Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo
MAGISTRSKO DELO
MAGISTRSKI ŠTUDIJSKI PROGRAM DRUGE STOPNJE GEODEZIJA IN GEOINFORMATIKA
Ljubljana, 2021
Hrbtna stran: 2021
NATAŠA JOŽEF
ŠTUDIJA MOŽNOSTI EVIDENTIRANJA SLUŽNOSTNE PRAVICE V KATASTRU
NEPREMI ČNIN
JOŽEF NATAŠA
Mentor/-ica: Predsednik komisije:
Somentor/-ica:
Član komisije:
Ljubljana, _____________
Magistrsko delo št.:
Master thesis No.:
ŠTUDIJA MOŽNOSTI EVIDENTIRANJA SLUŽNOSTNE PRAVICE V KATASTRU
NEPREMI ČNIN
FEASIBILITY STUDY FOR EASEMENTS RECORDING IN THE REAL PROPERTY
CADASTRE
izr. prof. dr. Anka Lisec
viš. pred. dr. Miran Ferlan
STRAN ZA POPRAVKE, ERRATA
Stran z napako Vrstica z napako Namesto Naj bo
»Ta stran je namenoma prazna«
BIBLIOGRAFSKO - DOKUMENTACIJSKA STRAN IN IZVLEČEK UDK: 528.4:332.6:347.26 (043.3)
Avtor: Nataša Jožef, dipl. inž. geod. (UN) Mentor: izr. prof. dr. Anka Lisec
Somentor: viš. pred. dr. Miran Ferlan
Naslov: Študija možnosti evidentiranja služnostne pravice v katastru nepremičnin Tip dokumenta: Magistrsko delo
Obseg in oprema: 61 str., 16 sl.
Ključne besede: služnostna pravica, zemljiški kataster, zemljiška knjiga, LADM, zemljiška administracija, kataster nepremičnin
Izvleček
V Sloveniji se pripravlja celovita prenova sistema zemljiške administracije, ki predvideva vzpostavitev katastra nepremičnin. Sprememba zakonodaje med drugim predvideva vpis podatkov o služnostni pravici v katastru nepremičnin, kjer se bodo shranili tako prostorski kot opisni podatki o dani služnostni pravici, slednje bo osnova za vpis služnostne pravice v zemljiško knjigo. Namen magistrskega dela je analizirati možnosti vključevanja podatkov o služnostnih pravicah v podatkovno zbirko katastra nepremičnin, kjer se osredotočamo na služnosti, ki so prostorsko opredeljene kot del ali več delov zemljiških parcel. V ta namen smo celovito preučili, katere služnostne pravice je mogoče prostorsko bolj podrobno opredeliti kot na ravni parcele ter podatke o njih vključiti v kataster nepremičnin. Pri tem smo se osredotočili predvsem na izziv, kako prostorsko opredeliti posamezno služnostno pravico v geometričnem delu podatkovne baze katastra nepremičnin, kjer smo izhajali iz organizacije podatkov v trenutnem zemljiškem katastru, saj še ni na voljo novega katastrskega informacijskega sistema. Naša ugotovitev je, da so že danes v zemljiški knjigi na voljo informacije o poteku mej območij služnosti, kjer pa je kakovost prostorske opredelitve zelo raznolika. Vsekakor bi bilo smotrno podatke o služnosti vključiti v katastrski informacijski sistem, če je služnost prostorsko jasno opredeljena. Tako bi tudi na bolj pregleden način pristopali do podatkov, ki so ključni za prostorsko planiranje, nepremičninski trg, davčne politike ipd. Za ta namen bi morali sicer informacijskih rešitev katastra nadgraditi, trenutna struktura podatkov zemljiškega katastra pa že omogoča modeliranje podatkov o služnostih pravicah, ki so prostorsko opredeljene. Velik izziv pri modeliranju in shranjevanju podatkov o območjih služnosti sicer predstavlja omejena položajna kakovost podatkov zemljiškega katastra, za že evidentirane služnosti pa zelo raznolik opis prostorske razsežnosti služnosti v zemljiški knjigi.
BIBLIOGRAPHIC-DOCUMENTALISTIC INFORMATION AND ABSTRACT UDC: 528.4:332.6:347.26 (043.3)
Author: Nataša Jožef, B. Sc.
Supervisor: Assoc. Prof. Anka Lisec, Ph. D.
Co-supervisor: Sen. Lect. Miran Ferlan, Ph. D.
Title: Feasibility study for easements recording in the real property cadastre Document type: Master Thesis
Notes: 61 p., 16 fig.
Keywords: easement, land cadastre, land registry, LADM, land surveyor, real estate cadastre
Abstract
The current legislation in Slovenia predicts, among the others, the entry of easement data in the real estate cadastre, where an easement’s descriptive and spatial data will also be saved. This will be the basis for registering easements in the land registry. The main objective of the master research is to analyze the possibilities of including data on easement rights in the database of the real estate cadastre, where they focus on services that are both spatially defined as part of several parts of land plots.
Therefore, it has been thoroughly studied which rights resulting from easements can be spatially defined in more detail in terms of space than at the level of the plot and have been included in the cadastre of real estate. The focus has been on overcoming the challenge of spatially defining each easement and its modelling in the geometrical part of the real estate cadastre database, based on the current land cadastre’s data organization as a new cadastral information system is not yet available. Our finding is that the information on the course of the boundaries of easement areas is already available in the land register today, where the quality of the spatial definition is very diverse. In any case, it would be expedient to include data on easements in the cadastral information system if the easements are spatially clearly defined. In this way, we would also access data that are crucial for spatial planning, the real estate market and tax policies in a more transparent way. For this purpose, the information solutions of the land cadastre should be upgraded, but the current structure of the land cadastre data already enables the modeling of data on easements, which are spatially defined. A great challenge in modeling and storing data on easement areas is the limited positional quality of land cadastre data, and for already registered easements a very diverse description of the spatial dimension of easements in the land register.
ZAHVALA
Zahvaljujem se mentorici izr. prof. dr. Anka Lisec in somentorju viš. pred. dr. Miran Ferlan za strokovno pomoč in usmerjanje pri izdelavi magistrske naloge. Vaši nasveti so mi bili v veliko pomoč.
Hvala Fakulteti za gradbeništvo in geodezijo za vso prejeto znanje.
Hvala moji družini, fantu in kolegicam, ki ste mi ves čas stali ob strani in me podpirali.
KAZALO VSEBINE
STRAN ZA POPRAVKE, ERRATA ... 1
BIBLIOGRAFSKO - DOKUMENTACIJSKA STRAN IN IZVLEČEK ... 3
BIBLIOGRAPHIC-DOCUMENTALISTIC INFORMATION AND ABSTRACT ... 4
ZAHVALA ... 5
KAZALO SLIK ... 8
SEZNAM KRATIC ... 9
1 UVOD ... 10
1.1 Namen naloge in hipoteza magistrske naloge ... 11
1.2 Struktura naloge ... 12
2 METODE IN MATERIALI ... 14
2.1 Pregled zakonodaje in literature ... 14
2.2 Eksperimentalni del ... 15
2.3 Diskusija in sklepne ugotovitve ... 16
3 PREGLED VIROV IN LITERATURE ... 18
3.1 Sistem zemljiške administracije ... 18
3.1.1 LADM... 20
3.1.2 Služnostna pot na podlagi standarda LADM ... 24
3.2 Tuje izkušnje na področju evidentiranja služnosti v zemljiškem katastru ... 25
3.2.1 Slovaška ... 26
3.2.2 Švedska ... 27
3.2.3 Viktorija (Avstralija)... 28
4 SLUŽNOST PO SLOVENSKI ZAKONODAJI ... 30
4.1 Stvarne služnosti ... 30
4.1.1 Nastanek stvarne služnosti ... 31
4.1.2 Prenehanje stvarne služnosti ... 32
4.1.3 Enakost lastninskega stanja oziroma združitev ... 34
4.2 Neprave stvarne služnosti ... 35
4.2.1 Nastanek in prenehanje neprave stvarne služnosti ... 35
4.3 Osebna služnost ... 36
4.4 Služnost v javno korist ... 37
4.4.1 Primerna odškodnina ... 38
4.4.2 Ustanovitev služnosti v javno korist ... 38
4.4.3 Prenosljivost služnosti v javno korist ... 39
4.4.4 Trajanje in prenehanje služnosti v javno korist ... 39
4.5 Stavbna pravica ... 39
4.5.1 Nastanek stavbne pravice... 40
4.5.2 Nadomestilo lastniku zemljišča ... 40
4.5.3 Prenehanje stavbne pravice ... 41
5 SISTEM ZEMLJIŠKE ADMINISTRACIJE IN EVIDENTIRANJE SLUŽNOSTI V SLOVENIJI ... 42
5.1 Zemljiški kataster ... 42
5.2 Zemljiška knjiga ... 43
5.3 Predlog evidentiranja služnosti v katastru nepremičnin ... 46
5.3.1 Razlogi za pripravo novega Zakona o katastru nepremičnin... 46
5.3.2 Služnostna pravica v katastru nepremičnin ... 47
5.3.3 Določitev območja služnosti ... 48
5.3.4 Določitev in vpis območja služnosti ... 49
5.3.5 Izračun površine in določitev podatkov... 51
6 REZULTATI ... 53
6.1 Služnostno pot, ki se jo prostorsko opredeli glede na izvedene meritve ... 53
