POSREDOVANJU V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI (ZPPN)
II. BESEDILO ČLENOV:
7. člen
(Pooblaščeni nepremičninski posrednik) (1) Agencija mora za vsako posredovanje določiti odgovornega
pooblaščenega nepremičninskega posrednika (v nadaljevanju:
posrednik).
(2) Posrednik mora biti vpisan v imenik pooblaščenih nepremičninskih posrednikov pri združenju.
(3) Obliko in vsebino imenika pooblaščenih nepremičninskih posrednikov določi združenje.
(4) Imenik posrednikov je javna knjiga.
(5) Samostojni podjetnik posameznik mora biti pred začetkom opravljanja dejavnosti vpisan v imenik pooblaščenih nepremičninskih posrednikov.
8. člen
(Pogoji za vpis v imenik pooblaščenih nepremičninskih posrednikov)
(1) V imenik pooblaščenih nepremičninskih posrednikov se lahko vpiše posameznik, ki izpolnjuje naslednje pogoje:
da je poslovno sposoben in ima splošno zdravstveno zmožnost,
da ima doseženo najmanj višjo strokovno izobrazbo, da aktivno obvlada slovenski jezik,
da ni bil pravnomočno nepogojno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev,
- da ima opravljen strokovni izpit pri združenju.
(2) Posrednik ima dolžnost in pravico, da se izobražuje in izpopolnjuje strokovno znanje s področja posredovanja v prometu z nepremičninami, po programu, ki ga predpiše združenje.
(3) Posrednik se mora udeležiti izobraževanja za posrednike iz prejšnjega odstavka najmanj enkrat na dve leti, tudi po vpisu v imenik pooblaščenih posrednikov, ki ga najmanj enkrat letno organizira združenje.
(4) Program, pogoje in postopek opravljanja strokovnega izpita predpiše na predlog združenja pristojni minister v treh mesecih po uveljavitvi zakona.
9. člen
(Podatki, ki se vpisujejo v imenik posrednikov) (1) Imenik pooblaščenih posrednikov vsebuje naslednje podatke:
ime in priimek;
rojstne podatke;
- stalno prebivališče;
- strokovni in znanstveni naslov;
podatke o specialističnih znanjih;
podatke o opravljenem strokovnem izpitu;
identifikacijsko številko;
podatke o izrečenih disciplinskih ukrepih.
(2) Posrednik mora združenju sporočiti spremembo podatkov, ki se vpisujejo v imenik, v petnajstih dneh po nastanku spremembe.
10. člen
(Identifikacijska številka)
(1) Pred vpisom v imenik pooblaščenih posrednikov mora posameznik predložiti identifikacijsko številko nepremičninske agencije, pri kateri je v delovnem razmerju.
(2) Posameznik ob vpisu v imenik pooblaščenih posrednikov dobi identifikacijsko številko, ki je nanj trajno vezana.
(3) Kadar je posameznik pri agenciji v delovnem razmerju, je njegova identifikacijska številka sestavljena iz številke, ki je nanj trajno vezana in identifikacijske številke agencije, pri katerem je v delovnem razmerju.
(4) Identifikacijsko številko iz prejšnjega odstavka sme posrednik uporabljati samo skupaj z enotnim žigom agencije, drugače pa le, če s tem ta agencija pisno soglaša.
11. člen
(Odločanje o vpisu in izbrisu iz imenika) (1)0 vpisu in izbrisu iz imenika nepremičninskih agencij oziroma
imenika pooblaščenih posrednikov odloča organ, določen z akti združenja.
(2) Zoper odločbo o vpisu ali izbrisu iz imenika je dovoljen upravni spor.
12. člen (Izbris iz imenika) (1) Agencija se izbriše iz imenika:
če pisno zahteva izbris;
če je izbrisana kot subjekt iz sodnega registra ali vpisnika podjetnikov pri pristojnem davčnem organu;
če se ugotovi, da ne izpolnjuje z zakonom določenih pogojev za opravljanje dejavnosti.
(2) Posrednik se izbriše iz imenika:
- če pisno zahteva izbris;
če mu je izrečen varnostni ukrep prepovedi opravljanja poklica;
- če se ugotovi, da ne izpolnjuje z zakonom določenih pogojev za opravljanje dejavnosti;
- če se ugotovi, da se dve leti zaporedoma ni udeležil izobraževanja,
če je takšen ukrep določen in izrečen v disciplinskem postopku;
če umre
13. člen
(Zavarovanje pred odgovornostjo)
(1) Agencija mora zavarovati svojo odgovornost naročitelju in tretjim osebam za kršitev pogodbe o posredovanju za zavarovalno vsoto, pod pogoji in na način, ki jih za posamezno koledarsko leto določi združenje s svojimi akti.
