradbenih del na strehah in terasah.

Popravila so bila potrebna pri skoraj vseh ravnih strehah in terasah. Te`ave, povezane s slabo izvedenimi fasadami, je navedla slaba polovica anketirancev, medtem ko se na tretjem mestu pojavile te`ave, ki so povezane z vodovodnimi in odto~nimi instalacijami.

3.1.3 Odnosi med upravniki in lastniki oziroma najemniki stanovanj

Velika ve~ina upravnikov (88 %) je opisala odnose z lastniki kot dobre. Upravnica, ki je upravljala ve~stanovanjsko stavbo, v kateri je sama `ivela, je navedla, da ima odli~ne odnose z lastniki stanovanj v hi{i. Eden od upravnikov je ocenil odnose z lastniki kot nekje med dobro in slabo, eden pa kot slabe. Nobe- den od upravnikov, ki so odgovorili na anketo, ni ocenil odnosov z lastniki kot zelo slabi.

3.1.4 Problemi upravljanja, vzdr`evanja in prenove

Na to vpra{anje smo (morda razumljivo) dobili dolg seznam razli~nih prito`b tako na ra-

~un lastnikov stanovanj kakor tudi na ra~un pomanjkljivosti na podro~ju zakonodaje.

Povzemamo najpogosteje izra`ene probleme.

Glede sporazumevanja z lastniki oziroma najemniki:

Ð Nezainteresiranost stanovalcev, saj se zborov lastnikov udele`uje le malo stanovalcev.

Ð Nezadostno razumevanje lastnikov za vla- ganje v objekt; lastniki se vse preve~ zavedajo svojih pravic, dol`nosti pa se premalo.

(8)

Ð Nekorekten odnos nekaterih lastnikov do upravnika in poskus uveljavljanja lastnih interesov.

Ð Prevelike `elje nekaterih lastnikov glede na preskromno pripravljenost investiranja v prenovo.

Ð Nerazumevanje problematike in dela upravnika. Nekateri lastniki pri~akujejo, da je upravnik dol`an pokriti vse stro{ke vzdr`evanja in prenove z naslova »stro{ki upravljanja«.

Ð Nekateri lastniki so `e v principu nastroje- ni zoper upravnika in zato nimajo zaupa- nja v njegovo strokovno delo.

Ð Visoki stro{ki vzdr`evanja in komunalnih prispevkov ter slab gmotni polo`aj velike- ga odstotka lastnikov povzro~a konflikte.

Ð Zaradi neurejenih razmerij med lastniki prihaja do razli~nih tolma~enj obveznosti lastnikov.

Ð Lastniki, katerim so bila stanovanja

»prakti~no podarjena«, tako tudi spo{tujejo stanovanje kot dobrino, sorazmerno s ceno, ki so jo pla~ali.

Glede izvajanja samega upravljalskega dela (izstavljanje in pla~evanje ra~unov, vzdr`evanje, prenova...)

Ð Nepla~evanje obratovalnih stro{kov in stro{kov upravljanja.

Ð Nezavednost lastnikov o svojih dol`nostih ki izhajajo iz lastni{tva stanovanja. Tukaj so zadeve dostikrat prepu{~ene iznajdljivo- sti in vztrajnosti pe{~ice lastnikov in upravnika.

Ð Prepo~asno spoznavanje dejstva, da so upo- rabniki stanovanj tisti, ki povzro~ajo stro{- ke, tako obratovalne kot ostale, ne pa do- bavitelji komunalnih storitev in upravnik.

Ð Nejasnosti glede stro{kov, ki jih mora pla-

~ati najemnik.

Ð Od{tevanje z ra~unov posameznih stro{- kov, s katerimi se nekateri lastniki ne stri- njajo kljub ve~inskemu soglasju.

Ð Izterjava nepla~nikov preko sodi{~a pote- ka zelo po~asi v povpre~ju tri leta.

Ð Zaradi nesklep~nosti zborov lastnikov je upravnik pogosto prisiljen preko ankete is- kati soglasje za ve~ja prenovitvena dela.

Tudi te ankete je ve~krat potrebno ponovi- ti. Vse to pa podra`i stro{ke upravljanja.

Ð Nestrokovnost lastnikov pri kontroli upravnika.

Ð Problemi, ki nastanejo ob preselitvah, ko upravniki rabijo kar nekaj ~asa, da prido- bijo podatke o novih lastnikih in {tevilu oseb v stanovanju.

Ð Usklajevanje dejavnosti v zvezi z ureditvijo skupnih naprav, ki so v upravljanju ve~

upravnikov.

Ð Zahteve lastnikov po zasilnem krpanju zgradbe, samo da bo ceneje.

