(posebne prepovedi)
(1) Z odločbo, s katero izreče inšpekcijski ukrep v zvezi z nedovoljenim objektom ali neskladno uporabo objekta, inšpektor glede na vrsto objekta oziroma vrsto gradnje prepove naslednja dejanja:
1. izvedba komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo, 2. uporaba objekta za opravljanje gospodarskih ali drugih dejavnosti,
120 / 159
3. promet z nepremičninami, razen če se pridobitelj zaveže, da v celoti prevzema dolžnosti, ki izhajajo iz inšpekcijskega ukrepa,
4. overitve podpisov na pogodbah za promet z nepremičninami, razen, če se pridobitelj zaveže, da v celoti prevzema dolžnosti, ki izhajajo iz inšpekcijskega ukrepa,
5. določitev hišne številke.
(2) Če je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba o prepovedi iz prejšnjega odstavka v skladu s 94. členom zakona, so dovoljenja, soglasja, pravni posli in drugi pravni akti, ki so v nasprotju s prvim odstavkom tega člena, nični, razen če dovoljeni na podlagi tega zakona.
(3) Če je bila priključitev objekta na gospodarsko javno infrastrukturo izvedena, pristojni gradbeni inšpektor naloži upravljavcu, da ga odklopi. Če je nedovoljen objekt priključen na legalni objekt, se odklopi tudi ta objekt.
(4) Upravljavci, notarji, pooblaščeni inženirji s področja geodezije in druge osebe javnega ali zasebnega prava in drugi organi, pristojni za izvedbo dejanj iz prvega odstavka tega člena, morajo pred njihovo izvedbo preveriti, ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba o prepovedi v skladu s 94. členom tega zakona.
(5) Upravljavcem, notarjem, pooblaščenim inženirjem s področja geodezije in drugim osebam javnega ali zasebnega prava in drugim organom, ki so udeleženi pri sklepanju pravnih poslov za objekte, izvedbi posameznih dejanj ter za priključevanje, mora biti pred njihovo izvedbo predloženo gradbeno oziroma uporabno dovoljenje, če sta bili izdani.
(6) Če osebam iz prejšnjega odstavka gradbeno oziroma uporabno dovoljenje ni predloženo, morajo opozoriti stranke na morebitna tveganja.
(7) Prepovedi iz prvega odstavka tega člena ne veljajo, če so dejanja potrebna zaradi izvršitve izrečenih inšpekcijskih ukrepov ali pridobitve dovoljenj in drugih predpisanih dejanj po tem zakonu, kar se dokazuje s potrdilom pristojnega organa za izdajo gradbenega dovoljenja, da je v teku postopek za izdajo gradbenega dovoljenja, uporabnega dovoljenja oziroma postopek legalizacije. Prepovedi ne veljajo v postopkih, ki se vodijo v skladu z zakonom, ki ureja izvršbo in zavarovanje ter insolvenčne postopke.
K 93. členu
V veljavne zakonu je določeno, da so dovoljenja, soglasja, vpisi, pravni posli in drugi pravni akti, ki so v nasprotju s prvim odstavkom tega člena, nični, razen če so predpisani ali odrejeni na podlagi tega zakona. V prvem odstavku so določene posebne prepovedi, ki se nanašajo na nedovoljen objekt in neskladno uporabo objekta. Te prepovedi morajo udeleženci pri prej naštetih dejanjih upoštevati. Toda, če prepovedi niso izrečene kot del inšpekcijskega ukrepa in vpisane v zemljiško knjigo, udeleženci ne morejo vedeti, da gre za nedovoljen objekt ali za neskladno uporabo objekta. V primeru, če bi udeleženci sami morali pred izvedbo dejanj ugotavljati, ali gre za nedovoljen objekt oziroma za neskladno uporabo objekta, bi s tem dejansko prevzeli delo inšpektorjev, sklepanje poslov pa bi bilo zelo oteženo in tvegano, kar se že kaže v praksi. Če prepovedi niso vezane na predhodni inšpekcijski ukrep, kot bi bilo mogoče razumeti veljavni prvi odstavek 93. člena, npr. notar ne more vedeti, da za neko nepremičnino velja prepoved. Zato je bilo treba določbo prvega odstavka dopolniti tako, da se prepovedi nanašajo na nedovoljen objekt in neskladno uporabo objekta, za katerega je bila
121 / 159
izdana odločba, s katero je bil po določbah tega zakona izrečen inšpekcijski ukrep. V naslednjem členu je predpisano, da o izdani odločbi inšpektor obvesti zemljiškoknjižno sodišče, ki izrečene prepovedi iz odločbe vpiše v zemljiško knjigo. V tem smislu je rešitev enaka, kot je bila v Zakonu o graditvi objektov. Na ta način se izvaja publicitetni učinek vpisov, torej se šteje, da je to pravno dejstvo, ki je vpisano v zemljiško knjigo, vsakomur znano od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis pravnega dejstva, oziroma prejem listine, na podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti, in se nihče ne more sklicevati, da mu to pravno dejstvo od takrat dalje ni bilo znano.