6.1.1 Podatki o služnostni poti iz zemljiške knjige ... 54
6.1.2 Pogodba o ustanovitvi služnosti ... 54
6.1.3 Grafični prikaz območja služnosti – prvi primer ... 55
6.2 Služnostna pot, privzeta iz zemljiške knjige, katero se lahko prostorsko opredeli ... 58
6.2.1 Podatki o služnostni poti iz zemljiške knjige ... 58
6.2.2 Grafični prikaz območja služnosti – drugi primer ... 59
6.3 Služnostna pot, privzeta iz zemljiške knjige, ki se je ne more prostorsko opredeliti... 60
6.3.1 Podatki o služnostni poti iz zemljiške knjige ... 60
6.3.2 Grafični prikaz območja služnosti – drugi primer ... 61
6.4 Razprava ... 62
7 ZAKLJUČEK ... 63
VIRI ... 65
Zakonodaja in pravilniki ... 69
KAZALO SLIK
Slika 1:Teoretične povezave med človekom in zemljiščem (Niukkanen, 2014, cit. po Mattsson, 2006)
... 18
Slika 2: Sestavine zemljiške administracije (Zupan et al., 2014; povzeto po Enemark, 2004) ... 19
Slika 3: Poenostavljen razredni diagram LADM kot diagram UML (ISO, 2010) ... 22
Slika 4: Prikaz štirih ključnih skupin konceptualnega modela LADM (Jenni et al., 2017) ... 22
Slika 5: Zapis podatkov o služnostni poti, predstavljeni v diagramu UML (Elia et al., 2013) ... 25
Slika 6: Prikaz služnostne poti v zemljiškem katastru na Slovaškem (Kysel in Hudecova, 2019) ... 27
Slika 7: Obravnavano prvo območje na DOF (Vir podatkov: Geodetska uprava RS) ... 53
Slika 8: Prikaz točk, ki določajo območje služnosti na DOF (Vir podatkov: Geodetska uprava RS) ... 56
Slika 9: Prikaz območja služnosti s poligonom ... 56
Slika 10: Atributni podatki za posamezno stvarno služnost ... 57
Slika 11: Atributni podatki na podlagi poočitve o obstoju služnosti na parceli 990/10 ... 57
Slika 12: Obravnavano drugo območje na DOF (Vir podatkov: Geodetska uprava RS) ... 58
Slika 13: Prikaz služnosti privzeta iz zemljiške knjige, ki se jo da prostorsko opredeliti ... 59
Slika 14: Atributni podatki za služnosti na parceli 1291/5 ... 60
Slika 15: Grafični prikaz služnostne poti, ki se je ne more prostorsko opredeliti ... 61
Slika 16: Zaznamek v atributnih podatkih o parceli ... 61
SEZNAM KRATIC
FIG Mednarodna zveza geodetov (angl. International Federation of Surveyors) GURS Geodetska uprava Republike Slovenije
ISO Mednarodna organizacija za standardizacijo (angl. International Organization for Standardization)
LADM Model področja zemljiške administracije (angl. Land Administration Domain Model)
ICSM Medvladni odbor za geodetske zadeve (angl. Intergovernmental Committee on Surveying and Mapping)
RRR Pravice, omejitve in odgovornosti (angl. Rights, Restrictions and Responsibilities)
SPZ Stvarnopravni zakonik
UML Poenoten jezik za modeliranje (angl. Unified Modelling Language), ZEN Zakon o evidentiranju nepremičnin
ZENDMPE Zakon o evidentiranju nepremičnin, državne meje in prostorskih enot ZKN Zakon o katastru nepremičnin
ZKT Zemljiškokatastrska točka
ZUreP Zakon o urejanju prostora ZZK Zakon o zemljiški knjigi
1 UVOD
Katastrski podatki so ključnega pomena za upravljanje zemljišč, saj med drugim podajajo temelj za varstvo pravic in drugih interesov na zemljiščih. Katastrski informacijski sistem je v mnogih razvitih državah pomemben del sodobnega sistema zemljiške administracije. Pri tem sistem zemljiške administracije razumemo kot obsežen sistem za pravno-administrativno strukturiranje prostora ter urejanje mej, pravic, omejitev in odgovornosti na zemljiščih ter sistem za zajemanje, vzdrževanje, analize in posredovanje podatkov o nepremičninah in pravicah na njih (Zupan et al., 2014). Usmeritve razvoja katastrov nepremičnin jasno kažejo na potrebo, da se v katastrih poleg prostorskih opredelitev nepremičninskih enot, na katere se nanaša lastninska pravica, prostorsko opredelijo tudi enote, na katere se nanašajo druge pravice ali omejitve na nepremičninah, kot sta na primer služnost ali stavbna pravica.
Slednje med drugim predvideva mednarodni standard s področja zemljiške administracije ISO 19152:2012 Geographic information – Land Administration Domain Model (v nadaljevanju LADM), ki v okviru sistema zemljiške administracije predvideva vpis različnih stvarnih pravic in omejitev na zemljiščih oziroma nepremičninah (ISO, 2012).
Podatkovne zbirke katastrov so že v osnovi zelo dinamične narave, saj se podatki nenehoma spreminjajo zaradi sprememb dejstev o nepremičninah, ki so rezultat različnih in spreminjajočih se interesov na nepremičninah, pa tudi rezultat fizičnih sprememb. Dejavnosti, ki so povezane s prostorskim razvojem, zahtevajo med drugim spremembe oblik zemljiških parcel, lastništva, spremembe rabe zemljiških parcel in vzpostavljanje različnih stvarnih pravic na zemljiščih. Vse te spremembe vplivajo na podatke, shranjene v sistemu zemljiške administracije, ki pa bi jih lahko uvrstili v dve skupini: spremembe podatkov zaradi spreminjanja prostorskih podatkov (geometrijski podatki) in spremembe opisnih podatkov o nepremičnini (Polat et al., 2018).
V Sloveniji temelji sistem zemljiške administracije na treh temeljnih nepremičninskih evidencah, to so zemljiški kataster, kataster stavb in zemljiška knjiga, s katerimi so povezane tudi druge uradne evidence.
Po trenutno veljavni zakonodaji, to je glede na določila Zakona o katastru nepremičnin (ZEN, 2006) in zakonskih podatkov, se v zemljiškem katastru shranjujejo in vzdržujejo podatki o parcelah, kot so identifikator parcele, oblika in površina parcele, podatki o poteku parcelnih meja itd. V katastru stavb se hranijo in vzdržujejo podatki o stavbah in delih stavb. Oba katastra, ki naj bi se v prihodnje združila v enotno evidenco, to je v kataster nepremičnin, sta povezana z zemljiško knjigo, kjer se hranijo in vzdržujejo (i) podatki o stvarnih pravicah na nepremičnini, kot so lastninska in zastavna pravica, služnosti, pravica stvarnega bremena in stavbna pravica, (ii) določene obligacijske pravice in (iii) nekatera pravna dejstva (ZKN, 2021).
V praski se kaže zahteva po shranjevanju in upravljanju podatkov o zemljiških parcelah, stavbah in delih stavb v enotnem informacijskem sistemu, ki je predviden v okviru novega katastra nepremičnin.
Kataster nepremičnin naj bi glede na Zakona o katastru nepremičnin (v nadaljevanju ZKN) (Predlog ZKN, 2020) s podzakonskimi predpisi omogočal vpis podrobne prostorske opredelitve nepremičnine ali dela nepremičnine, na katero se nanaša služnostna ali stavbna pravica. S tem se bo morala vzpostaviti neposredna povezava med podatki katastra nepremičnin o stavbnih pravicah in služnostih s podatki o obravnavani pravici v zemljiški knjigi. Trenutno se služnostna pravica vpisuje le opisno, in sicer v zemljiškoknjižnem izpisu, ki se nanaša na predmetno nepremičnino. Ker je služnost pogosto določena le na delu nepremičnine, se je uvedla praksa, da se v zemljiški knjigi (listinah) lokacija oziroma prostorska razsežnost služnosti poda opisno. Vendar so ti opisi pogosto ohlapni in nenatančni, čeprav imajo lahko za prilogo tudi grafični prikaz. Ker je mnogo primerov služnosti takih, ki se jih v pogodbah o ustanovitvi služnostne pravice opredeli prostorsko, je potrebno vzpostaviti sistem za evidentiranje prostorskega obsega služnosti ter podatke o geolokaciji in vpisano služnost v zemljiški knjigi ter možnost, da se lahko služnost nanaša le na del nepremičnine ali del sestavine nepremičnine (Predlog ZKN, 2020).
1.1 Namen naloge in hipoteza magistrske naloge
Glavni namen magistrske naloge je na izbranih primerih pokazati možnost vključevanja prostorskih (geometričnih) in opisnih podatkov o služnosti v zemljiški kataster oziroma kataster nepremičnin glede na novo, sprejeto zakonodajo (ZKN, 2021). V ta namen smo najprej podrobneje preučili zakonski okvir, ki določa vrste služnosti. Posamezno skupino služnosti smo nadalje analizirali predvsem z vidika možnosti in smotrnosti njihove prostorske opredelitve. Na izbranih študijskih primerih so podrobneje prikazane trenutne rešitve evidentiranja služnosti v zemljiški knjigi in predlagane rešitve glede prostorske opredelitve teh služnosti v katastru nepremičnin.