Glede obstoje~e zakonodaje na tem podro~ju

Ð Nedore~ena stanovanjska zakonodaja oziroma odsotnost nekaterih pomembnih podzakonskih aktov. Za lastnike nepremi~- nin ni obvezujo~ih tehni~nih normativov in standardov, ki bi predpisali obvezno vzdr`evanje dolo~enih elementov zgradb.

Ð Odsotnost zakonskih mehanizmov za u~inkovito izterjavo nepla~nikov preko sodi{~a. Sodi{~a pa izredno po~asi delajo.

Ð Kupoprodajne pogodbe so v mnogih primerih pomanjkljive, ker jih pogosto se- stavljajo {arlatani in ne strokovnjaki.

Ð Upravnik nima ustreznih zakonskih pooblastil za u~inkovito opravljanje svojih dol`nosti.

Ð Zaradi upo{tevanja dolo~il Zakona o vars- tvu osebnih podatkov prihaja do kr{enja pravic rednih pla~nikov, saj se nepla~nikov ne sme javno navajati.

Ð Nedore~eno lastninjenje parkiri{~, okolice hi{, skupnih poti itd.

3.1.5 Povzetek odgovorov upravnikov Stanovanjski zakon sicer jasno dolo~a obveznosti in pristojnosti lastnikov, vendar predpo- stavlja, da se vsi lastniki zavedajo svojih pravic in dol`nosti. Sode~ po odgovorih upravnikov oz. njihovih izku{njah je mogo~e ugotoviti, da je takih »idealnih lastnikov« v prak- si bolj malo. Nekateri lastniki se {e ne zavedajo, da so z lastni{tvom stanovanj postali tudi solastniki skupnih delov in naprav objekta v svojem procentualnem dele`u. Te- meljni problem pri upravljanju je namre~

miselnost oziroma nezavedanje lastnikov stanovanj, da jim lastnina nalaga predvsem ob- veznost in dol`nost, da v skupnem interesu zagotavljajo pogoje za normalno funkcioni- ranje in vzdr`evanje objekta kot celote.

Ve~ina upravnikov ugotavlja, da je izredno te`ko pridobiti vse lastnike k sodelovanju pri na~rtovanju in gospodarjenju z objektom. Po trditvah enega od upravnikov se takega sestan- ka »udeleìjo le kritiki, ki niso zadovoljni z vi- sokimi ra~uni oziroma polo`nicami in tisti, ki imajo osebne teàve ter èlje po prednost- ni obravnavi njihovih problemov«. Podobne

(9)

izku{nje je imel drugi upravnik, ki je ugotav- ljal, da »lastnikov v povpre~ju ne zanima, ~e zamaka s strehe. ^e niso neposredno prizade- ti, ne pla~ujejo investicij.«

Upravniki opozarjajo tudi na problem prepo-

~asnega razvijanja zavesti pri lastnikih, da je potrebno zgradbe in njihove dele redno vzdrèvati, da odlaganje vzdrèvalnih posegov ni prihranek, temve~ obratno. Ve~ina lastnikov se namre~ ne zaveda, da se cenene variante vzdrèvalnih posegov ponavadi iz- kaèjo za slabe in negospodarne.

Problem nepla~nikov je bil ugotovljen skoraj v vseh sosekah, ki jih je na{a raziskava po- krila. Nepla~niki predstavljajo velik problem zagotavljanja likvidnosti za redno poravna- vanje obveznosti do dobaviteljev. Nekatera naselja imajo `e »kroni~ne« nepla~nike, ki `e ve~ let niso poravnali nobenega ra~una. Po navedbah enega od upravnikov se ti nepla~- niki ravnajo po na~elu »kaj nam pa morejo«.

Izterjava nepla~nikov je {e posebej te`avna v primerih, ~e je lastnik oziroma najemnik stanovanja nezaposlen in je potrebna izvr{ba z rube`em premi~nin. V zvezi s tem proble- mom upravniki opozarjajo tudi na pogost pojav, ko lastnik stanovanje proda, ne da bi prej poravnal vse stanovanjske stro{ke.

Upravniki se sre~ujejo s primeri, ko lastniki stanovanje prodajo, se odselijo neznano kam, za seboj pa pustijo velike dolgove. Izterjava je v takih primerih, ~e je sploh mogo~a, dol- gotrajna in povezana z velikimi stro{ki.

Ta problem je povezan tudi s pomanjkljivimi pooblastili, ki jih imajo upravniki glede prido- bivanja podatkov o lastnikih oziroma najem- nikih. Upravniki namre~ nimajo pooblastila za pridobivanje takih podatkov iz uradnih re- gistrov, lastniki pa jim jih niso dol`ni sporo-

~ati. Brez to~nega seznama vseh lastnikov in najemnikov pa upravniki ne morejo izstavljati ra~unov in izterjati nepla~anih obveznosti.