III. Pravice in obveznosti iz razmerja o posredovanju v prometu z nepremičninami
14. člen
(Uporaba določb drugih zakonov)
(1) Pri presoji pravic in obveznosti, ki izhajajo iz posredniškega razmerja se smiselno uporablja zakon, ki ureja obligacijska razmerja in drugi zakoni, če ta zakon ne določa drugače.
15. člen
(Obvezna vsebina pogodbe o posredovanju) (1) S pogodbo o posredovanju se naročitelj in agencija dogovorita,
katere storitve je agencija dolžna opraviti za naročitelja, predvsem pa:
opredeliti predmet, za katerega mora pooblaščeni posrednik posredovati,
opredeliti ceno predmeta iz prve alinee oziroma kriterije za ocenitev predmeta,
opredeliti splošne in posebne pogoje za sklenitev pravnega posla za predmet iz prve alinee,
- višino plačila za posredovanje,
dogovor o plačilu stroškov za posle, ki niso posredniški.
(2) Agencija in naročitelj, ki želi skleniti pravni posel za svojo nepremičnino, skleneta pogodbo o posredovanju šele, ko naročitelj predloži dokazilo o lastništvu nepremičnine.
(3) Naročitelj ima pravico zahtevati, da se vnaprej pripravljene pisne posredniške pogodbe prilagodijo njegovim interesom, agencija pa te zahteve ne sme zavrniti zgolj iz razloga, ker gre za tipsko pogodbo.
16. člen
(Zastopanje naročitelja)
(1) Če agencija naročitelja tudi zastopa, mora tretjo osebo s tem seznaniti.
17. člen
(Varstvo interesov naročitelja)
(1) Agencija mora v skladu z dobrimi poslovnimi običaji-takoj seznaniti naročitelja o svojem lastnem interesu v poslu in pravočasno obveščati naročitelja o ponudbah tretjih.
18. člen
(Enako varstvo naročitelja in tretjih oseb) (1) Agencija mora kot dober gospodar varovati interese tako
naročitelja, kot tudi tretje osebe, s katero spravi naročitelja v stik.
(2) Kadar agencija zastopa samo interese naročitelja, ker se z njim tako dogovori, mora tretjo osebo, s katero naročitelja spravi v stik, s tem takoj seznaniti.
19. člen
(Ekskluzivno posredovanje)
(1) Če se agencija in naročitelj ne dogovorita drugače, lahko
(2) Naročitelj še naprej ostane v pogodbenem razmerju le z agencijo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, ki mu mora izročiti seznam agencij, na katere prenaša naročilo.
(3) Naročitelj sme pogodbo o posredovanju za isto nepremičnino samo z eno agencijo, če ni dogovorjeno drugače.
20. člen
(Odgovornost za napake in druge obremenitve) (1) Naročitelj mora agenciji nuditi vsa potrebna dokazila in podatke
o nepremičnini, ki je predmet posredniške pogodbe, agencija pa je dolžna od naročitelja te podatke zahtevati.
(2) Agencija je dolžna preveriti ali predmet posredniške pogodbe ustreza stanju v dokumentaciji in stanju v javnih knjigah ter drugih uradnih evidencah, zlasti lastništvo in morebitne obremenitve, kot so hipoteke, možnost dvojne ali večkratne prodaja, obveznosti z naslova davkov, upravljanja, vzdrževanja in obratovanja nepremičnine.
(3) Če agencija posreduje v zvezi z nepremičnino, ki je zemljišče, je prav tako dolžna preveriti kakšna raba je dopustna glede na prostorske akte in druge predpise, ki se nanašajo na dopustnost rabe ali izkoriščenja oziroma ali je dopustna takšna raba, za katero namen jo naročitelj oziroma tretja oseba potrebuje.
(4) O ugotovitvah iz drugega in tretjega odstavka tega člena je dolžan posrednik med pogajanji natančno in jasno obvestiti tretjo osebo, ki bi želela skleniti pogodbo z naročiteljem. Če agencija oziroma posrednik ugotovi kakršnokoli stvarno ali pravno napako, mora o tem nemudoma obvestiti naročitelja In tretjo osebo.