Magistrska naloga temelji na dveh hipotezah, in sicer se glasita:
- Hipoteza 1: »Podatke o prostorski razsežnosti služnosti je mogoče vključiti v prostorski podatkovni model katastra.«
- Hipoteza 2: »Podatki v zemljiški knjigi vedno ne zadoščajo za kakovostno prostorsko modeliranje območja služnosti.«
Za preverjanje pravilnosti hipotez smo podrobno preučili zakonski okvir ter na izbranih primerih predstavili možnosti prostorske opredelitve služnosti.
1.2 Struktura naloge
Uvodnemu delu sledi poglavje o metodah in materialih, ki smo jih uporabili v svoji raziskavi. Sledijo tri poglavja, ki so namenjena pregledu virov in literature ter zakonskega okvirja vzpostavitve in evidentiranja služnosti v Sloveniji. V nalogi najprej obravnavamo pojem zemljiške administracije ter izzive, ki jih prinaša mednarodni standard LADM (ISO, 2012) z vidika evidentiranja prostorskih razsežnosti služnostni in drugih stvarnih pravic na nepremičninah. Podrobneje podajamo opis skupin, ki jih konceptualni model LADM vsebuje v svoji osnovni shemi. Na kratko predstavimo primere evidentiranja služnosti v zemljiškem katastru v izbranih tujih državah, za katere smo pridobili objave v angleškem jeziku, to so Slovaška, Švedska in zvezna država Viktorija (Avstralija).
Sledi poglavje, kjer predstavimo podrobneje vrste služnosti po slovenski zakonodaji, in sicer stvarne služnosti, neprave stvarne služnosti, osebne služnosti, služnosti v javno korist in stavbno pravico. V petem poglavju je predstavljen sistem zemljiške administracije, pri čemer smo podrobno predstavili zemljiško knjigo in zemljiški kataster ter evidentiranje služnosti v Sloveniji. Posebej omenjamo tudi novi Zakon o katastru nepremičnin (ZKN, 2021), ki prinaša določene spremembe na področju možnosti evidentiranja služnosti v novem katastru nepremičnin.
V šestem poglavju smo za izbrane primere evidentirane služnosti preučili podatkovne vire in njihovo kakovost z vidika možnosti modeliranja podatkov o prostorski razsežnosti služnosti ter vključitvi teh podatkov v kataster nepremičnin. Sledi razprava temu pa zaključek, kjer so povzete ključne ugotovitve naloge.
»Ta stran je namenoma prazna«
2 METODE IN MATERIALI
V tem poglavju podajamo pregled metod in uporabljenih virov oziroma materialov, ki smo jih uporabili pri raziskovalnem delu. Magistrska naloga je v osnovi razdeljena na dva glavna dela, in sicer na (i) pregled virov in literature, kjer smo preučili zakonodajo in relevantno literaturo ter jo predstavili z uporabo opisne metode, ter (ii) eksperimentalni del, kjer smo na študijskih primerih preverjali pravilnost domnev, ki smo jih oblikovali v začetku naloge.
2.1 Pregled zakonodaje in literature
Za namene predstavitve teoretične zasnove naloge smo preučili zakonodajo, za predstavitev katere smo uporabili opisno metodo, kjer smo kratko povzeli temeljne značilnosti zakonskega okvirja področja obravnave. Podrobno smo preučili naslednje veljavne zakone:
- Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ; SPZ, 2002),
- Zakon o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-2; ZUreP-2, 2017), - Zakon o evidentiranju nepremičnin (v nadaljevanju ZEN; ZEN, 2006), - Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK; ZZK, 2003),
- Zakon o katastru nepremičnin (ZKN, 2021).
Poleg zakonodaje smo preučili tudi izbrane članke s področja obravnave, in sicer avtorjev v Sloveniji kot tudi tujih avtorjev, kjer smo iskali članke po ključnih besedah »kataster« in »služnost« v bazi ScienceDirect in med konferenčnimi članki mednarodne organizacije FIG. Pregled literature sicer začnemo s predstavitvijo standarda LADM, ki predvideva vpis različnih stvarnih pravic in omejitev na nepremičninah. Glede tujih praks smo zanimive objave o evidentiranju služnosti našli za Slovaško, Švedsko in zvezno državo Viktorijo (Avstralija). Viktorija ima podroben in natančen opis evidentiranja atributnih podatkov o služnostni pravici v njihovem katastru (Rajabifard et al., 2019), Slovaška ima podroben opis evidentiranja služnosti tudi v grafičnem delu podatkovne baze katastra (Kysel in Hudecova, 2019). Švedska je že mnogo let mednarodno dejavna na področju katastrske in zemljiške registracije ter se pogosto pojavlja kot svetovalec na različnih mednarodnih in evropskih projektih (Hugosson, 2019).
Za namene izvedbe eksperimentalnega dela smo podrobneje preučili sistem zemljiške administracije in evidentiranje služnostne pravice v Sloveniji. Najprej smo preučili sistem zemljiške administracije v Sloveniji, ki ga predstavljajo tri temeljne evidence, in sicer zemljiški kataster, kataster stavb in zemljiška knjiga po veljavni zakonodaji.
Podrobno smo preučili vrste služnosti in stavbno pravico, ki jih urejata SPZ in ZUreP-2 ter se vpisujejo v zemljiško knjigo, so naslednje:
- stvarna služnost,
- neprava stvarna služnost, - osebna služnost,
- služnost v javno korist in - stavbna pravica.
Nadalje smo kot izhodišče magistrske naloge predstavili novi zakon ZKN, ki prinaša novosti na področju evidentiranja služnosti v katastru nepremičnin. Preučili smo tako vsebino zakona (ZKN, 2021), kot tudi osnutek oziroma predlog zakona s komentarji in pojasnili pristojnega ministrstva (Predlog ZKN, 2020). Poleg tega smo preučili predlog Pravilnika o načinu vodenja podatkov katastra nepremičnin na področju služnosti kot priloga Predlogu ZKN (2020).
2.2 Eksperimentalni del
V eksperimentalnem delu so obravnavani trije primeri možnosti evidentiranja služnostne poti oziroma nujne poti v zemljiškem katastru oziroma katastru nepremičnin. Pri tem smo, kot že omenjeno, pozornost namenili predvsem prostorskemu modeliranju razsežnosti (mej) območij služnosti. Primeri o služnostni poti se razlikujejo glede na podrobnosti opisa prostorske razsežnosti služnosti, in sicer smo v raziskavi obravnavali:
(i) služnostno pot, ki se jo da prostorsko opredeliti v zemljiškem katastru glede na izvedene meritve;
(ii) služnostno pot, kjer smo podatke privzeli iz zemljiške knjige, ki se jo da prostorsko opredeliti v zemljiškem katastru in
(iii) služnostno pot, kjer smo podatke prevzeli iz zemljiške knjige, ki pa se je ne da prostorsko opredeliti v zemljiškem katastru na podlagi razpoložljivih podatkov v zemljiški knjigi.
Podatke o služnosti za vse primere smo privzeli iz elektronske zemljiške knjige. V prvem primeru smo preučili pogodbo o ustanovitvi služnosti. Podatki o identifikacijskih oznakah parcel, mej in zemljiškokatastrskih točk (v nadaljevanju ZKT) smo pridobili z Geodetske uprave Republike Slovenije.
Prostorsko smo podatke o služnostih modelirali s programsko rešitvijo QGIS, ki omogoča tudi vzpostavitev in povezavo prostorskih podatkovnih baz. QGIS (angl. Quantum GIS) je odprtokodni geografski informacijski sistem, ki omogoča ogled, predstavitev in upravljanje vektorskih in rastrskih podatkov v 2D in 3D okolju. V programsko okolje je mogoče dodajati številne nove lastnosti, atribute in funkcije. Uporablja splošno licenco GNU, kar pomeni, da licenca jamči svobodo pri spreminjanju prostega programja (Cerar, 2020). Dodatno smo za pregledovanje in upravljanje podatkov uporabili
programsko rešitev GeoPro, ki pa je zelo omejen s svojimi orodji na potrebe priprave katastrskih podatkov glede na trenutno veljavno zakonodajo in s tega vidika enostavno ne omogoča dodatnih funkcij, kot je modeliranje podatkov o služnosti.
Za prostorsko opredelitev območja služnosti smo poleg podatkov zemljiškega katastra in zemljiške knjige uporabili tudi državni ortofoto (DOF). To velja za prvi primer, medtem ko smo drugi in tretji primer obravnavali izključno le na podlagi podatkov iz zemljiške knjige. Primer, v katerem se služnostna pot ne da prostorsko opredeliti, jo v zemljiškem katastru označimo kot zaznamek na parceli.
2.3 Diskusija in sklepne ugotovitve
Na osnovi pregledane literature in študije primerov smo oblikovali sklepne ugotovitve, ki so predstavljene v zaključku naloge.