Pri ve~jih vzdrèvalnih delih zakon zahteva, da mora zaradi priglasitve na upravni enoti z vzdrèvalnimi deli sogla{ati ve~ina lastnikov v solastni{kem deleù. Teàva pri tem je, da zbori lastnikov niso skoraj nikoli sklep~ni in (v~asih) morajo upravniki od lastnikov zbirati pisno soglasje v obliki ankete. Delo upravnika je {e dodatno oteèno, ker se veliko lastnikov (predvsem biv{ih najemnikov) ne zaveda, da je vzdrèvanje hi{e kot celote njihova dol`nost in njihov stro{ek.

Zaradi slabega socialnega statusa ali drugih razlogov nekateri lastniki nasprotujejo tudi najbolj nujnim popravilom skupnih delov in naprav. To pa onemogo~a pravo~asno izvedbo nujnih del in popravil in se posledi~no nasta- la {koda samo {e pove~uje. Stanovanjska in{- pekcija, ki je zato pristojna, pa `al ne ukrepa u~inkovito oziroma za ukrepanje sploh nima pooblastil. V primeru, da se izbere sodna pot, pa se zadeve zavle~ejo v nedogled.

Upravniki so opozorili tudi na problem ve~- jih objektov, ki imajo ve~ hi{nih {tevilk (vho- dov) in s tem lahko tudi ve~ upravnikov. Tu nastanejo te`ave pri organiziranju vzdr`evalnih del (npr. fasada, streha, ki je skupna za cel objekt).

3.2 Vloga lastnikov

V zgornjem sestavku smo prikazali podatke, ki ka`ejo na izrazite probleme upravnikov pri prenavljanju stavb zaradi nesodelovanja lastnikov. V nadaljevanju predstavljamo obratni pogled, t. j. pogled lastnikov stanovanj na te`ave pri prenovitvenih delih. Po- datki izhajajo iz Stanovanjske ankete 2005.

Anketirance iz ve~stanovanjskih stavb smo vpra- {ali, kaj je po njihovem mnenju glavna ovira za u~inkovito prenovo in vzdr`evanje v njihovi stavbi. Rezultate prikazuje preglednica 6.

Anketiranci so kot glavno oviro za u~inkovito prenovo navajali predvsem pomanjkanje finan~nih sredstev (ve~ kot tretjina). Z visokim deleèm (petina anketirancev) pa temu odgovoru sledi nezmo`nost dogovarjanja med lastniki. Da je nezmo`nost dogovarjanja med lastniki velika teàva, kaè tudi visok dele` (36 %) anketirancev, ki pravi, da se o prenovi v njihovi stavbi te`ko dogovorijo. Med Ljubljano in Slovenijo ni ve~- jih razlik pri nobenem od postavljenih vpra{anj.

Glede na to, da se ka`e kot ve~ja te`ava dogovarjanje in iskanje soglasja med lastniki, je zanimivo preveriti, kak{no soglasje predlagajo anketiranci. Petina jih meni, da 100 %, torej tako, kot je zahtevano z zako- nom. Ve~ina anketirancev pa se je odlo~ila za ni`je odstotke. Dve tretjini je menilo, da je 75 % ali manj dovolj visoko soglasje, slaba petina pa je menila, da je dovolj celo manj kot 50 %.

(10)

V preglednici 8 so prikazane ovire za prenovo glede na razli~ne zna~ilnosti stavb ter zna~ilnosti gospodinjstev. S tem `elimo preveriti, ali so te ovire razlikujejo glede na te zna~ilnosti.

Zanimiv podatek je, da gospodinjstva z niz- kim dohodkom ne navajajo pogosteje po- manjkanja finan~nih sredstev kot ovire za u~inkovito prenovo, ~eprav slednji izstopa kot glavni razlog v vseh dohodkovnih skupi- nah. Tisti z vi{jimi dohodki pa nekoliko pogosteje navajajo kot glavni razlog previsoko zahtevano soglasje lastnikov.

Mlaj{i anketiranci nekoliko pogosteje navajajo pomanjkanje finan~nih sredstev ter nezmo`nost dogovarjanja med lastniki. Pri starej{ih pa je najpogostej{i odgovor ni~ od na- {tetega, iz ~esar bi morda lahko sklepali, da jih pri organiziranju prenovitvenih in vzdr-

`evalnih del morda ovira starost in z njo povezane te`ave.

Glede na starost stavbe ni ve~jih razlik o na- vedenih ovirah za prenovo, saj je povsod najve~ji razlog pomanjkanje finan~nih sredstev.

V starej{ih stavbah nekoliko izstopa nezmo`- nost dogovarjanja med lastniki, v novej{ih pa je bolj izrazit (kot v starej{ih) problem brezbri`nost do skupne lastnine. Slednji raz-

log izstopa tudi pri stolpnicah in vi{jih blokih v primerjavi z drugimi tipi stavb. V ve~- stanovanjskih hi{ah pa nekoliko izstopata nezmo`nost dogovarjanja med lastniki ter pomanjkanje finan~nih sredstev.