21. člen
(Anonimnost naročitelja)
(1) Kadar agencija posreduje za naročitelja, ki želi ostati anonimen, ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pravnega razmerja.
22. člen (Posredniški dnevnik)
(1) Agencija mora voditi posredniški dnevnik o vseh posredovanjih, predvsem pa:
ponudbeno ceno nepremičnine;
realizirano ceno nepremičnine, če je posredovanje uspešno;
- tehnične podatke o nepremičnini;
finančne in druge pogoje pravnega posla glede nepremičnine, za katero je bilo posredovano;
podatke o strankah pravnega posla (ime in priimek, naslov, morebitni pooblaščenec itd.) glede nepremičnine, za katero je bilo posredovano;
(2) Podatke, ki se nanašajo na prvo, drugo, tretjo in četrto alineo prejšnjega odstavka tega člena, lahko agencija posreduje vsakomur, vse ostale podatke pa le sodiščem, ki v zvezi s sodnim postopkom zahtevajo takšne podatke ali pa upravnim organom, ki podatke potrebujejo v zvezi s svojim delom.
(3) Posredniški dnevnik hrani agencija pet let od dneva, ko je dnevnik zaključen.
(4) V primeru prenehanja agencije se posredniški dnevnik pošlje združenju, ki ga hrani enako obdobje, kot bi ga morala hraniti agencija.
(5) Pristojni minister izda navodilo o vodenju posredniškega dnevnika za agencije v treh mesecih po uveljavitvi zakona.
23. člen (Trajanje pogodbe)
(1) Če se stranke ne dogovorijo drugače, se šteje, da je pogodba o posredovanju sklenjena za določen čas devetih mesecev in se lahko sporazumno večkrat podaljša.
(2) Stranki lahko kadarkoli odpovesta pogodbo, če se tej pravici nista odpovedali in če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem.
24. člen
(Plačilo za posredovanje in druge storitve) (1) Kolikor ni drugače dogovorjeno, sme agencija, ki je dobila
naročilo za posredovanje od obeh strank, zahtevati od vsake stranke samo polovico posredniškega plačila in samo polovico stroškov, če je bilo dogovorjeno, da se povrnejo.
(2) Agencija ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla za katerega se posreduje.
(3) Kadar naročitelj in tretja oseba, ki jo je posrednik z naročiteljem spravil v stik, skleneta predpogodbo, pripada agenciji provizija v višini polovice dogovorjene provizije, ob sklenitvi pogodbe pa še druga polovica.
(4) Naročitelj se obveže plačati agenciji 1/3 dogovorjene provizije, če sam sklene naročeni posel in o tem ne obvesti posrednika v roku petnajst dni od sklenitve pogodbe.
(5) Za potrebe tega zakona se šteje, da je pravni posel sklenjen po končanem notarskem opravilu, če se stranki ne dogovorita drugače.
(6) Agencija ima pravico do plačila za posredovanje tudi, ko pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.
25. člen
(Sklenitev glavnega posla po prenehanju pogodbe o posredovanju)
(1) Če naročitelj in tretja oseba, ki jo je posrednik spravil v stik z naročiteljem, skleneta pogodbo v zvezi z nepremičnino po preteku pogodbe o posredovanju, ima agencija pravico do celotnega plačila za posredovanje, če je bila pogodba med naročiteljem in tretjo osebo sklenjena še v roku enega leta po preteku pogodbe o posredovanju.
26. člen
(Agencija ali posrednik kot stranki glavnega posla) (1) Agencija ni upravičena do plačila, če je sama ali je njen
posrednik pogodbena stranka v pravnem poslu, za katerega je bilo dogovorjeno posredovanje, ali je to končni cilj posredovanja.
27. člen (Informacije v oglasih)
(1) V oglasih in ostalih tržnih komunikacijah je potrebno navesti vsaj ceno, lokacijo, velikost nepremičnine, če pa je mogoče tudi druge pomembne podatke o nepremičnini, na katero se oglaševanje nanaša, ter tirmo agencije, ki oglaša.
IV. Pogoji za opravljanje dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami oseb iz držav članic
Evropske unije 28. člen
(Razmerje do drugih poglavij zakona)
(1) Določbe tega zakona se za državljane ter pravne osebe držav članic Evropske unije uporabljajo, če v tem poglavju ni drugače urejeno.