»Ta stran je namenoma prazna«
3 PREGLED VIROV IN LITERATURE
V tem poglavju podajamo vsebino izhodiščne literature. Poglavje je razdeljeno na dve podpoglavji, in sicer je vsebina razdeljena po naslednjem vrstnem redu:
- Sistem zemljiške administracije s predstavitvijo mednarodnega standarda LADM;
- Tuje izkušnje na področju evidentiranja služnosti v zemljiškem katastru.
3.1 Sistem zemljiške administracije
Pravice so tiste, ki določajo, kdo lahko uporablja zemljišče in na kakšne način. Nekaterim omogočajo, da lahko uporabljajo zemljišče za določene namene, medtem pa nekaterim to preprečujejo. Pravice so v pravnih državah določne z zakonom. Slika 1 prikazuje teoretični odnos med subjektom (človekom) in objektom (zemljišče, zgradba, stanovanje) ter določa pravice, kaj imetnik pravice sme ali ne sme početi.
Pristop, pri katerem ni opredeljenih pravic (omejitev in odgovornosti) med človekom in zemljiščem, imenujemo odprt dostop. Tak dostop lahko povzroča čezmerno izrabo zemljiških virov. Da ne bi prihajalo do prevelikih obremenitev in izkoriščanj zemljišč, je treba pravice do uporabe zemljišč podrobneje opredeliti, predvsem z omejitvami in odgovornostmi. Srednja možnost na sliki prikazuje povezavo človeka in zemljišča s pravico ali odgovornostjo. Taka povezava je po navadi vidna na območjih z nizko vrednostjo zemljišča. Desna možnost na sliki prikazuje povezavo človeka in zemljišča z lastninsko pravico ali z drugimi pravicami (zastavna pravica, služnostna pravica in stavbna pravica).
Človek lahko uporablja zemljišče, zgradbo ali stanovanje na način, ki ga dovoljuje pravica v celotni svoji kompleksnosti, to je z vsemi omejitvami in odgovornostmi. Povezava med človekom in zemljiščem je bila sicer vedno dinamična, zato je še toliko bolj pomembno, da se vsa pravna dejstva pregledno evidentirajo v sistemu zemljiške administracije in se ob spremembah sproti posodabljajo (Niukkanen, 2014).
Slika 1:Teoretične povezave med človekom in zemljiščem (Niukkanen, 2014, cit. po Mattsson, 2006)
Zemljiško administracijo lahko pri tem opredelimo kot obsežen sistem za podrobno pravno- administrativno strukturiranje prostora in upravljanje s pravicami, omejitvami in odgovornostmi na zemljiščih ter kot sistem za vzdrževanje, zajemanje, posredovanje, analiziranje podatkov o zemljiščih ter pravic na njih (Zupan et al., 2014). Zemljiška administracija naj bi bila načrtovana tako, da ustreza potrebam ljudi, podpira varnost nosilcev pravic na zemljiščih in podaja možnost trajnostnega uporabljanja zemljišč. Vendar pa pri zagotavljanju kakovostne zemljiške administracije večkrat pridemo do ovir. Kar tri četrtine svetovnega prebivalstva nima dostopa do možnosti formalne registracije pravic na zemljiščih, tako se mnogokrat srečujemo z omejeno zaščito svojih pravic na zemljišču.
Na mednarodni ravni se danes razvoj sistema zemljiške administracije kaže v dveh smereh. Prva se nanaša na nadgrajevanje, stalno izboljšavo obstoječih sistemov, kar je značilno za razvite države, ki imajo več desetletno tradicijo na področju zemljiške administracije. Druga se nanaša na vzpostavitev osnovnih sistemov zemljiške administracije v revnih državah oziroma v državah v razvoju, kjer vzpostavljajo namenski kataster (angl. fit-to-purpose). Z vzpostavitvijo namenskega katastra bi zagotovili socialno varnost, predvsem bi zavarovali pravice do predelave hrane in bivanja v prostoru.
Ne glede na to je glavni namen razvoja zemljiške administracije na mednarodni ravni ta, da se oblikujejo skupne smernice in standardi ter se zavarujejo pravice na zemljiščih, zemljiškem trgu in upravljanju z zemljišči. Sistem zemljiške administracije pa v splošnem predstavlja tesno povezavo štirih vsebinskih sestavin (slika 2), ki so potrebne za nemoteno delovanje in razvoj zemljiškega trga, izvajanje smernic prostorskega razvoja in smotrno uporabo zemljišč (Zupan et al., 2014).
Slika 2: Sestavine zemljiške administracije (Zupan et al., 2014; povzeto po Enemark, 2004)
Sistem zemljiške administracije prestavlja torej preplet štirih vsebinskih sklopov (Zupan et al., 2014 in FIG, 2010):
- podatki o razmerjih interesov na nepremičninah (angl. land tenure): dodelitev in varstvo pravic na zemljiščih, neformalne ali pravne raziskave za določitev meja prostorskih enot, prenos formalnih in neformalnih pravic;
- podatki o vrednosti zemljišč (angl. land value): ocena vrednosti pravic na zemljiščih, odločanje in vodenje o sporih glede obdavčitvijo in vrednotenja zemljišč,
- podatki o rabi zemljišč (angl. land use): načrtovanje in nadzor nad rabo zemljišč na lokalni, regionalni in nacionalni ravni, izvrševanje predpisov nad rabo zemljišč, odločanje in upravljanje s spori glede rabe zemljišč,
- podatki o razvoju zemljišč (angl. land development): izgradnja (realizacija) nove gospodarske infrastrukture, sprememba namembnosti zemljišč, gradbena dovoljenja in izvajanje načrtovanja gradnje.
Zemljiška administracija predstavlja skupaj z zemljiškim katastrom in drugimi prostorskimi podatki temelj upravljanju zemljišč in poleg tega je temelj pri izvajanju različnih prostorskih in zemljiških politik (Zupan et al., 2014).
3.1.1 LADM
Razvoj kmetijstva, izkoreninjenje revščine, krepitev vloge ranljivih skupin (priznavanje avtohtonih prebivalstev), preskrba s hrano ter tehnološki razvoj vplivajo na sodobno zasnovo zemljiške administracije (Lemmena, Van Oosterom in Bennett, 2015). Sistemi zemljiške administracije se med seboj lahko zelo razlikujejo in ne omogočajo povezovanje na mednarodni ravni in včasih niti znotraj države same. Za komunikacijo znotraj ene države in tudi med različnimi državami je potrebna enotna ontologija na področju upravljanja z zemljišči. Na mednarodni ravni se je leta 2002 na kongresu FIG pojavila pobuda za razvoj splošnega modela domene za področje zemljiške administracije (Zupan et al., 2014). V sistemih zemljiške administracije različnih držav je mogoče opaziti skupni vzorec, in sicer delo s podatki o pravnih in upravnih dejstvih, vključeni so podatki o stranki, osebah, organizacijah, podatki o prostorskih enotah in topografski podatki. Na osnovi obravnavanih zahtev in potreb v praksi so bile dane osnove za načrtovanje novega standarda, ki se je razvijal postopoma (Lemmena, van Oosterom in Bennett, 2015).
Na podlagi mednarodnih razprav se je v desetih letih oblikoval konceptualni model in nato prerasel v osnutek standarda za področje zemljiške administracije, ki je bil leta 2012 sprejet kot mednarodni standard ISO 19152:2012 Geographic information – Land Administration Domain Model (LADM), ta pa je postal tudi evropski standard (EN ISO 19152:2012) (Zupan et al., 2014). Standard LADM se osredotoča na tisti del zemljiške administracije, ki se nanaša na nepremičnine ter z nepremičninami vezane pravice, odgovornosti in omejitve, ki vplivajo na upravljanje zemljišč in voda in ter na geoprostorske podatke. Je opisni standard, katerega konceptualni model sledi naslednjim ciljem (Lemmena, van Oosterom in Bennett, 2015):
- vzpostaviti enotno ontologijo, ki bi omogočila komunikacijo med akterji (strokovnjaki, raziskovalci) v posamezni državi in na mednarodni ravni;
- predstavljati podporo k razvoju programske opreme za zemljiško administracijo, kar pomeni, da se mora zagotoviti prilagodljivo in razširljivo osnovo za uspešen in učinkovit razvoj specifičnih programskih rešitev, ki bi temeljila na modelni vodeni arhitekturi (angl. a model driven architecture);
- omogočati prenos katastrskih podatkov med različnimi sistemi, registri v državi in med različnimi državami,
- ponuditi podporo za upravljanje kakovosti podatkov v zemljiški administraciji; standard naj bi prispeval k odpravi neskladnosti med podatki in podvajanja podatkov, ki se hranijo pri različnih organizacijah.
Standard je napisan na jasen in razumljiv način, s ciljem, da bi se čim širše uporabljal v praksi. Cilj standarda je prispevati k razvoju in učinkovitosti sistemov zemljiške administracije ter k nedvoumni in enostavni komunikaciji med različnimi institucijami na lokalni in meddržavni ravni. Standard podaja konceptualni model, ki med drugim zagotavlja prenašanje poenotenih podatkov za zemljiško administracijo in registracijo zemljišč (Šumrada, 2015). Opredeljuje tudi osnovno poenoteno terminologijo na področju zemljiške administracije in definira referenčni model LADM, v katerem so zajete temeljne informacijske sestavine zemljiške administracije. Standard predvideva vključevanje podatkov o nepremičninskih enotah na in nad zemeljsko in vodno površino kakor tudi o entitetah pod zemeljsko površino (Lazar in Lisec, 2013).