V stavbah, glede katerih anketiranci ocenju- jejo, da `ivijo stanovalci iz razli~nih social- noekonomskih slojev, je nekoliko ve~ji dele`

takih, ki poudarjajo problem brezbri`nosti do skupne lastnine. Druga~e ve~jih razlik ni in pomanjkanje finan~nih sredstev ostaja v obeh primerih (t. j. socialnoekonomsko me- {anih in homogenih stavbah) najbolj pou- darjena ovira za prenovo.

V primerjavi z mlaj{imi ali premo`nej{imi so starej{i in tisti z ni`jimi dohodki nekoliko

Kaj od na{tetega je po va{em mnenju glavna ovira za u~inkovito prenovo ali obnavljanje v va{i stavbi?

– previsoko zahtevano soglasje lastnikov stanovanj – pomanjkanje finan~nih sredstev

– brezbri`nost do skupne lastnine – nezmo`nost dogovarjanja med lastniki – slab upravnik

– ni~ od tega Skupaj

Kako se v va{i hi{i o potrebni prenovi obi~ajno dogovorite?

– lahko – te`ko

– se ne dogovorimo – prenova ni potrebna Skupaj

Preglednica 6: Ovire za prenovo – primerjava Ljubljane in Slovenije

6,4 35,1 10,9 20,3 6,1 21,1 100,0

43,4 36,4 6,3 13,9 100,0 Ljubljana

(n = 473) (%)

5,4 41,7 10,1 17,5 6,0 19,3 100,0

46,4 38,9 5,3 9,4 100,0 Slovenija (n = 1672)

(%)

Opomba: Na vpra{anje odgovarjajo le tisti, ki `ivijo v ve~stanovanjskih stavbah.

0–50 % 51–75 % 76–99 % 100 % Skupaj

Kolik{no naj bo soglasje lastnikov pri prenovi?

Preglednica 7: Predlogi za zahtevano soglasje lastnikov pri prenovi v Ljubljani

93 217 72 105 489 N

19,0 44,6 15,0 21,4 100 dele`i

(%)

(11)

pogosteje menili, da se lahko dogovorijo o prenovi. [e posebej izstopa skupina mladih, ki je nadpovpre~no pogosto izbrala odgovor

»se ne dogovorimo«. Glede na leto izgradnje in tip stavbe ni ve~jih razlik. Izstopa pa visok dele` (skoraj desetina) anketirancev iz stolpnic ali vi{jih blokov, ki se o prenovi sploh ne uspe dogovoriti.

Upravniki imajo pomembno vlogo pri izvajanju prenovitvenih del. Kot opozarjata Mu- rie in Rowlands (2006), je potrebno dolgo- ro~no na~rtovanje vzdrèvalnih in prenovitvenih del, ki je del upravni{kih nalog. Na~r- tovanje vzdrèvalnih del omogo~a ve~jo finan~no varnost tako za upravnika kot tudi za stanovalce. Zato je pomembna vklju~itev stanovalcev v na~rtovanje vzdrèvalnih in

prenovitvenih del in tudi njihovih stro{kov, saj je s tem povezana tako pripravljenost za prenovo, kakor tudi finan~ne obremenitve, ki iz obnove izhajajo.

Te`ave z upravniki se ne ka`ejo kot velike, saj je le 6 % anketirancev menilo, da je ovira za u~inkovito prenovo pri njih slab upravnik.

Vendar pa je vloga upravnika lahko zelo pomembna pri ustvarjanju soglasja in pri prenovitvenih delih. Zato je pomembno vedeti, kolik{en dele` stavb sploh ima upravnika. Po- leg tega je pomembno za vzdr`evanje tudi redno vpla~evanje v rezervni sklad in potencialni konflikti, do katerih lahko pride pri pla~evanju vzdr`evanja. Podatke za Ljubljano bomo pri tem primerjali s podatki za celotno Slove- nijo. Rezultati so podani v preglednici 10.

Dohodek gospodinjstva – do 625,94 (n = 58)

– nad 625,94 do vklj. 1.043,33 (n = 108) – od 1.043,33 do vklj. 1.669,17 (n = 116) – nad 1.669,17 (n = 69)

Starost anketiranca – do 34 let (n = 106) – 35 do 64 let (n = 235) – 65 let in ve~ (n = 70) Leto izgradnje stavbe – do 1949 (n = 64) – 1949–1969 (n = 128) – 1970 naprej (n = 203) Tip stavbe

– stolpnica ali blok s 5 in ve~ nadstropij (n = 178) – blok ali stolpi~ z do 4 nadstropji (n = 175) – druga~na ve~stanovanjska hi{a (n = 62) Socialnoekonomska struktura stanovalcev – podoben socialnoekonomski polo`aj (n = 112) – me{ano (n = 288)

Preglednica 8: Ovire za prenovo glede na dohodek, starost, tip in starost stavbe ter socioekonomsko struktura stanovalcev

Kaj od na{tetega je po va{em mnenju glavna ovira za u~inkovito prenovo ali obnavljanje v va{i stavbi?