Zmanjšano je število prepovedi, ki jih lahko izreče inšpektor. Te prepovedi so izključno vezane na sam nedovoljen objekt oziroma nepremičnino, na kateri je takšen objekt, ne pa na posle, ki niso v neposredni zvezi s samo nedovoljeno gradnjo (npr. terjatve). Sprememba je tudi glede sklepanja pravnih poslov. Tako ni več omejitev za sklepanje kreditnih pogodb in zavarovalnih pogodb ter podobno, saj gre pri tem za poslovno ravnanje in tveganja tistega, ki te »ugodnosti«
daje. Prepoved sklepanja najemnih pogodb bi lahko bila izrečena, če to pomeni opravljanje gospodarske dejavnosti, sicer pa ne, poleg tega pa lahko najemnika varuje pravica do spoštovanja doma in bi bila sama prepoved brezpredmetna. Prepoved bi za nedovoljene gradnje še vedno veljala in bi bila vpisana v zemljiško knjigo, vendar bi stranki pogodbo lahko sklenili in posel izpeljali, če bi se pridobitelj take nepremičnine zavezal, da vstopa v položaj inšpekcijskega zavezanca. Na ta način bi bila omogočena legalizacija nekaterih nedovoljenih objektov, ki jih zaradi prepovedi prometa ni bilo mogoče legalizirati, ker je manjkala pravica graditi (ob izpolnjenih ostalih pogojih). Zadostuje, da to pridobitelj izjavi pri sklepanju posla in se ta izjava zabeleži. Prepoved prometa pomeni prepoved sklepanja pogodb za nepremičnine, ki imajo za posledico prenos lastninske pravice, stavbne pravice ali ustanovitve služnosti, torej stvarnih pravic, ki pomenijo pravico graditi. Kot nepremičnina velja objekt, del objekta ali zemljišče, na katerem je nedovoljen objekt.
Predlagano je tudi črtanje dolžnosti, da upravljavci, notarji, pooblaščeni inženirji s področja geodezije in druge osebe javnega ali zasebnega prava in drugi organi, pristojni za izvedbo dejanj iz prvega odstavka tega člena, pred njihovo izvedbo preverijo, ali je za objekt izdano gradbeno dovoljenje, kadar je predpisano. Gre za področje dela inšpektorjev, ki so za to posebej usposobljeni. Notar npr. ne more vedeti, ali je za nek objekt potrebno gradbeno dovoljenje, kdaj je bilo predpisano in kdaj ne (predvsem upoštevajoč pogoste spremembe predpisov s tega področja). Dolžnost teh oseb pa je, da upoštevajo prepovedi, ki so v zvezi s konkretno nepremičnino vpisane v zemljiški knjigi.
V primeru, da naj bi se nedovoljena gradnja legalizirala, pa so omejitve zaradi zaznambe v zemljiški knjigi, je predvideno, da se kljub tem prepovedim posamezna dejanja oziroma posli lahko izvedejo. Vendar je v takem primeru treba pridobiti potrdilo upravnega organa, pristojnega za izdajo gradbenega dovoljenja o tem, da je v teku postopek legalizacije oziroma postopek za izdajo gradbenega dovoljenja. Tako npr. organ ne bi mogel izdati gradbenega dovoljenja, ker investitor ne bi mogel izkazati pravice graditi (ker je objekt zgrajen na tujem zemljišču), zaradi prepovedi prometa pa tudi ne bi mogel veljavno skleniti pravnega posla. To bi bil začaran krog, zato se omogoča, da se ob ustreznem potrdilu, pravni posel (ali drugo dejanje) lahko spelje. Za popolnost vloge za izdajo gradbenega dovoljenja pa tudi dokazilo o pravici graditi ni pogoj.
Prepovedi ne bi veljale v postopkih, ki se vodjo v skladu z zakonom, ki ureja izvršbo in zavarovanje ter v insolvenčnih postopkih.
122 / 159
Zaradi težav, ki so se v praksi pokazale zaradi izvajanja obstoječega 93. člena in posledično zaradi njegove spremembe, se skuša z novim členom zavezati udeležence pri prometu z objekti, pri priključevanju objektov, njihovi uporabi in podobno (notarji, nepremičninski posredniki, geodeti, upravljavci komunalne javne infrastrukture) k skrbnemu ravnanju v teh primerih. Zato se tem udeležencem nalaga, da se pri teh dejanjih, ki so sicer našteta v 93.
členu, prepričajo o izdanem gradbenem oziroma uporabnem dovoljenju za določen objekt, na način, da jim dovoljenje predloži stranka. Če ta tega ne stori, je udeleženec pri posameznih dejanjih dolžan stranko opozoriti na tveganja, kot npr. kasnejši ukrep inšpektorja, nakup nelegalnega objekta z vsemi posledicami, kasnejši odklop objekta inp. Gre sicer več ali manj za moralno zavezo udeležencev, ki pa naj bi ob njihovem skrbnem ravnanju vplivala na ravnanja z nelegalnimi objekti in posledično vplivala na kulturo mišljenja in ravnanj, da se nelegalna gradnja »ne splača«.