Kot smo že predhodno omenili, je LADM konceptualni model, ki zajema semantiko na področju upravljanja zemljišč in temelji na nizu dogovorov o strukturi metapodatkov, geometriji, opazovanjih, meritvah s terena in časovnih vidikih podatkovnega modela zemljiške administracije (Lemmena, van Oosterom in Bennett, 2015). Konceptualni model je predstavljen v obliki diagramov v poenotenem jeziku za modeliranje UML (angl. Unified Modelling Language), ki prikazuje razrede objektov, njihove atribute, vrednosti, odnose in omejitve, ki jih pogojujejo (slika 3).
Konceptualni model LADM povezuje tri ključne skupine (Zupan et al, 2014):
(i) stranke (angl. party),
(ii) prostorske enote (angl. spanitial units),
(iii) administrativne enote, pravice, omejitve in odgovornost (angl. administrative units, RRR- rights, restrictions and responsibilites)
in dve podskupini (ISO, 2010):
- viri prostorskih podatkov (podatki geodetske izmere),
- prostorska prestavitev (topološki in geometrični prikaz podatkov).
Slika 3: Poenostavljen razredni diagram LADM kot diagram UML (ISO, 2010)
Lahko jih ponazorimo s shemo štirih kvadrantov, kot je prikazano na Sliki 4.
Slika 4: Prikaz štirih ključnih skupin konceptualnega modela LADM (Jenni et al., 2017)
3.1.1.1 Skupina Stranke
Skupina Stranke je razdeljena na več razredov. Glavni razred predstavlja LA_Party, ki ima svojo specializacijo LA_GroupParty. Med LA_Party in LA_GroupParty je lahko neobvezen asociacijski razred LA_PartyMember (Polat et al., 2018). Stranka je lahko fizična ali pravna oseba ali skupina oseb (angl. group party). Pripadnik skupine (angl. party member) je stranka, ki je registrirana in opredeljena kot sestavni del skupine (Lemmena, van Oosterom in Bennett, 2015).
3.1.1.2 Administrativna (upravna) skupina
LA_RRR in LA_BAUnit sta temeljni administrativni skupini. LA_RRR je razdeljen na tri razrede, in sicer na LA_Right, LA_Restriction in LA_Responsibility (Lemmena, van Oosterom in Bennett, 2015). Pravice se praviloma nanašajo na lastništvo in posest, omejitve so namenjene za usmerjanje in nadzor rabe zemljišč, ki so običajno v skladu s sektorskimi politikami in prostorskimi akti, odgovornosti se nanašajo na družbene, finančne in etične obveze, ki vključujejo odnos oziroma dobro gospodarjenje lastnikov zemljišč. Pravice, omejitve in odgovornosti morajo biti uravnotežene med različnimi ravnmi upravljanja (od lokalne do nacionalne ravni) in zasnovane tako, da ustrezajo potrebam posameznika in družbe (Zupan et al., 2014).
3.1.1.3 Skupina Prostorske enote
Prostorske enote (LA_SpatialUnit) so nepremičninske enote, ki so lahko del ali celota zemljiške parcele ali stavbe, objekti gospodarske javne infrastrukture (v nadaljevanju: GJI) itd. (Polat et al., 2018).
Prostorske enote lahko združujemo v skupine prostorskih enot (na primer občina). Skupina prostorskih enot je lahko skupina drugih skupin prostorskih enot. Pri izvedbi LADM se lahko take skupine prostorskih enot poveže z identifikatorji prostorskih enot; kadar je identifikator prostorske enote sestavljen iz hierarhičnih con (na primer ID države, ki mu sledi ID urada nato ID okrožja in na koncu ID občina). Druge skupine prostorskih enot se lahko razvrstijo v njihove dele ali pod prostorske enote.
Prostorske enote imajo še dve posebnosti: gradbene enote (razred LA_LegalSpaceBuildingUnit) in omrežja (razred LA_LegalSpaceNetwork) (ISO, 2010).
Prostorske enote morajo biti geometrijsko, topološko in tematsko skladne. Med prostorskimi enotami je treba včasih vzpostaviti eksplicitne povezave kot primer razreda A_RequiredRelationshipSpatialUnit.
Te povezave so potrebne, kadar geometrija prostorskih enot ni dovolj natančna, da bi zagotovili zanesljive rezultate pri izvajanju poizvedovanj in drugih podatkovnih operacij – na primer stavba, ki bi morala biti znotraj parcele, dejansko stoji na delu sosednje parcele, kar je dodatno opredeljeno kot stavbna pravica ali služnost na sosednji parceli (ISO, 2010).
3.1.1.4 Podskupina Viri prostorskih podatkov (geodetska izmera)
Podskupina viri prostorskih podatkov vsebuje dva razreda, in sicer so LA_Point in LA_SpatialSource.
Prostorske podatke lahko pridobimo s klasičnimi geodetskimi ali satelitskimi meritvami na terenu, v pisarni pa lahko zbiramo podatke iz različnih dodatnih virov (terenske skice in dokumentirane stare meritve, ortofoto ipd.). Viri prostorskih podatkov za zemljiško administracijo so dokumentirani v razredu LA_SpatialSource. Poleg tega so dokumentirani tudi nizi meritev z opazovanjem točk.
Posamezne točke se nahajajo v razredu LA_Point, ki je povezan z razredom LA_SpatialSource. Lahko je predstavljen le del prostorske enote in prostorski vir je lahko povezan z več točkami. Omeniti je potrebno, da standard LADM podpira več referenčnih sistemov (geodetske kontrolne točke lahko vsebujejo različne koordinate) (ISO, 2010).
3.1.1.5 Podskupina Prostorska predstavitev (topološki in geometrični prikaz podatkov)
Podskupina prostorska predstavitev vsebuje dva razreda, in sicer LA_BoundaryFaceString in LA_BoundaryFace. Kot ključni koncept se za 2D- in 3D-predstavitvijo prostorskih enot uporabljajo niz robnih ploskev (angl. boundary face strings) in robne ploskve (angl. boundary faces). Vse vrste prostorskih enot imajo enako opisno strukturo, v katere se lahko vključujejo obstoječi katastrski podatki, to so podatki o geometriji, položaju in topologiji prostorskih enot. Prva pomembna zahteva je, da model podpira tudi modeliranje in predstavitev prostorskih enot v treh razsežnostih (3D), ne da bi s tem dodatno obremenil obstoječe 2D-predstavitve nepremičninskih enot v katastrih. Druga pomembna zahteva je, da ne prihaja do neskladij med deli podatkov, ki so del tako imenovane 2D-domene, in podatkov, ki so del 3D-domene. Standard LADM sicer temelji na sprejetih prostorskih shemah, ki so objavljene v ISO 19107:2003 (ISO, 2010), ki je bil sicer izdan v novi različici leta 2019 (ISO 19107:2019: Geographic information — Spatial schema).
3.1.2 Služnostna pot na podlagi standarda LADM
Za samo modeliranje zemljiških administrativnih sistemov, skladno s standardom LADM, lahko uporabimo poenoten jezik za modeliranje UML. Standard sicer določa sistem zemljiške administracije na zelo generalni ravni, a med drugim jasno predvideva vključitev vseh relevantnih pravic, omejitev in odgovornosti v podatkovni sistem, vključno s služnostno pravico.
Slika 5 prikazuje primer služnostne poti, ki je zapisana v obliki diagrama UML. Z diagrama lahko lepo vidimo, da je podatek o služnosti za primer dostopa do javne poti tako na služečem kot na gospodujočem zemljišču. Parcela B je gospodujoče zemljišče, parcela A pa je služeče zemljišče. V razredu LA_Party sta prikazani dve stranki, in sicer Helen, ki je lastnica parcele B, in John, ki je lastnik parcele A.
Lastništvo in delež lastništva sta prikazana v razredu LA_Right, omejitev je prikazana v razredu LA_Restriction. Omejitev je na parceli A, kjer poteka služnostna pot (del zemljiške parcele A, ki je
označen z W) s površino 60 m2. Pri služečem zemljišču je služnostna pot opredeljena kot omejitev lastninske pravice (restriction for way of A: LA_Restriction), pri gospodujočem zemljišču pa kot pravica do nujne poti (right of way for B:LA_Right). Območje služnostne poti je vezano na parcele in ne na lastnike parcel. Vsaka osnovna administrativna enota vsebuje svoj identifikator (uID), tako tudi vsaka prostorska enota (suID). Prostorske enote so predstavljene s topološkimi odnosi in z 2D-predstavitvijo (Elia et al., 2013).
Slika 5: Zapis podatkov o služnostni poti, predstavljeni v diagramu UML (Elia et al., 2013)
3.2 Tuje izkušnje na področju evidentiranja služnosti v zemljiškem katastru
Kot že predhodno omenjeno je sistem evidentiranja služnosti in stavbne pravice v zemljiškem katastru že praksa v nekaterih državah, kot so Slovaška, Švedska in Avstralija ter druge države (Cadastral Template, 2020). Žal pa na voljo ni veliko dosegljive literature v angleškem jeziku, ki bi podrobneje predstavljala koncept registracije služnosti v zemljiškem katastru. V nadaljevanju predstavljamo tri zanimive katastrske sisteme, ki vključujejo možnost evidentiranja služnostnih pravic in so mednarodno prepoznani kot primeri dobrih praks – to so primeri Slovaške, Švedske in Avstralije v zvezni državi Viktorija.