32,9 23,1 11,2 23,2

16,0 19,6 35,7

19,4 20,3 23,6

18,5 24,0 21,0

27,7 18,1 ni~ od tega

4,9 4,6 6,0 5,8

8,5 5,1 4,3

3,2 4,7 5,9

5,6 6,9 3,2

9,8 5,2 slab upravnik

(%)

19,5 20,4 18,1 20,3

20,8 22,6 12,9

27,4 18,0 19,7

20,8 17,7 27,4

17,9 21,5 nezmo`nost

dogo- varjanja

med lastniki

(%)

4,9 16,7 13,8 4,3

9,4 10,6 14,3

6,5 11,7 12,3

14,0 10,3 4,8

4,5 12,8 brezbri`-

nost do skupne lastnine

(%)

36,6 32,4 43,1 31,9

38,7 35,3 28,6

38,7 38,3 32,0

33,7 34,9 40,3

33,9 36,5 pomanj-

kanje finan~nih

sredstev (%)

1,2 2,8 7,8 14,5

6,6 6,8 4,3

4,8 7,0 6,4

7,3 6,3 3,2

6,3 5,9 previsoko zahtevano soglasje lastnikov stanovanj

(%)

(12)

Velika ve~ina anketirancev (88 %) ima upravnika ter tudi pla~uje v rezervni sklad (80 %). Negativen podatek za na~rtovanje kakovostne prenove je, da petina anketirancev ne pla~uje in da se dobri ~etrtini anketirancev pla~evanje v rezervni sklad sploh ne zdi potrebno. Pri tem je potrebno tudi opo- zoriti, da je rezervni sklad namenjen le za poravnavo stro{kov vzdr`evanja, ni pa ga mogo~e uporabiti za prenovitvena dela, ki jih zakon sploh ne omenja (Sendi, 2006).

Vendar pa ta nepripravljenost kaè na negativen odnos do vzdrèvalnih in prenovitvenih del. Tako tudi skoraj polovica anketirancev pravi, da v hi{i kak stanovalec dalj ~asa ni prispeval k stro{kom za vzdrèvanje. V 44 % primerov je to vodilo do manj{ih ali ve~jih konfliktov. Delo upravnika je med drugim

tudi zagotavljanje, da vsi stanovalci prispe- vajo v rezervni sklad. Nepla~evanje ima namre~ negativne posledice za samo prenovo in vzdr`evalna dela (ki se te`ko izvajajo, ~e veliko stanovalcev ne prispeva) ter za sodelovanje med stanovalci.

Do primerov, ko kdo od stanovalcev ne prispeva k stro{kom vzdr`evanja ali obratovanja, pogosteje prihaja v novej{ih stavbah in v stolpnicah ali vi{jih blokih. Vendar pa so precej pogostej{i huj{i konflikti v starej{ih stavbah in druga~nih ve~stanovanjskih hi- {ah. V slednjih se zdi situacija nepla~evanja nekoliko manj pogosta, vendar pa precej pogosteje vodi v ve~je konflikte.

Starost anketiranca – do 34 let (n=131) – 35 do 64 let (n=245) – 65 let in ve~ (n=89) Dohodek

– do 625,94 (n = 69)

– nad 625,94 do vklj. 1.043,33 (n = 111) – od 1.043,33 do vklj. 1.669,17 (n = 134) – nad 1.669,17 (n = 73)

Tip stavbe

– stolpnica ali blok s 5 in ve~ nadstropij (n=211) – blok ali stolpi~ z do 4 nadstropji (n=187) – druga~na ve~stanovanjska hi{a (n=70) Leto izgradnje stavbe

– do 1949 (n=65) – 1949–1969 (n=139) – 1970 naprej (n=237)

Socialnoekonomska struktura stanovalcev podoben socialnoekonomski polo`aj (n=128) me{ano (n=315)

N

Preglednica 9: Dogovarjanje glede na dohodek, starost, tip in starost stavbe

Kako se v va{i hi{i o potrebni prenovi obi~ajno dogovorite?