29. člen
(Obveznost enakega obravnavanja)
(1) Državljani držav članic in pravne osebe Evropske unije so glede opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije, pod pogoji iz tega poglavja, izenačeni z državljani in pravnimi osebami Republike Slovenije, ne glede na to, ali na ozemlju Republike Slovenije ustanovijo pravno osebo ali se registrirajo kot podjetnik posameznik, ki bo opravljal dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami ali pa bodo opravljali to dejavnost v Republiki Sloveniji s sedežem ali prebivališčem v državah članicah Evropske unije.
(2) Državljanom držav članic Evropske unije ni potrebno izpolniti pogoja znanja slovenskega jezika iz 6. člena tega zakona.
30. člen
(Prepoved obrnjene diskriminacije)
(1) Pod enakimi pogoji, ki veljajo za državljane in pravne osebe držav članic Evropske unije in brez diskriminacije se presoja tudi zahteva slovenskega državljana za vpis v imenik posrednikov, ki je opravljal dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami ali pridobil strokovno ali poklicno kvalifikacijo v kateri izmed držav članic Evropske unije.
31. člen
(Izjeme od enakega obravnavanja)
(1) Pri izdaji kakršnikoli dovoljenj in drugih upravnih oziroma administrativnih odločitvah povezanih z opravljanjem dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami, so izjeme od enakega obravnavanja fizičnih in pravnih oseb iz Evropske unije, ki želijo v Republiki Sloveniji opravljati to dejavnost ali s tem namenom ustanoviti sedež v Republiki Sloveniji, dovoljene:
- iz razlogov javnega reda, iz razlogov javne varnosti, - iz razlogov varstva zdravja ljudi.
(2) Na glede na razloge naštete v prejšnjem odstavku, so lahko osebe iz držav Evropske unije, pri izvrševanju dejavnosti
posredovanja v prometu z nepremičninami izjemoma v manj ugodnem položaju, če je takšen položaj opravičen na podlagi naslednjih kumulativno izpolnjenih kriterijev:
da gre za ukrep oziroma odločitev, ki je nediskriminatorna, da je položaj upravičen iz razlogov, ki so v splošnem interesu in, ki so določeni z prisilnimi določbami,
da je položaj posledica sorazmernega ukrepa oziroma odločitve.
32. člen
(dokazovanje nekaznovanosti)
(1) Za dokaz o izpolnjevanju pogoja iz četrte alinee 6. člena se šteje izvleček iz uradnih sodnih evidenc iz držav članic Evropske unije.
(2) Če posamezna sodišča y državah članicah Evropske unije tovrstnih izvlečkov iz uradnih sodnih evidenc ne izdajajo, še šteje za zadosten dokaz enakovreden dokument izdan s strani sodišč ali administrativnih organov držav članic Evropske unije.
(3) Dokumenti iz prvegai in drugega odstavka tega člena se upoštevajo le, če so izdani do tri mesece pred dnevom, ko se predložijo v dokazovanje.
33. člen
(Potrdilo o opravljenih strokovnih izpitih in izkušnjah) (1) Združenje osebam iz držav Evropske unije, na njihovo
zahtevo izda potrdilo o opravljenih strokovnih izpitih in drugih izkušnjah pri opravljanju dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami, ki so jih pridobili v Republiki Sloveniji.
34. člen
(Uporaba strokovnih nazivov)
(1) Strokovni in drugi nazivi oseb, ki opravljajo dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami ter dokazila o izobrazbi, se lahko uporabljajo na ozemlju Republike Slovenije tudi, če so bili pridobljeni v tujini.
(2) Če oseba uporablja strokovni ali drug naziv pridobljen v državi članici Evropske unije, mora nazivu slediti ime in mesto ustanove, ki je naziv podelila.
(3) Če oseba izpolnjuje pogoje po pravu Republike Slovenije za priznanje določene poklicne kvalifikacije, pridobljene v državi članici Evropske unije, lahko uporablja tudi strokovni naziv, ki se za ustrezno poklicno kvalifikacijo uporablja v Republiki Sloveniji, če je ta pridobljena z diplomo ali drugo formalno kvalifikacijo.
V. Inšpekcijsko nadzorstvo 35. člen
(Pristojnost)
(1) Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem določb tega zakona in drugih predpisov, ki urejajo posredovanje v prometu z
nepremičninami izvajajo inšpektorji Tržnega inšpektorata Republike Slovenije.