3.2.1 Slovaška
Podatki o služnostni pravici se na Slovaškem shranjujejo v zemljiški kataster v vektorski obliki že od leta 2009. Geodetski podatki in služnostna pravica so uporabnikom prikazani na spletnem portalu, ki ga upravlja Uprava za geodezijo, kartografijo in kataster Republike Slovaške. Glavni namen je na pregleden način prikazati, iskati pa tudi analizirati različne omejitve v prostoru na podlagi katastrskih podatkov. Spletni portal vsebuje interaktivna orodja, kot so oblikovanje simbolov, preprosto risanje, vklapljanje in izklapljanje podatkovnih slojev ali predmetov, uporabo hiperpovezav in dodajanje dodatnega besedila. Posamezni objekti se lahko preko atributov povežejo z datotekami z opisnimi podatki. Vsak objekt je postavljen v enega od tematskih podatkovnih slojev. Portal omogoča tudi prenos in obdelavo podatkov v programskih okoljih, ki podpirajo CAD in CAM (Kysel in Hudecova, 2019).
Podatke, prikazane v zemljiškokatastrskem načrtu (v nadaljevanju ZK-načrt), je mogoče razvrstiti in predstaviti z različnimi kartografskimi simboli, ki ustrezajo standardiziranemu prikazovanju prostorskih vsebin uradne geodetske službe. Služnostna pravica je prikazana z različnimi komponentami, in sicer z vsebino (opisni podatki), vrsto služnosti in kartografskim prikazom v posameznem podatkovnem sloju.
Posamezno vrsto služnosti lahko izklopimo iz pregledovalnika. Služnost je lahko prikazana kot linija, poligon, območje in dodatnimi atributi. Poligoni so lahko prikazani s štirimi kartografskimi (grafičnimi) spremenljivkami, in sicer z obliko, širino, barvo in smerjo, s katerimi so izražene značilnosti prostorskih objektov. Z atributom EC se prikazuje kategorija služnosti, ki ustreza vrsti bremena v skladu s slovaško zakonodajo. Posamezne vrednosti prikazujejo različne kategorije služnosti: (i) 1 – območje služnosti, (ii) 2 – glavna os, (iii) 3 – pas območja (na primer zaščiteno območje), (iv) 4 – načrtovani pas (na primer načrtovana služnost stanovanja). Za vsako kategorijo služnosti so predpisane simbolne črte v skladu s slovaškim tehničnim standardom 2001 (Kysel in Hudecova, 2019).
Slika 6 prikazuje služnostno pot, ki poteka po parceli s številko 791. Služnostna pravica se nanaša na parcelo s številko 792. Parcela dobi vrednost atributa E (V-456/2017), kar prestavlja identifikacijsko številko katastrskega postopka. Atribut EC (vrednost 1) predstavlja območje služnosti. Programska rešitev z izborom (klikom) na grafiko omogoča prikaz tabele s podatki o služnosti in hiperpovezave na pravni predpis. Hiperpovezava se nanaša na spletni portal, ki zagotavlja konsolidirano in posodobljeno besedilo vseh vrst zakonodaje. Območje služnosti je obarvano za boljšo vidljivost, slednje pa je mogoče tudi izklopiti (Kysel in Hudecova, 2019).
Slika 6: Prikaz služnostne poti v zemljiškem katastru na Slovaškem (Kysel in Hudecova, 2019)
3.2.2 Švedska
Švedska spada med države z najdaljšo tradicijo katastrske in zemljiške registracije v Evropi. Temeljna zemljiška podatkovna zbirka je nepremičninski register, ki obsega opisni in grafični del zemljiškega katastra, podatke o pravnih dejstvih (v Sloveniji so to podatki v zemljiški knjigi), podatke o stavbah, podatki o tržnih cenah in podatke centralnega registra prebivalstva. Do junija 2008 je del zemljiškega registra, ki se nanaša na pravna dejstva, vodilo pristojno lokalno upravno sodišče. Z letom 2008 je geodetska uprava (Lantmäteriet) postala odgovorna za evidentiranje podatkov o nepremičninah, registracijo pravic in omejitev (vključno s služnostmi in hipotekami), evidentiranje cen in vrednosti nepremičnin (Hugosson, 2019). Kot enote nepremičnine se v zemljiškem registru obravnavajo zemljišča, stavbe in objekti (tudi objekti pod površjem). Vsaka enota nepremičnine se mora evidentirati v 3D-koordinatnem sistemu, sam pravni sistem pa omogoča tudi opredelitev nepremičninske enote v 3D-prostoru. Opredelitev nepremičninske enote s 3D-katastrom ne predstavlja drugačnega upravljanja zemljišč, saj je njegov cilj enak tradicionalnemu katastru, torej zagotoviti pravno varnost nosilcem pravic, omejitev in odgovornosti na zemljiščih oziroma nepremičninah. Pojem 3D-prostorske enote pa prinaša več težav pri razmejitvi in modeliranju prostora, kar je povezano tudi s pravno opredelitvijo nepremičninske enote (Paasch in sod., 2016).
Sistem evidentiranja pravic, omejitev in obveznosti v zemljiškem registru omogoča evidentiranje pravice rabe posameznih enot nepremičnin (ali delov), na primer infrastrukturnega objekta na več nepremičninah, ali evidentiranje pravic skupne rabe posamezne ceste (Paasch et al., 2015; Hugosson, 2019; Predlog ZKN, 2020).
Švedski nepremičninski register obsega opisni in grafični del. V grafičnem delu so lahko podane različne kombinacije podatkov iz registra, uporabljeni so lahko dodatni podatki, ki niso shranjeni v registru, vendar pomagajo pri interpretaciji grafičnega prikaza. Švedska se prizadeva, da so nepremičnine v
katastru predstavljene v 3D-okolju, hkrati pa ohranja tradicionalni prikaz nepremičnin v obliki 2D- načrtov, kjer je območje s 3D-nepremičninsko enoto prikazano s šrafiranim poligonom. Z oblikovanjem 3D-nepremičnin je povezanih veliko novih služnosti, kjer se vrsta in namen služnosti razlikujeta od tradicionalnih, določenih v 2D-okolju. Švedska v svoj register evidentira tako imenovane
»konstrukcijske služnosti«, da s tem zagotovi ustrezno povezavo zgradbe, pilotov pod zgradbo ipd. z zemljišči. Te vrste služnosti zahtevajo podrobne načrte in opise. Druge vrste služnosti se nanašajo na zagotovitev dostopa, vzdrževanje in nadzor do infrastrukturnega objekta ter služnostne poti. Te vrste služnosti so splošno opisane in poleg tega vsebujejo praviloma načrte. Podatki o višini so predstavljeni z decimetrsko ločljivostjo, ki so definirani v referenčnem sistemu (Hugosson, 2019).
3.2.3 Viktorija (Avstralija)
Namen sistemov zemljiške administracije je v vseh avstralskih zveznih državah enak, uresničevanje in razlaga koncepta pa sta različna v vsaki zvezni državi, kar vključuje zakone in predpise, ki urejajo področje zemljiške administracije. Posledično se katastrski sistemi razlikujejo, kar povzroča razlike v semantiki in podatkovnih strukturah med različnimi zveznimi državami. Da bi zagotovili dosleden sistem za geodete in uporabnike tega sistema, vključno s posodobitvijo katastra, je medvladni odbor za geodetske zadeve (angl. Intergovernmental Committee on Surveying and Mapping – ICSM) leta 2003 začel razvijati elektronsko oddajo vlog in izmenjavanje katastrskih podatkov preko modela EPlane. Leta 2009 je ICSM potrdil EPlane kot dogovorjeni konceptualni nacionalni podatkovni model katastra, ki ustreza zahtevam vseh zveznih držav. EPlane ponuja več storitev, kot so na primer preverjanje veljavnosti prostorskih podatkov, vizualizacija in prenos podatkov ter pregled digitalnega katastrskega načrta (Rajabifard, Kalantari in Asghari, 2019).
V zemljiškem katastru je mogoče služnost predstaviti v dveh vrstah načrtov, in sicer v 2D-geodetskem načrtu ali 3D-digitalnem načrtu (EPlane). 2D-katastrski načrti prikazujejo (i) območje služnosti, (ii) vrsto služnosti, (iii) namen služnosti, (iv) širina območja služnosti in (v) za koga je služnost ustanovljena (Rajabifard, Kalantari in Asghari, 2019).
Služnostna pravica je v EPlane predstavljena z višinskimi in horizontalnimi koordinatami. EPlane obsega tri kontrole, in sicer (i) splošna kontrola, (ii) neprostorska regulativna preverjanja in (ii) prostorska regulativna preverjanja. Neprostorska regulativna preverjanja vključujejo preverjanje administrativnih podatkov, na primer ali je namen služnosti na geodetskem načrtu uporabe utemeljen.