100,0 100,0 100,0

100,0 100,0 100,0 100,0

100,0 100,0 100,0

100,0 100,0 n = 441 Skupaj

(%)

22,1 10,2 12,4

12,5 11,7 15,7 12,3

17,5 9,6 14,3

7,7 11,5 17,7

18,8 12,1 n = 63 prenova ni

potrebna (%)

12,2 4,1 4,5

2,1 8,1 9,7 4,1

9,5 3,2 4,3

9,4 4,2

3,9 5,7 n = 23 se ne dogovorimo

(%)

25,2 44,9 28,1

31,3 36,9 34,3 37,0

33,2 39,6 37,1

49,2 33,1 35,4

34,4 39,0 n = 162

te`ko (%)

40,5 40,8 55,1

54,2 43,2 40,3 46,6

39,8 47,6 44,3

43,1 46,0 42,6

43,0 43,2 n = 193

lahko (%)

(13)

4. Sklepi

V ~lanku smo prikazali, kak{no je stanje prenovitvenih dejavnosti v MOL in analizirali nekatere ovire za njihovo izvedbo. Podatki kaèjo, da je velik del anketirancev (dve tretjini) è izvajal dolo~ena prenovitvena dela, hkrati pa se kaè {e vedno velika potreba po prenovi v prihodnosti.

Pri tem smo v analizah posebno pozornost namenili ve~stanovanjskim stavbam, saj je pri njih potrebna za izvedbo prenovitvenih del soglasje med lastniki in upravnikom.

Upravniki navajajo razli~ne ovire za prenovo, ki smo jih kategorizirali v tri skupine, in sicer ovire, povezane s sporazumevanjem z lastniki (ali najemniki stanovanj), ovire, povezane z izvajanjem upravljalskega dela ter zakonodajne ovire.

Seveda pa je klju~ni dejavniki prenove tudi sama starost stanovanjskega sklada, kakovost gradnje in materialov ter instalacij. Kot opozarjajo mnogi avtorji, je tudi pri nas kakovost gradnje v nekaterih stanovanjskih stavbah, zgrajenih po letu 1970, nekoliko slab{a, kar pove~a potrebo po prenovitvenih delih (glej: Sendi, 2006; Dimitrowska An- drews in Sendi, 2001).

Analize odgovorov o ovirah za prenovo, kot jih vidijo lastniki, pa so pokazale, da bi morala mestna politika posvetiti posebno pozornost naslednjim podro~jem:

Ali imate upravnika?

– da – ne Skupaj

Ali pla~ujete v rezervni sklad?

Ali se vam zdi pla~evanje v rezervni sklad po- trebno?

Ali v va{i hi{i kak stanovalec `e dlje ~asa ni prispeval k stro{kom za vzdr`evanje?

Ali je zaradi nepla~evanja stro{kov za vzdr`eva- nje ali prisvajanja prostorov pri{lo v hi{i do**

– huj{ih konfliktov – manj{ih konfliktov – ali pa ni bilo konfliktov Skupaj

Preglednica 10: Prisotnost upravnika in pripravljenost za vzdr`evanje – primerjava Slovenije in Ljubljane

** Na vpra{anje odgovarjajo le tisti, ki so predhodno odgovorili, da je v hi{i kak stanovalec, ki `e dlje ~asa ni prispeval k stro{kom za obratovanje ali pa si je prilastil kak skupni prostor v hi{i.

87,6 12,4 100,0 80,5 19,5 100,0

73,4 26,6 100,0 (n = 333)

44,4 55,6 100,0 (n = 188)

12,6 31,3 56,0 100,0 Ljubljana

(n = 504) (%)

80,7 19,3 100,0 73,4 26,6 100,0

76,0 24,0 100,0 (n = 1652)

42,7 57,3 100,0 (n = 707)

10,2 32,5 57,3 100,0 Slovenija (n = 4009)

(%)

Leto izgradnje stavbe – do 1949 (n = 60) – 1949–1969 (n = 100) – 1970 naprej (n = 163) Tip stavbe

– stolpnica ali blok s 5 in ve~ nadstropji (n = 127) – blok ali stolpi~ z do 4 nadstropji (n = 141) – druga~na ve~stanovanjska hi{a (n = 65)

Preglednica 11: Konflikti zaradi neprispevanja k stro{kom glede na tip in starost stavbe

70,0 56,0 48,5 42,5 60,3 70,8 Ne (%) Da

(%)

Ali v hi{i kak stanovalec dlje ~asa ni prispeval k stro{kom za obratovanje ali vzdr`evanje?

Ali je zaradi nepla~evanja ali prisvajanja prostorov pri{lo

v hi{i do*

30,0 44,0 51,5 57,5 39,7 29,2

((60,0)) 40,7 42,2 44,0 37,3 ((63,6)) huj{ih ali

manj{ih konfliktov (%)

((40,0)) 59,3 57,8 56,0 62,7 ((36,4))

ni bilo konfliktov

(%)

* Na vpra{anje odgovarjajo le tisti, ki so predhodno odgovorili, da je v hi{i kak stanovalec, ki `e dlje ~asa ni prispeval k stro{kom za obratovanje ali pa si je prilastil kak skupni prostor v hi{i.