VI. Kazenske določbe 36. člen (Kršitve agencij)
(1) Z denarno kaznijo od 2.000.000 do 5.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje pravna oseba ali fizična oseba, ki po določbah tega zakona deluje kot nepremičninska agencija:
če opravlja dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami, čeprav ni vpisana v imenik nepremičninskih agencij (5/1 člen);
če združenju ne sporoči spremembe podatkov, ki se vpisujejo v imenik, v petnajstih dneh po nastanku spremembe (5/2.
člen);
če ne določi posrednika v skladu s tem zakonom, pa dejansko opravlja dejavnost posredovanja (7. člen);
če ne sklene zavarovanja pred odgovornostjo preden prične z opravljanjem dejavnosti (13. člen);
če ne ugotavlja morebitnih stvarnih in pravnih napakah na nepremičnini in če ne ugotavlja značilnosti ter stanja nepremičnine v skladu z 20. členom;
če ne vodi posredniškega dnevnika (22. člen);
če se dogovori za plačilo za posredovanje v nasprotju s pogoji tega zakona (24. člen);
če navaja podatke v oglasih in tržnih komunikacijah v nasprotju s 27. členom;
če ne uskladi aktov v roku iz 47. člena.
(2) Z denarno kaznijo od 250.000 do 500.000 tolarjev se za prekršek kaznuje tudi odgovorna oseba agencije, ki stori katero izmed dejanj iz prejšnjega odstavka.
37. člen (Kršitve posrednikov)
(1) Z denarno kaznijo od 10.000 do 150.000 tolarjev se za prekršek kaznuje posrednik:
če združenju ne sporoči spremembe podatkov, ki se vpisujejo v imenik, v 15 dneh po nastanku spremembe (9. člen);
če brez pisnega soglasja agencije identifikacijske številke ne uporablja skupaj z enotnim žigom nepremičninske agencije (10. člen);
če ne obvesti tretjih oseb, ki bi želele skleniti pogodbo z naročiteljem, o ugotovitvah o stvarnih in pravnih napakah na nepremičnini in če ne obvešča o značilnostih ter stanjih nepremičnine v skladu s četrtim odstavkom 20. člena;
38. člen (Kršitve drugih oseb)
(1) Z denarno kaznijo od 1.000.000 do 2.000.000 tolarjev se za prekršek kaznuje pravna oseba in od 50.000 do 150.000 tolarjev fizična oseba, če se ukvarja z dejavnostjo posredovanja v prometu z nepremičninami kljub temu, da nima priglašene ali registrirane dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami ali posreduje v prometu z nepremičninami pa ne izpolnjuje pogojev po tem zakonu (4. in 5. člen).
VII. Prehodne in končne določbe 39. člen
(Uskladitev z zakonom)
(1) Združenje sprejme vse potrebne akte po določbah tega zakona najkasneje v treh mesecih po njegovi uveljavitvi.
(2) Družba ali samostojni podjetnik posameznik, ki opravlja dejavnost posredovanja z nepremičninami, mora uskladiti ustanovitvene in druge akte ter se vpisati v imenik agencij pri združenju v šestih mesecih po uveljavitvi zakona, vendar šele po poteku roka iz prejšnjega odstavka.
(3) Osebe, ki na dan uveljavitve tega zakona opravljajo dejavnost posredovanja z nepremičninami in ne izpolnjujejo pogoja strokovne izobrazbe v skladu z 8. členom, lahko to dejavnost opravljajo še pet let od uveljavitve zakona, če je izpolnila zahteve iz prejšnjega odstavka tega člena.
40. člen (Priznane pravice)
(1) Šteje se, da posrednik s končano najmanj splošno srednjo šolo, srednjo tehnično ali drugo srednjo strokovno šolo po
programu za pridobitev srednje strokovne izobrazbe oziroma temu ustrezno izobraževanje po prejšnjih predpisih in ima najmanj tri leta delovnih izkušenj pri poslovanju z nepremičninami in opravljenim strokovnim izpitom za opravljanje poslov v prometu z nepremičninami po dosedanjih sistemih izobraževanja, izpolnjujejo pogoje za pooblaščenega posrednika po tem zakonu, če zaprosi za vpis v imenik posrednikov v šestih mesecih od uveljavitve tega zakona.
41. člen (Uporaba določb)
(1) Določbe poglavja IV. »Pogoji za opravljanje dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami oseb iz držav članic Evropske unije«, členi od 28-34, se začnejo uporabljati z dnem pristopa Republike Slovenije k Evropski uniji.
42. člen (Uveljavitev zakona)
(1) Ta zakon začne veljati trideseti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.