Prostorska regulativna preverjanja se nanašajo na vrste zapisov, ki sporočajo in opisujejo informacije o prostorskih podatkih na geodetskem načrtu, kot so meja parcele in služnosti, omejitev globine itd.
V EPlane se za vsako služnost ustvari poligon. V primeru, da je na isti parceli določenih več služnosti, se parcela razdeli na več poligonov služnosti in vsak poligon se enolično označi. Če na istem služnostnem območju poteka več vrst služnosti, se poligoni ne podvajajo, ampak je dodeljen en poligon več služnostim. Vsaka služnost dobi svoj identifikacijsko črko: (i) E – služeča nepremičnina, (ii) A – gospodujoča nepremičnina in (iii) R – služeča nepremičnina za cesto. V EPlane se o služnostni pravici shranjujejo in vzdržujejo naslednji atributi: (i) enolični identifikator, (ii) status (nova služnost, obstoječa ali ukinjena), (iii) lastnik parcele, (v) uporaba (Civil Survey Solutions, Land Use Victoria, 2019).
4 SLUŽNOST PO SLOVENSKI ZAKONODAJI
Pojem služnosti v slovenskem pravnem sistemu opredeljuje Stvarnopravni zakonik (SPZ, 2002) v 210. členu, ki pravi, da je služnost pravica »uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvar«. To pomeni, da mora lastnik obremenjene stvari trpeti služnost, vendar se od njega ne pričakuje, da izvršuje aktivnost (Tratnik, 2010). V slovenski zakonodaji poznamo naslednje vrste služnosti (Juhart et al., 2004):
- stvarne služnosti (povezava dveh nepremičnin, in sicer med gospodujočo in služečo nepremičnino),
- osebne služnosti (povezava med služečo nepremičnino in točno določeno osebo),
- neprave stvarne služnosti (po vsebini stvarna služnost, ki se ustanovi le v korist individualno določene osebe).
Vse služnost temeljijo na štirih splošnih temeljnih načelih. Kot navaja Dukarić (2018), lahko splošna načela služnosti opredelimo kot:
- Služnost služnosti ni mogoča (lat. servitus servitutes esse non potest)
Na nepremičnini je lahko ustanovljenih več služnosti, vendar nova služnost ne sme ovirati oziroma omejevati izvrševanja že obstoječih služnosti (Lovrinović, 2011).
- Služnost dajatve ne obstaja (lat. Servitus in faciendo consestire nequit)
Lastnik obremenjene stvari je dolžan trpeti dejanja drugega ali določeno ravnanje opustiti. Od njega se ne pričakuje nobenih pozitivnih ravnanj (dajatve in storitve).
- Služnost se mora obzirno izvrševati (lat. Servitus civiliter utendum est)
Služnostni upravičenec mora svojo pravico ozirno izvrševati, tako da drugim ne povzroča škode.
- Služnost na lastni stvari ni mogoča (lat. Nemini res sua servit)
Če postane lastnik služeče nepremičnine hkrati tudi lastnik gospodujoče nepremičnine, potem služnost preneha, saj se služnost lahko ustanovi le na tuji stvari, nepremičnini.
4.1 Stvarne služnosti
Stvarna služnost izhaja iz povezanosti dveh nepremičnin, in sicer med gospodujočo in služečo nepremičnino. Služnost, ki jo v korist neke nepremičnine imenujemo gospodujoča nepremičnina, in nepremičnina, ki jo služnost bremeni, imenujemo služeča nepremičnina. Stvarna služnost ne more nastati na premičnini ali pravici, lahko nastane samo na nepremičnini. Nastane lahko na zemljiški parceli, na stavbi, ki je zgrajena na podlagi stavbne pravice ali na posameznem delu stavbe (Juhart et al., 2004).
Stvarno služnost delimo na pozitivne ali negativne služnosti. Če lastnik gospodujoče nepremičnine izvršuje določena dejanja na služeči nepremičnini imenujemo pozitivna služnost. Oznaka pozitivna služnost se nanaša na položaj služnostnega upravičenca in ne pomeni, da mora lastnik služeče nepremičnine opravljati pozitivna ravnanja. Tipični primer je služnostna pot (Juhart et al., 2004).
Negativne služnosti so, če lastnik gospodujoče nepremičnine zahteva, da lastnik služeče nepremičnine opusti določena dejanja, ki bi jih lahko drugače izvrševal na svoji nepremičnini. Primer je prepoved dviga objekta (Dukarić, 2018).
4.1.1 Nastanek stvarne služnosti
Stvarne služnosti se lahko pridobijo na tri načine, in sicer na podlagi pravnega posla, zakona ali z odločbo državnega organa.
4.1.1.1 Nastanek stvarne služnosti na podlagi pravnega posla
Med služnostnim zavezancem in služnostnim upravičencem nastane pogodba o ustanovitvi služnosti, ki jo je treba vpisati v zemljiško knjigo. Služnost na podlagi pravnega posla lahko nastane tudi z oporoko.
Vpis služnosti se naredi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (Tratnik, 2010). SPZ v 215. členu zahteva, da mora pogodba o ustanovitvi služnosti obvezno vsebovati naslednje podatke (SPZ, 2002: 215. člen):
- ime lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, - zemljiškoknjižna oznaka obeh nepremičnin,
- natančen opis služnosti,
- morebitno nadomestilo, ki ga mora plačati služnostni upravičenec.
Višina nadomestila ne opredeljuje zakon, ampak se določi na podlagi dogovora obeh lastnikov.
Nadomestilo se lahko plača v enkratnem znesku ali po obrokih (Tratnik, 2010). Vse pogosteje se v pogodbah o nastanku služnostne pravice kot natančen opis območja služnosti pojavljajo geodetski načrti z opredeljeno pravico ali prikaz parcele s koordinatami območja ali vrisano lokacijo, na katero se nanaša služnost (Predlog ZKN, 2020).
4.1.1.2 Nastanek stvarne služnosti z odločbo državnega organa
Če je služnost nujno potrebna, vendar se lastnika gospodujočega in služečega zemljišča ne strinjata o njej, služnost nastane z odločbo sodišča ali drugega državnega organa. Tako je služnost ustanovljena v nepravdnem postopku ali z odločbo državnega organa (Tratnik, 2010). Služnost nastane s pravnomočno sodno odločbo ali dokončno odločbo upravnega organa.
Služnost se mora vpisati v zemljiško knjigo. Vpis lahko predlaga upravičenec sam ali organ, ki izda odločbo o poteku služnosti. Odločba mora vsebovati (Juhart et al., 2004):
- zemljiškoknjižno oznako služnostne in gospodujoče nepremičnine z identifikacijskimi znaki, - opis služnosti.
Najpogostejša oblika služnosti, ustanovljena z odločbo, je nujna pot. Nujno pot je treba ustanoviti, kadar lastnik nepremičnine nima dostopa do svoje parcele ali nezmožnost priključevanja na komunalno omrežje. Nujna pot se določa v nepravdnem postopku (Suhodolčan, 2016; Juhart et al., 2004).
4.1.1.3 Nastanek stvarne služnosti na podlagi zakona
Priposestvovanje je edini način, da se lahko pridobi služnost na podlagi zakona. Nastane v primeru, če je lastnik gospodujoče nepremičnine izvrševal služnost v dobri veri več kot deset let (s potekom priposestvovalne dobe). Biti v dobri veri pomeni, da priposestvovalec ne ve in ne more vedeti, da ni pridobil služnostne pravice in je prepričan, da jo je pridobil na ustrezen način. Dodatna zahteva je ustrezen pravni naslov (vpis v zemljiško knjigo) za izvrševanje služnosti.
Lastnik gospodujoče nepremičnine pa lahko priposestvuje služnost tudi, če ni v dobri veri, vendar mu lastnik služeče nepremičnine ni nasprotoval v dvajsetih letih – nepravo priposestvovanje (Klemenčič, 2015). Priposestvovanje služnosti ni mogoče, če je lastnik gospodujoče stvari zlorabljal zaupanje lastnika ali je služnost izvrševal z zvijačo ali če je bilo dovoljenje preklicano.
4.1.2 Prenehanje stvarne služnosti
Stvarna služnost preneha na enak način kot njihov nastanek. Tako lahko preneha na podlagi odločbe, pravnega posla ali na podlagi zakona. Služnost preneha z izbrisom iz zemljiške knjige na podlagi pravnega posla, sodne ali upravne odločbe. Pri prenehanju služnosti na podlagi zakona morajo biti izpolnjeni določeni pogoji. Knjižna pravica bo izbrisana iz zemljiške knjige, če bo lastnik gospodujoče nepremičnine predložil sodišču zemljiškoknjižno dovolilo na podlagi katere bo služnost izbrisana.
Zemljiškoknjižno dovolilo mora biti notarsko overjeno. Služnost preneha na podlagi odločbe državnega organa s pravnomočno sodno oziroma dokončno pravno odločbo in izbris opravi po uradni dolžnosti. V ostalih primerih bo o izbrisu odločal zemljiškoknjižni predlog (Reich, 2006).