(14)

Ð Finan~ni dejavnikiso najve~ja ovira za prenovo. Tako namre~ meni ve~ kot tretjina anketirancev. To je torej podro~je, v ka- terega se mora mestna politika najbolj us- meriti.

Ð Druga najve~ja ovira za prenovo je nezmo`nost dogovarjanja med lastniki. Peti- na anketirancev to namre~ navaja kot najve~jo oviro. Poleg tega se ve~ kot tretjina anketirancev iz ve~stanovanjskih stavb te`- ko dogovori o prenovi. Mestna politika bi morala to upo{tevati in morda na tem mestu spodbuditi vlogo upravnikov pri aktiv- nem iskanju soglasja za prenovitvena dela.

Ð Ve~stanovanjske hi{e imajo najmanj izvedene prenove in hkrati velik dele` anketirancev meni, da bo prenova v prihodnje potrebna. Kot ovire navajajo predvsem pomanjkanje finan~nih sredstev, vendar je izredno visok dele` tudi takih, ki opozarjajo na nezmo`nost dogovarjanja med lastniki (dele` je ve~ji kot pri ve~stanovanjskih stavbah, kot so bloki ali stolpnice). Tako bi torej bili poleg finan~nih ukrepov za olaj- {anje finan~nega bremena prenove nujni ukrepi, ki bi olaj{ali dogovarjanje med lastniki v ve~stanovanjskih hi{ah. Ð Posebni instrumenti bi morali biti obli-

kovani za vzpodbujanje pripravljenosti ljudi k prenovi. Petina anketirancev namre~ ni pripravljena nameniti denarja za prenovo ali ve~ja popravila in zaradi nepla~il stro{kov za vzdr`evanje (in zaradi skupnih prostorov) prihaja tudi do konfliktov (v skoraj polovici primerov). Petina anketirancev tudi ne pla~uje v rezervni sklad. Tu gre morda za slabo prepoznava- nje lastne odgovornosti lastnikov za vzdr-

`evanje in prenavljanje skupnih prostorov in celotne stavbe kot posledica hitro pri- dobljenega lastni{kega statusa. Na to opozarjajo tudi odgovori upravnikov.

dr. Richard Sendi, univ. dipl. in`. arh., Urbanisti~ni in{titut Republike Slovenije

E-po{ta:richard.sendi@uirs.si

dr. Ma{a Filipovi}, univ. dipl. kom., Fakulteta za dru`bene vede, Univerza v Ljubljani

E-po{ta: masa.filipovic@fdv.uni-lj.si

Opombe

[1] Druga~ne ve~stanovanjske hi{e zajemajo stavbe, ki se ne uvr{~ajo v kategorijo stolpnice ali bloka s 5 ali ve~ nadstropji, bloka ali stolpi~a z do 4 nadstropji ter dru`insko hi{o. Obi~ajno gre za ve~je, starej{e enodru`inske hi{e, ki so bile prenovljene oz. spremenjene v ve~stanovanjsko hi{o.

[2] Najve~ selivcev (t. j. tistih, ki so odgovorili, da je v naslednjih 5 letih zelo verjetna njihova selitev) je namre~ ravno med mladimi (do 34 let). Med selivci pa je pripravljenost nameniti denar za prenovo precej ni`ja (t. j. le 65 % bi jih namenilo, medtem ko je med tistimi, ki menijo, da njihova selitev ni zelo verjetna, ta dele` 85 %).

Literatura

Andersen, H.S. in Leather, P. (ur.) (1999): Housing re- newal in Europe. Bristol: The Policy Press

Balchin, P. (ed) (1996): Housing policy in Europe an introduction. London: Routledge

Boelhouwer, P. (1999): International comparison of social housing management in Western Europe. Nether- lands Journal of Housing and the Built Environment 14(3) 225²⁴⁰

^erni~ Mali, B., Sendi, R., Bo{ki}, R., Gor{i~, N.

(2005): Large Housing Estates in Ljubljana and Koper, Slovenia. Opinions of residents on recent developments. Restate report 4g. Utrecht: Faculty of Geos- ciences, Utrecht University

Dimitrovska Andrews, K., Sendi, R., Jarc, D., Coti~, B., Pichler Milanovi}, N., ^erni~ Mali, B., Dalla Valle, S.