4.1.2.1 Prenehanje stvarne služnosti na podlagi pravnega posla
Služnost bo prenehala na podlagi sporazuma oziroma pogodbe, ki jo skleneta lastnika gospodujoče in služeče nepremičnine v pisni obliki. Pogodba o prenehanju služnosti je zrcalna pogodbi o nastanku služnosti. Poleg pogodbe je potrebno še zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga izda lastnik gospodujoče nepremičnine, v katerem dovoljuje, da se lahko izbriše služnost. Zemljiškoknjižno sodišče izbriše
služnost pri služeči nepremičnini, pri gospodujoči nepremičnini izbriše poočitev o obstoju stvarne služnosti (Reich, 2006).
4.1.2.2 Prenehanje stvarne služnosti na podlagi odločbe državnega organa
Stvarne služnosti predstavljajo trajno breme za služečo nepremičnino. V življenju lahko nastopijo okoliščine, kjer stvarna služnost predstavlja večje breme služeči nepremičnini kot korist gospodujoči nepremičnini. Zato zakon daje pravico lastniku služeče nepremičnine, da lahko zahteva prenehanje služnost na njegovem zemljišču (Juhart et al., 2004).
Lastnik služeče nepremičnine lahko zahteva, da stvarna služnost preneha na njegovi nepremičnini, če je postala nekoristna za lastnika gospodujoče nepremičnine ali če so se spremenile okoliščine, v katerih je služnost nastala. Prenehanje stvarne služnosti se uveljavlja s tožbo lastnika služeče nepremičnine proti lastniku gospodujoče nepremičnine. Prenehanje koristnosti mora biti objektivno, kar pomeni, da stvarna služnost ne prinaša nobene koristi tudi prihodnjim lastnikom gospodujoče nepremičnine. Če se stvarna služnost že dalj časa ne izvršuje pomeni, da ni več potrebna za gospodujoče zemljišče (Reich, 2006).
V primeru, da se spremenijo okoliščine, lahko lastnik služeče nepremičnine zahteva ukinitev služnosti na njegovi nepremičnini. Tipičen primer je služnostna pot, ki je nastala v času, ko gospodujoče zemljišče ni imelo dostopa do javnega cestnega omrežja. Kasneje pa pridobi lastni dostop do javnega cestnega omrežja. V tem primeru prenehanje služnostne poti utemeljujejo spremenjene okoliščine (Juhart et al., 2004).
Lastnik gospodujoče nepremičnine ima pravico do nadomestila zaradi prenehanja služnosti v primeru, če je bila služnost ustanovljena odplačno. Odplačna mera se še ni izčrpala s koristnostjo v času trajanja služnosti. Stvarna služnost preneha z dnem, ko sodna odločba postane pravnomočna ter se izbriše iz zemljiške knjige (Reich, 2006).
4.1.2.3 Prenehanje stvarne služnosti na podlagi zakona
Stvarna služnost lahko preneha, kadar se uresničijo razlogi, ki jih določa zakon. Kadar se uresničijo zakonsko določeni pogoji, lahko pride do spora o obstoju stvarne služnosti med lastnikom služeče in gospodujoče nepremičnine. Vsak od njiju lahko vloži ugotovitveno tožbo. Sodišče v tem primeru le ugotavlja, ali so bili izpolnjeni zakonsko določeni pogoji za prenehanje stvarne služnosti. Stvarna služnost se izbriše iz zemljiške knjige, če služnostni zavezanec poda predlog o izbrisu in pravnomočno ugotovitveno sodno odločbo (Reich, 2006).
Zakonsko določeni razlogi za prenehanje služnosti so:
- osvoboditev služnosti (prenehanja stvarne služnosti zaradi njenega neizvrševanja), - zastaranje služnosti,
- uničenje nepremičnine, - združitev,
- delitev.
Pri osvoboditvi služnosti (usucapio libertatis) je ključno, da se lastnik služnostne stvari upre izvrševanju služnosti tako, da postavlja fizične ovire, zapreko (npr. ograjo) ali z verbalno prepovedjo. Če služnostni upravičenec ve za to prepreko, ne uveljavlja pravnega varstva in služnosti ne koristi neprekinjeno tri leta, potem služnost preneha na podlagi zakona (ipso iure). Pravno varstvo ima na voljo služnostni upravičenec in sicer, če ga nekdo neutemeljeno moti, lahko s tožbo zahteva, da se preprečevanje izvrševanja služnosti oziroma motenje preneha.Izvršitev je lahko pravna ali dejanska. Za vsako izvršitev služnosti mora lastnik služeče nepremičnine ponovno izraziti svojo voljo o nasprotovanju služnosti, če želi, da steče nov rok za osvoboditev (Juhart et al., 2004).
Pri zastaranju služnosti je nekoliko drugače. Služnost preneha, če se je ne uporablja v času priposestvovanja oziroma v dobi dvajsetih let. To pomeni, da jo služnostni upravičenec ne potrebuje in je nekoristna. V primeru, da se služnost v celoti ne izvršuje oziroma se izvršuje le v določenem delu, bo služnost prenehala le na neizkoriščenem delu (Juhart et al., 2004).
Služnost lahko preneha z uničenjem služnostne ali gospodujoče nepremičnine. Do fizičnega uničenja zemljišča pride izjemno redko, pogosteje pride do uničenja objekta, na katerega se nanaša služnost. Z uničenjem objekta se hišna služnost preneha in oživi takrat, ko se objekt obnovi ali ponovno zgradi.
Lahko pa pride do »pravnega uničenja objekta«, kot je na primer komasacija. V komasaciji se parcelne meje izbrišejo in ponovno določijo. V tem primeru stvarne služnosti ugasnejo in se na novo določijo s komasacijsko odločbo (Juhart et al., 2004).
4.1.3 Enakost lastninskega stanja oziroma združitev
Ob besedi združitev najprej pomislimo na združitev dveh parcel. Vendar gre v resnici za vzpostavitev enakega lastninskega stanja na gospodujoči in služeči nepremičnini. Pomeni, da obe nepremičnini postaneta last istega lastnika ali pa se vzpostavi enako solastniško razmerje (služnost na lastni stvari ni mogoča).
Stvarna služnost, ki je bila ustanovljena, preneha po izbrisu iz zemljiške knjige. Za izbris je dovolj pisna izjava lastnika obeh nepremičnin in zemljiškoknjižno dovolilo, na katerem je notarsko overjen podpis lastnika (Reich, 2006).
Če služnost ni izbrisana iz zemljiške knjige, gre za tako imenovano »mirujočo služnost«. Služnost
»miruje«, če je isti lastnik obeh nepremičnin. Kasneje v življenju lahko lastnik prenese lastninsko pravico na eni od nepremičnin na drugo osebo. Stvarna služnost v tem primeru ponovno »oživi« (Juhart et al., 2004).
4.2 Neprave stvarne služnosti
Neprava stvarna služnost je po vsebini stvarna služnost, vendar se lahko ustanovi le v korist individualno določene osebe in ne v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine. Za fizične osebe se ustanovi najdlje za čas njenega življenja, za pravne osebe se ustanovi največ za dobo tridesetih let.
Upravičenci v tem primeru so lahko država ali lokalna skupnost, služnost, ki je namenjena splošni rabi, kot je na primer pravica do uporabe parka, igrišča, vodnega izvira ali gozda ter so sicer v zasebni lasti (Juhart et al., 2004).
Neprava stvarna služnost združuje elemente stvarne in osebne služnosti. Pojavlja se lahko kot pozitivna ali negativna služnost. Pozitivna služnost pomeni uporaba služeče nepremičnine s strani služnostnega upravičenca. Negativna služnost pa pomeni opuščanje določenih ravnanj, ki bi bila lastniku služeče nepremičnine drugače dovoljena (Juhart et al., 2004).
Neprave stvarne služnosti, ki se ustanovijo v korist določene fizične osebe, običajno niso prenosljive, saj prav lastnost te osebe (kot je na primer invalidnost) navadno bistvenega pomena za ustanovitev služnosti. Po drugi strani pa so neprave služnosti, ki se ustanovijo v korist pravne osebe, navadno povezane z dejavnostjo, ki jo pravna oseba opravlja in ne temelji na individualnih lastnostih te osebe.
Zato je smiselno, da so neprave služnosti v tem primeru prenosljive. V praksi se običajno neprave stvarne služnosti ustanovijo v korist operaterjev omrežij GJI. Za ustanovitev služnosti v tem primeru ni pomembna oseba, ampak zgolj funkcija. Tako se služnost ustanovi v korist vsakokratnega infrastrukturnega operaterja omrežij zato so neprave stvarne služnosti vedno prenosljive (Štrekelj, 2015;
Juhart et al., 2004). Operater omrežij GJI in lastnik neke nepremičnine ne moreta ustanoviti prave stvarne služnosti, saj nosilec gradnje GJI nima nepremičnine, ki bi bilo gospodujoče zemljišče.
4.2.1 Nastanek in prenehanje neprave stvarne služnosti
Za nastanek in prenehanje neprave stvarne služnosti se uporabljajo določila o osebnih služnostih. Iz tega izhaja, da lahko neprave služnosti nastanejo na podlagi pravnega posla ali odločbe pristojnega organa.
V praksi najpogosteje nastanejo neprave služnosti na podlagi pravnega posla, pri čemer je treba upoštevati 234. člen SPZ-ja (Štrekelj, 2015).