(1999) Kriteriji in metode kompleksne prenove velikih stanovanjskih sosesk: Mednarodne primerjave in izhodi{~a za Slovenijo. Ljubljana, Urbanisti~ni in{titut RS Dimitrovska Andrews in Cerni~ Mali, (2004) v Turking- ton, R., van Kempen,R., Wassenberg, F. (ed.) (2004):

High-rise housing in Europe: Current trends and future prospects. Delft: Delft University Press

Dimitrovska Andrews, K., Sendi, R. (2001): Large housing estates in Slovenia: a framework for renewal. Eu- ropean journal of housing policy. 1 (2) 233²⁵⁵

Dogge, P. in Smeets, J. (2004): Housing management and creation of customer value. Open House Interna- tional 29(3), September 2004

Dr`avni zbor RS (2002): Stvarnopravni zakonik. Ur.l.

RS. {t. 87-4360/2002

Dr`avni zbor RS (2003): Stanovanjski zakon. Ur.l. RS, {t. 69/2003

Goodlad, R. (1999): Housing management matters: Ci- tizenship and managerialism in the new welfare mar- ket. Netherlands Journal of Housing and the Built Envi- ronment14(3), 241²⁵⁶

Kos, D. (2005): Participativna prenova mesta. Urbani izziv, 2005, let.16,{t 2., str. 16²³

Littlewood, A., in Munro, M. (1996): Explaining disre- pair: Examining owner occupiers’ repair and maintenance behaviour. Housing Studies 11(4), 503⁵²⁵

Mandi~, S., Hlebec, V., Cirman, A., Dimitrovska An- drews, K., Filipovi}, M., Kos, D., Sendi, R. (2006): Raz- vojno raziskovalni projekt: stanovanjska anketa: zaklju~no poro~ilo. Ljubljana: Univerza v Ljubljani, FDV, In{titut za dru`bene vede

Malpass, P. in Murie, A. (1999): Housing policy and practice. London: Macmillan

Pearl, M. (1997): Social Housing Management. A Criti- cal Appraisal of Housing Practice. London, Macmillan Power, A. (1999): Estates on the Edge. The Social Consequences of Mass Housing in Northern Europe.

London: Macmillan Press Ltd.

(15)

Priemus, H., Dielman, F. in Clapham, D. (1999): Cur- rent developments in social housing management.

Netherlands Journal of Housing and the Built Environ- ment14(3), 211²²³

Saugeres, L. In Clapham, D. (1999): Themes and con- tradictions in housing management: An analysis of bu- reacratic discourse. Netherlands Journal of Housing and the Built Environment14(3). 257²⁷⁶

Sendi, R., Dimitrovska Andrews K., [uklje Erjavec, I., Coti~, B., Tominc, B., Vi{nar, K., Bizjak, I., Kos, D., Tr-

~ek, F., Cirman, A., Lutman, M., Vrabec, M. (2004):

Prenova stanovanjskih sosesk v Ljubljani. Ljubljana, Urbanisti~ni in{titut Republike Slovenije

Sendi, R. (2005): Sodelovanje stanovalcev kot pogoj za uspe{no izvedbo prenove stanovanjskih sosesk.

Ljubljana, Urbani izziv, 2005, let.16,{t 2. str. 5¹⁵

Sendi, R. (2006): Dimenzija upravljanja, vzdr`evanja in prenove stanovanj in stanovanjskega okolja. V: Man- di~, S., Hlebec, V., Cirman, A., Dimitrovska Andrews, K., Filipovi}, M., Kos, D., Razvojno raziskovalni projekt:

stanovanjska anketa: zaklju~no poro~ilo. Ljubljana:

Univerza v Ljubljani, FDV, In{titut za dru`bene vede Sendi, R. (izide 2008): From Tenants to Homeowners:

Privatised Housing Management Practices in Slovenia.

V: Gruis,V.H., Nieboer, N., Tsenkova, S.The Management of Privatised Housing. Oxford, Blackwell Publishing Smith, R. (2006): Housing stock transfer: Investigating in renewal as a tool for sustainable regeneration. Hou- sing studies, 21(2), 269²⁸²

Tr~ek, F. (2005): Sociolo{ka anketna raziskava. Preno- va stanovanjskih sosesk v Ljubljani Savsko naselje.

Urbani izziv, 2005, let.16,{t 2. str. 24³⁵

Turkington, R., van Kempen,R., Wassenberg, F. (ed.) (2004): High-rise housing in Europe: Current trends and future prospects. Delft: Delft University Press Van Kempen, R., Murie, K., Knorr-Siedow, T., Tosics, I.

(2006): Regenerating larrge housing estates in Euro- pe.A guide to better practice. Utrecht, Urban and Re- gional Research centre Utrecht

Vestergaard, H. (1997): From Physical Improvement Towards Integrated Approaches in the Danish Pro- grammes for Large Estates

Murie, A. in Rowlands, R. (2006): Housing menega- ment. v Van Kempen, R., Murie, A., Knorr-Siedow, T., Tosics I. (ur): Regenerating large housing estates in Europe:a guide to better practice. Restate. Urban and regional centre Utrecht